宋碧琪

做好大廈管理，事關(guān)千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。過(guò)去由於法律制度長(zhǎng)期不完善，本澳大廈管理問(wèn)題叢生，“一廈兩管”、“一廈多管”時(shí)有發(fā)生，管理費(fèi)糾紛、停水、停電等問(wèn)題也不少見，嚴(yán)重滋擾民生，損害社區(qū)和諧。今天，社會(huì)期待已久的物管公司發(fā)牌制度及大廈管理法律制度終於完成修法並將生效實(shí)施，令大廈由“冇王管”的狀態(tài)邁向了有人管的新局面。

毫無(wú)疑問(wèn)，“物管法”和“大廈管理法”對(duì)大廈管理有著深遠(yuǎn)影響，不論是業(yè)主、業(yè)主會(huì)還是管理公司，屆時(shí)都將會(huì)受到法律新規(guī)範(fàn)，由於涉及層面廣、影響人數(shù)多，社會(huì)高度關(guān)注。過(guò)去，最低工資法律推出，因事先評(píng)估不足，過(guò)渡期內(nèi)問(wèn)題接連不斷，甚至誘發(fā)管理公司退場(chǎng)、管理費(fèi)糾紛、管理公司捲走維修基金等系列後遺癥，廣大小業(yè)主無(wú)辜遭受損失，有此前車之鑒，社會(huì)期待兩個(gè)新法實(shí)施，不要再重蹈覆轍，希望能有好的開始。

實(shí)際上，《分層建築物管理商業(yè)業(yè)務(wù)法》及《分層建築物共同部分的管理法律制度》兩部法律，都是實(shí)操性很強(qiáng)的法律，況且在內(nèi)容上都作了較大的修改。尤其是“物管法”，是一個(gè)全新的制度，對(duì)管理公司更有監(jiān)管，特別是管理公司不能隨意離場(chǎng)，想走就走，新法規(guī)定管理公司在離場(chǎng)時(shí)要做好交接的工作，以穩(wěn)定大廈的管理，使廣大業(yè)主免受影響。在新法中，亦更進(jìn)一步清晰了物管公司的服務(wù)合同關(guān)係，在未有分層所有人大會(huì)同意的情況下，並不可以隨意加收管理費(fèi)，與以往的無(wú)因管理已是兩回事。而最重要的是，新法中明確規(guī)定了管理公司有義務(wù)召集分層所有人大會(huì)的首次會(huì)議。可見，在法律生效後的短期內(nèi)籌組大廈管委會(huì)越來(lái)越多，大廈管理交接的工作則會(huì)進(jìn)入白熱化，尤其在一些維修基金等財(cái)務(wù)工作上，當(dāng)局的監(jiān)管工作更不容有失。

另一方面，隨著法律關(guān)係的清晰化，未來(lái)的大廈管理主體核心則會(huì)越來(lái)越倚重大廈管理機(jī)關(guān)，即是大廈管委會(huì)。雖然新法已簡(jiǎn)化成立管委會(huì)的程序，亦降低了召集大會(huì)的門檻，但大廈管理錯(cuò)綜複雜，並不是有了管委會(huì)就可萬(wàn)事大吉。大廈管理是恒常持久的工作，不是一日兩日就可以做完，加上這個(gè)管理是涉及千家萬(wàn)戶的安危，可以講工作是不容鬆懈。如何做好大廈管理，除了大廈管理機(jī)關(guān)要加強(qiáng)管理意識(shí)外，行政當(dāng)局的到位支援亦十分重要，尤其對(duì)於新手的管理機(jī)關(guān)，對(duì)法律的知識(shí)相當(dāng)薄弱，往往會(huì)因?yàn)樯埔饧氨憷肓艘恍┓上葳?，過(guò)往已有例子可循，然而法律就是法律，出了事只有管委會(huì)成員自己承受法律責(zé)任，這也是嚴(yán)重打擊業(yè)主成立管委會(huì)的信心，所以在新法生效的過(guò)度期，行政當(dāng)局有責(zé)任有義務(wù)加大力度宣講法律制度，更不容“洗手”不管，由得私人大廈的管委會(huì)自生自滅，甚至跌入法網(wǎng)受罪。

“物管法”和“大廈管理法”兩部法律即將生效，本人認(rèn)為，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，行政當(dāng)局應(yīng)當(dāng)對(duì)大廈管委會(huì)積極提供協(xié)助，特別是法律技術(shù)上的支援。一方面，建議當(dāng)局要加大法律宣傳推廣，特別是針對(duì)重點(diǎn)核心內(nèi)容，要強(qiáng)化對(duì)業(yè)主會(huì)成員、管理公司解釋宣傳，協(xié)助釐清業(yè)主與管理公司關(guān)係，明晰各自權(quán)責(zé)，協(xié)助各方熟悉新法。另一方面，要未雨綢繆，提前做好應(yīng)急預(yù)案。兩法生效後，針對(duì)出現(xiàn)管理公司交接等情況，房屋局等有關(guān)部門要提前綜合評(píng)估，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，能夠及時(shí)介入?yún)f(xié)助，防止出現(xiàn)管理真空，或有管理公司拿錢走人等類似情況，確保大廈運(yùn)作安全，保障小業(yè)主正常生活。