張文豪

小城亦有春秋。

從占比看，三四線城市已經(jīng)成為主戰(zhàn)場(chǎng)；從政策看，三四線城市會(huì)成為受政策變化影響最大的區(qū)域；對(duì)三四線樓市，有很多“約定俗成”的偏頗觀點(diǎn)充斥坊間。

此時(shí)，對(duì)三四線樓市的已往和未來(lái)做下理性客觀的分析，很有必要。

棚改貨幣化的作用被高估

先拿棚改貨幣化說(shuō)說(shuō)事兒。

在前一段三四線樓市的風(fēng)云變幻中，棚改貨幣化曾被視為關(guān)鍵先生蕭何：成敗都是他。

先是將“過(guò)度回暖”歸咎于此，后來(lái)棚改貨幣化被“叫?！焙汀鞍虢型！?，又擔(dān)心樓市發(fā)展動(dòng)能將因此消失殆盡。

其實(shí)它的作用被夸大了。棚改僅是階段性的催化劑，而非決定性因素，無(wú)法長(zhǎng)期發(fā)揮作用，與三四線回暖并無(wú)線性邏輯關(guān)系。

首先，時(shí)間對(duì)不上。三四線城市的回暖明顯滯后于棚改貨幣化安置比例較高的時(shí)間。2013年到2015年，貨幣化安置比例不斷提升，市場(chǎng)無(wú)明顯起色，房?jī)r(jià)未起波瀾。

其次，被貨幣化安置的家庭重新購(gòu)房率并不高。2015年至2017年間，拆遷后城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房比例為16%，其中貨幣化安置家庭購(gòu)房比例為25%，意味著75%的貨幣化安置家庭并未購(gòu)房。

最后，棚改力度大的城市，大部分并非回暖力度大的城市。比如，棚改重點(diǎn)城市濟(jì)寧和遵義的棚改比重分別約10%和4.9%，但其房?jī)r(jià)漲幅處于這16個(gè)城市的中下游水平；而非棚戶區(qū)改造城市如惠州、桂林等，其棚改比重僅為0.1%和0.28%，而房?jī)r(jià)漲幅卻處于高位。

綜上，換一種方式來(lái)描述棚改貨幣化的作用是不是更合適？

即，棚改貨幣化本身并沒(méi)有從0到1啟動(dòng)市場(chǎng)的能力。只有在市場(chǎng)明確啟動(dòng)，即成交增加，房?jī)r(jià)上漲之后，相關(guān)居民又獲得貨幣化補(bǔ)償、提升了購(gòu)買能力，才會(huì)有意愿買房。如果樓市沒(méi)有明確的啟動(dòng)信號(hào)，拿到手里的錢更可能用來(lái)買車。

三四線城市還有成長(zhǎng)空間

三四線市場(chǎng)的回暖有體系、有支撐，還有3至5年成長(zhǎng)期。

首先，有效供給出現(xiàn)真空。這里的“有效”是指，基本生活配套設(shè)施齊全的區(qū)位和地段。

2013年之后，三四線城市土地市場(chǎng)成交情況差強(qiáng)人意，價(jià)格低，政府主動(dòng)控制賣地量，土地供給不足。

而2015年年底開(kāi)始的去庫(kù)存，使得去化周期加速，截至2018年上半年，多數(shù)城市不足10個(gè)月，而正常水平一般在12-18個(gè)月。

其次，一二線溢出的投資效應(yīng)。

在一二線城市被冷凍，三四線城市有所回暖后，房企和銀行的態(tài)度轉(zhuǎn)變，開(kāi)始尋找三四線城市機(jī)會(huì)。目前來(lái)看，一二線城市調(diào)控政策難以放松，土地供應(yīng)難以放量，溢出效應(yīng)將持續(xù)。

而三四線城市與周邊一二線城市的比價(jià)效應(yīng)依然明顯。2016年之后，一二線核心城市市場(chǎng)房?jī)r(jià)有過(guò)暴漲，而當(dāng)時(shí)三四線城市并未馬上隨漲，直到2017年下半年才開(kāi)始回暖，但較一線及核心二線城市，房?jī)r(jià)差距仍然明顯，甚至進(jìn)一步擴(kuò)大。

第三，“剛需”、“剛改”等內(nèi)生性需求持續(xù)增加。

雖然基于調(diào)控，一二線溢出的投資效應(yīng)有所收斂，但大多數(shù)三四線城市自身的購(gòu)買能力卻不可小覷。相比一線城市，三四線居民收入房?jī)r(jià)比更靠近國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間；此外，棚改貨幣化使一部分居民“更有錢了”；再則，三四線城市調(diào)控相對(duì)較弱，內(nèi)生需求一般都有購(gòu)買資格。

第四，購(gòu)買力之外，居民購(gòu)房意愿逐步增強(qiáng)。

原因之一在于產(chǎn)品升級(jí)，2011年前后大量品牌房企進(jìn)入，住房質(zhì)量有大幅提升。原因之二是城市新區(qū)城市配套更加完善，包括商業(yè)生活配套公共服務(wù)配套，前者主要為購(gòu)物中心、商場(chǎng)，后者主要為教育和醫(yī)療，即學(xué)校和醫(yī)院。2011年至2017年間，三四線城市新區(qū)有大量購(gòu)物中心、醫(yī)院和學(xué)校搬入或建成。

第五，三四線城市的政策和市場(chǎng)仍有騰挪空間。

從體量和房?jī)r(jià)上升空間來(lái)看，三四線已成主戰(zhàn)場(chǎng)。如果再要拉動(dòng)投資，這些城市會(huì)成為主打區(qū)域。

三四線樓市總體處于底部上升期，長(zhǎng)期趨勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。對(duì)中國(guó)房市而言，房?jī)r(jià)會(huì)升和房?jī)r(jià)不會(huì)降都是投資性的體現(xiàn)。據(jù)最新報(bào)道，自2016年以來(lái)，著名“鬼城”鄂爾多斯康巴什的房?jī)r(jià)已翻了一番，重上萬(wàn)元。

內(nèi)因被漠視

最后說(shuō)說(shuō)對(duì)三四線樓市的誤解。

比如，90%以上三四線城市（甚至包括大部分二線）的房?jī)r(jià)，在大部分時(shí)間里，與本地GDP增長(zhǎng)率和通貨膨脹率相比，不僅沒(méi)有上漲，甚至還是下跌的。開(kāi)發(fā)商和炒房者都沒(méi)賺到什么錢。

再比如，三四線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呆滯的主要原因：主要不是那里的人沒(méi)錢，而是那里的房子缺！乏！投！資！性！沒(méi)有投資性，也就引不來(lái)外來(lái)購(gòu)買力。

房?jī)r(jià)高企的一二線城市，天天說(shuō)有泡沫，但一直沒(méi)有破，反倒是某些三四線城市的泡沫大破而特破，道理就在這里。典型如溫州和鄂爾多斯，房?jī)r(jià)曾經(jīng)腰斬，新區(qū)就是鬼城。

而且，對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，過(guò)于強(qiáng)調(diào)外因，過(guò)于漠視內(nèi)因。大家罵炒房，罵撒幣，罵棚改貨幣化，好像三四線的房?jī)r(jià)都是外部因素炒上去的。這不公平，也不客觀。

內(nèi)因是什么？城市成長(zhǎng)、交通改善、收入上升、產(chǎn)品升級(jí)（特別是大開(kāi)發(fā)商給出了現(xiàn)代意義上的完整社區(qū)）等等，這些都是0到1的進(jìn)步。只不過(guò)，一般都是外因先動(dòng)，內(nèi)因后補(bǔ)。

所以，現(xiàn)在會(huì)看到，很多鬼城又變成了旺區(qū)，很多新區(qū)的房?jī)r(jià)已超過(guò)了老城。

三四線城市居民的購(gòu)買力也被過(guò)于輕視。

就說(shuō)東北吧。一個(gè)三線半城市，夫妻倆月收入6000元并不太困難，主流新房房?jī)r(jià)約在5000元左右（地段不錯(cuò)的萬(wàn)科、恒大新房?jī)r(jià)約在6000-7000元之間），以90平米計(jì)，收入房?jī)r(jià)比約在6左右，非常正常！

況且還有三方面的助力：一、只要20年前在國(guó)企干過(guò)，每戶一定會(huì)分到過(guò)至少一套房，存在著置換收入；二、如果首次購(gòu)房，還有至少30%的首付杠桿；三、父母一生積蓄，要說(shuō)給兒女買房，都毫不猶豫掏出來(lái)。

全國(guó)同此涼熱，小城亦有春秋。

在中國(guó)200萬(wàn)人口以上的三四線城市，一套均好性不錯(cuò)的新房，如果是自用，能買還是買了吧！

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