劉貞

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)一直是大家關(guān)注的重要問題，關(guān)乎到國家的經(jīng)濟穩(wěn)定，人民生活水平的提高。文章主要通過對我國中小型房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀進行分析，試圖找出目前我國中小型房地產(chǎn)公司的融資難問題的原因，并從企業(yè)自身、市場、政府政策三個方面提出相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資問題 對策

一、我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

最近的十多年，隨著不斷流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量急劇增加，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般快速蓬勃發(fā)展。雖然目前房地產(chǎn)公司的資金的獲取能力正在逐步增強，但是我國的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著諸多問題，例如資金的數(shù)額小、技術(shù)力量薄弱、土地數(shù)量少、缺乏品牌的認(rèn)可度等問題。要想擺脫這些問題，企業(yè)融資可能是解決這些問題的一種方法。但是我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式卻很少，基本上都是銀行的貸款方式。而很多時候中小型房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款卻很難，貸款數(shù)量也較少。但是融資的成功與失敗會關(guān)系到我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，融資成功企業(yè)將會繼續(xù)經(jīng)營，融資失敗企業(yè)將會面臨破產(chǎn)清算。因此，從目前來看，融資問題將會是我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重中之重。

二、我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因

（1）金融市場上的壟斷。金融市場上的壁壘比較嚴(yán)，金融市場的計劃也比較完善。這種金融市場的資金不能夠在市場上起決定作用，只有將市場上的資金盤活，讓這些資金可以運作起來才能夠使市場上的結(jié)構(gòu)平衡，讓融資各個方面比較均衡?？赡苁刮覈钠渌袌錾系母鞣N資金充分發(fā)揮到作用。金融市場上的壟斷造成了我國的風(fēng)險比較大，大部分的風(fēng)險雖然有層層機構(gòu)分擔(dān)，但是最終都落在了銀行上。這就是我國金融市場上的壟斷的情況。

（2）銀行利率過低。利率是國家根據(jù)我國的實際情況定制的。利率是金融市場資金的使用成本和資金來回運轉(zhuǎn)的費用。利率是大眾將資金放在銀行中獲得的回報的利息，這種利息每年都會有小幅度的波動，它受通貨膨脹率和經(jīng)濟增長率的影響比較大。而一定的經(jīng)濟增長對我國的經(jīng)濟發(fā)展有利，以及通貨膨脹率的控制，我國的GDP也會影響到利率。最近我國的GDP的增長目標(biāo)由快速增長變?yōu)榉€(wěn)步增長。民間借貸的利率肯定是比銀行的利率要高，利率大概都在10%以上，所以對大眾的吸引力也比較大，銀行的借貸利率比較低導(dǎo)致了很多人從銀行中套取資金用于民間借貸賺取差價。

（3）政策保障房地產(chǎn)融資。我國的資本市場上的政策對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的規(guī)定和要求，特別是證券市場上通過上市公司進行融資相當(dāng)嚴(yán)格，目前的法律制度對企業(yè)發(fā)行債券以及審批等等各個程序，以及程序都有嚴(yán)格的要求。上市公司的融資政策的嚴(yán)格確保了我國融資市場的正常運轉(zhuǎn)，政策可以保障地產(chǎn)公司的融資順利進行。

三、我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

（一）從企業(yè)自身方面的建議

（1）完善管理體系?？茖W(xué)的管理體系企業(yè)的發(fā)展的重要步驟，管理的方法在企業(yè)中的可以提高管理效率，管理的體系的完善可以對企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。一方面，房地產(chǎn)公司應(yīng)該提高自己管理能力，管理能力高低直接影響到了企業(yè)的發(fā)展，管理能力可以塑造企業(yè)的理念，增強企業(yè)的文化凝聚力，對企業(yè)有很強的促進作用，企業(yè)具有了凝聚力就具有了競爭了，同時也具有了融資能力。另一方面，企業(yè)只有不斷引進高素質(zhì)的管理人才，才能不斷提高自己的管理隊伍，營造一個財務(wù)透明管理嚴(yán)格的團隊，只有財務(wù)透明才能夠在融資時候給投資人以信心。還有一方面，房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品要符合大眾的心理，只有摸準(zhǔn)市場需求才能夠準(zhǔn)確獲得市場上的動向，才能做到銷售順利，才能夠再融資以后保證能按時還款。最后一方面，公司應(yīng)該建立誠信制度，通過誠信制度的建立讓自己在融資時能夠讓資金提供者給予最大的信任，方便自己比較順利的獲得融資。中小型的房地產(chǎn)公司的資金流量也應(yīng)該引起足夠的關(guān)注，資金的流向以及使用情況也是投資者關(guān)注的重點，好的資金流向?qū)椭精@得融資。資金使用效率也是金融機構(gòu)的參考重要的標(biāo)準(zhǔn)，還有環(huán)保工作的，耗材的使用，成本的管理都是金融機構(gòu)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

（2）維護投資方利益。我國的情況是投資方占有主導(dǎo)地位，投資方將會面臨最大的風(fēng)險，投資方一旦選擇投資后，作為資金的使用者必須保證投資方的利益。投資方進行投資時一方面應(yīng)該主動了解被投資方的信息，以及被投資者的經(jīng)營情況，資金狀況等等這些。投資方進行投資時一定要考慮周全可能存在的風(fēng)險，和綜合分析項目會存在的風(fēng)險。如果存在抵押的情況下，要盡可能保證抵押與資金相符合。詳細(xì)分析項目可能的盈利和風(fēng)險。對于存在違約或者拖欠貸款等情況的人或者公司要慎重對待，而且要通過法律手段進行懲處，要嚴(yán)格按照法律規(guī)范進行融資。對于投資者要給予適當(dāng)?shù)闹С趾凸膭畋ＷC他們的合法權(quán)利。

（3）更加靈活地運作方式。合作方式可以更加的靈活，可以采用小型房地產(chǎn)公司和中小型房地產(chǎn)公司合作形式，可以通過合并、重組、收購等其他可行的任何方式進行合作，一起運用資金進行發(fā)展，也可以依靠實力比較大的公司，借助這樣的公司的技術(shù)和資金進行發(fā)展自己，形成戰(zhàn)略合作伙伴。適當(dāng)?shù)呐c基金機構(gòu)進行聯(lián)系，很多基金都開始關(guān)注房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及想投資，可以借助基金公司的資金進行發(fā)展，他可以通過股權(quán)或者債券等方式進行融資，換取資金用于項目的開發(fā)中。

（二）針對市場方面的建議

市場的同質(zhì)競爭盡可能的削弱，市場的同質(zhì)化競爭也值得關(guān)注，一是，需要對目前的競爭格局進行分析，減少中小型企業(yè)的競爭，提高項目的利潤，以及項目的安全性。只有不斷減少競爭才能降低風(fēng)險才能夠從根源上解決融資難的問題。房地產(chǎn)公司應(yīng)該被政府控制準(zhǔn)入制度，通過市場的規(guī)章和制度進行規(guī)范。如果房地產(chǎn)公司的項目或者業(yè)務(wù)存在違規(guī)的現(xiàn)象應(yīng)該強制退出，這樣規(guī)范了企業(yè)的發(fā)展方向和市場準(zhǔn)入，有利于市場上的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。市場上需要政府的政策的合理適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，當(dāng)出現(xiàn)市場風(fēng)險時候要對風(fēng)險進行管控，提前對公司發(fā)出預(yù)警，及時的預(yù)警將會給予企業(yè)合理的發(fā)展方向指引。

（三）針對政府政策方面的建議

（1）完善扶持政策。扶持政策通常需要先了解一下情況，然后符合條件的企業(yè)進行申請，政府需要對提交企業(yè)的財務(wù)以及經(jīng)營項目等資料進行分析，經(jīng)過評估然后找到符合要求企業(yè)。在這一過程中，完善的政策會使扶持更加的公平，讓更需要扶持的企業(yè)得到幫助，減少那些無病呻吟的企業(yè)進行申報。只有通過完善扶持政策才能夠促進我國中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展。完善的扶持政策將會有利于企業(yè)的融資。

（2）鼓勵銀行放貸。我國中小型的房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中還存在許多問題，融資過程還比較復(fù)雜，相對來說房地產(chǎn)公司存在融資難的問題。銀行作為重要資金提供者之一，政府應(yīng)該給予鼓勵降低銀行的房貸標(biāo)準(zhǔn)，減小中小型企業(yè)的融資困難，必要的情況下可以給銀行一定的補助或者優(yōu)惠的政策，鼓勵銀行向中小型房地產(chǎn)企業(yè)進行融資。中小型的房地產(chǎn)公司生存艱難很難與大型房地產(chǎn)公司進行競爭，在放貸過程中可以適當(dāng)?shù)南蜻@類小企業(yè)多放款。

四、結(jié)論

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在規(guī)模較小、經(jīng)濟實力比弱缺點，很多中小型的房地產(chǎn)公司都面臨負(fù)債經(jīng)營和運營困難的局面。本文針對我國現(xiàn)有國情對中小型房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進行了詳細(xì)地分析，提出相應(yīng)的對策建議。針對目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，必須明確的一點就是我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資上必須擁有明確的科學(xué)體系進行參考。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融的市場的發(fā)展息息相關(guān)。因此，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的長久的發(fā)展需要相應(yīng)的制度保障和法律規(guī)范。

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