嚴(yán)浩哲,張家榮
(商洛學(xué)院,陜西 商洛 726000)
近年來,“房?jī)r(jià)”牽動(dòng)著很多人的心,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)普遍偏高,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也備受社會(huì)各界的關(guān)注。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì),出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策,房地產(chǎn)企業(yè)因此受到影響,而房地產(chǎn)企業(yè)的情況,是管理者、投資者和政府等利益相關(guān)者共同關(guān)注的問題。另外,房地產(chǎn)企業(yè)往往需要投入大量的資金,隨著信貸收緊,房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加,再加上房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),關(guān)系到很多企業(yè),比如施工企業(yè)等,故而房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展直接影響到其他相關(guān)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需時(shí)間長(zhǎng),占用資金大,整個(gè)資金鏈循環(huán)周期就會(huì)很長(zhǎng),而且房地產(chǎn)企業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)多,諸多問題也層出不窮,需要做具體的規(guī)劃及調(diào)整。比如有的企業(yè)總部與項(xiàng)目地距離較遠(yuǎn),這就限制了總部根據(jù)具體問題做出具體決策,無法跟隨項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行及時(shí)調(diào)整,繼而導(dǎo)致執(zhí)行效率低、反應(yīng)慢等問題,從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生影響。還有有的企業(yè)進(jìn)行多元化投資,在做房地產(chǎn)投資的同時(shí)還兼顧其他業(yè)務(wù),涉及范圍較廣[1]。
2.房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析?,F(xiàn)今,房地產(chǎn)的籌資方式主要通過銀行貸款、融資租賃、房屋預(yù)售等。各種籌資方式的不同,最終導(dǎo)致企業(yè)收益不相同,也就增加了籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、資金回籠慢等特征,加之很多房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款,到期不能償付債務(wù),極大地增加了發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。有些企業(yè)則利用預(yù)售房款或融資租賃等方式獲得資金,隨著國(guó)家各種監(jiān)管政策的嚴(yán)密把控,這些籌資方式也受到諸多限制[2]。故而房地產(chǎn)企業(yè)要清醒認(rèn)識(shí)到大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致各種支出增加,造成企業(yè)償付能力降低,隨之而來的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),更需要尋找合適的融資方式,減少銀行借款,積極拓寬融資渠道,進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新,才能有效緩解融資難帶來的負(fù)面影響,繼而減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他的企業(yè)來說比較特殊,其占用資金較大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金回收慢,這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),繼而也會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng),一般時(shí)間在3—5年,有的房地產(chǎn)企業(yè)由于其他客觀因素甚至有可能達(dá)到5—6年,這無疑會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)存亡的節(jié)點(diǎn)上決策失誤對(duì)于自身發(fā)展有著很大的負(fù)面影響,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在合理安排資金的決策上失誤,可能會(huì)導(dǎo)致資金斷裂,繼而給企業(yè)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善,部門職能混亂,缺少行之有效的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系,造成財(cái)務(wù)混亂,影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者做出正確的財(cái)務(wù)決策。這也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)措施,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),降低發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率[3]。
1.進(jìn)行事前控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全面預(yù)算,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,控制經(jīng)營(yíng)成本,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理安排資金的使用,避免后期資金斷裂造成的不良后果;制定嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),在建筑質(zhì)量和施工隊(duì)伍質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān);制定合理的銷售政策,由于房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,且銷售收入直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn),故而房地產(chǎn)企業(yè)一定要制定合理有效的銷售策略;加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,應(yīng)收賬款一旦收不回來,企業(yè)遭受的損失也就特別大,極易引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),故而應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理,減少壞賬損失,增加現(xiàn)金流入,降低企業(yè)資金鏈易斷裂的風(fēng)險(xiǎn),減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。
2.縮小房地產(chǎn)企業(yè)差距。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該根據(jù)本公司的實(shí)際情況對(duì)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出一個(gè)合理的評(píng)價(jià),分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),并與同類型企業(yè)進(jìn)行比較,找出不足,然后在經(jīng)營(yíng)過程中及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略,完成或超額完成預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),提高本企業(yè)的綜合能力,從而縮小房地產(chǎn)企業(yè)的差距。
3.控制房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平。房地產(chǎn)企業(yè)目前大多是舉債經(jīng)營(yíng),資產(chǎn)負(fù)債率都很高。雖然債務(wù)融資可以提高公司的財(cái)務(wù)績(jī)效,但隨著財(cái)務(wù)杠桿水平的增加,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此,控制負(fù)債水平是十分必要的,首先房地產(chǎn)企業(yè)要明確戰(zhàn)略方向,合理籌集和有效使用資金,只有明確了經(jīng)營(yíng)方向,才能避免盲目的擴(kuò)張和投資,在很大程度上也能減輕資金需求壓力過大造成風(fēng)險(xiǎn)的可能性,避免舉債過多。另外,房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)本企業(yè)資本的投放時(shí)間安排以籌集資本,使籌資與投資在時(shí)間上相協(xié)調(diào),避免因籌資或投資的時(shí)間問題造成的錯(cuò)過有利機(jī)會(huì)或者資金閑置。只有控制好負(fù)債比率,才能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
4.制定多元化籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)大多偏好債務(wù)融資,負(fù)債比較重,這種單一的籌資方式會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到銀行身上,而銀行為保全自身的利益,勢(shì)必會(huì)更新或變動(dòng)貸款政策,比如提高貸款利率和貸款信用等級(jí),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度。另外,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求比較密集,一次性投入的資金量很大,加上開發(fā)周期長(zhǎng),資金回籠慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),一旦資金安排不當(dāng),就會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī),出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定多元化籌資戰(zhàn)略,如股權(quán)融資、發(fā)行債券等,通過改變資本結(jié)構(gòu)提高公司的自有資金比例,進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高財(cái)務(wù)安全水平。
5.建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)大多高負(fù)債經(jīng)營(yíng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。另外,企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)很激烈,加之近年來受政府緊縮政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能增加。為了規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)必須建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤預(yù)防[5],從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要,但與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究是十分重要的。本文通過對(duì)其概念、特征以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)的初步認(rèn)識(shí),深化到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因,以及對(duì)投融資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析,提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下幾點(diǎn):做好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,進(jìn)行事前控制;縮小房地產(chǎn)企業(yè)差距;控制房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平;拓寬融資渠道,制定多元化籌資戰(zhàn)略;根據(jù)自身實(shí)際情況建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
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