劉芙君

（四川省達(dá)州市土地儲(chǔ)備中心，四川 達(dá)州 635000）

引言

國(guó)家通過收回、收購(gòu)、征用等方式去獲取土地并進(jìn)行儲(chǔ)備，通過對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行觀察與調(diào)控，適時(shí)進(jìn)行儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)整理工作并將其推向市場(chǎng)，以求對(duì)土地資源的利用達(dá)到最大化。因此，儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)整理工作十分重要，基于此，本文將對(duì)儲(chǔ)備土地的前期開展整理工作進(jìn)行研究與探討。

1 當(dāng)前土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中存在的問題

當(dāng)前土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中存在的問題首先就體現(xiàn)在政府的主導(dǎo)作用方面，但該主導(dǎo)作用還不夠明顯，無法按照實(shí)際宏觀調(diào)控的需求來指導(dǎo)工作。此外，在一些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)中，由于資金投入和人員編制的限制，一旦出現(xiàn)大規(guī)模的土地儲(chǔ)備開發(fā)工作，往往都不能夠勝任實(shí)際需求，造成工作上的混亂。其次就是在土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中，沒有制定完善的計(jì)劃。由于對(duì)于土地儲(chǔ)備開發(fā)工作需要各級(jí)政府單位的審批，一般在實(shí)際工作中都是能夠滿足開發(fā)條件就立即向上匯報(bào)，直到獲得開發(fā)批準(zhǔn)。但是這種模式不能夠和城市實(shí)際發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，在對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控方面顯得有所欠缺。

2 推進(jìn)儲(chǔ)備土地前期整理工作措施

2.1 制定方案，保證規(guī)劃先行

土地儲(chǔ)備部門在開展土地儲(chǔ)備工作前應(yīng)當(dāng)征集相關(guān)城市建設(shè)部門的意見，尤其是規(guī)劃部門，對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃的詳細(xì)情況進(jìn)行了解，在相關(guān)部門的建議下以及按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。并且在土地前期開發(fā)整理工作時(shí)，與規(guī)劃部門配合使供水、光纜等問題得到解決，盡可能將建設(shè)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，這樣才能夠盡可能減少在前期開發(fā)整理工作時(shí)遇見的阻礙。

2.2 強(qiáng)化部門協(xié)作，扎實(shí)推進(jìn)土地收儲(chǔ)工作

土地收儲(chǔ)是項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到各個(gè)部門，需要有關(guān)部門配合協(xié)作。首先，需要規(guī)劃部門提供擬收儲(chǔ)土地規(guī)劃條件及規(guī)劃用地紅線，保障擬收儲(chǔ)土地納入城市建設(shè)用地規(guī)劃；其次，需要當(dāng)?shù)卣罅χС肿龊谜鞯夭疬w安置工作，保障征地拆遷補(bǔ)償和安置到位，切實(shí)維護(hù)居民及相關(guān)單位的合法權(quán)益；第三，需要國(guó)土資源部門內(nèi)部相關(guān)單位密切配合，調(diào)查核實(shí)清楚擬收儲(chǔ)土地的權(quán)屬單位和面積，嚴(yán)格按照法定的程序收儲(chǔ)土地，嚴(yán)格按照法定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置到位，保障土地收儲(chǔ)工作的合法有效性。

2.3 積極運(yùn)營(yíng)盤活土地資產(chǎn)，顯化土地價(jià)值

城市的規(guī)劃與建設(shè)往往需要大量的資金為基礎(chǔ)，儲(chǔ)備土地制度不僅可以對(duì)社會(huì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，還可以幫助城市建設(shè)獲取所需資金。儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)工作既可以由政府部門自行完成，也可以通過招商的方式，讓投資企業(yè)去完成。大部分投資企業(yè)都是通過以儲(chǔ)備土地為抵押的方式去銀行貸款，獲得儲(chǔ)備土地前期整理工作開展的資金，這樣的方式并不能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)帶來很大的幫助，因此，可以在現(xiàn)有機(jī)制上對(duì)傳統(tǒng)貸款方式進(jìn)行改善。投資企業(yè)在借用儲(chǔ)備土地進(jìn)行貸款時(shí)需要對(duì)土地的一年收益進(jìn)行預(yù)算，并以一年的預(yù)期收益作為貸款的信用擔(dān)保，這樣銀行方能對(duì)投資方進(jìn)行貸款發(fā)放。這種改善方式也是為城市建設(shè)獲取資金的一種方式，不僅極大地利用了土地的自身價(jià)值，還為城市建設(shè)帶來了不容小覷的幫助。

2.4 圍繞“經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地”中心加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備力度

從發(fā)展的角度來看，不能只注重眼前的利益，而是應(yīng)當(dāng)為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展做考慮，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立無疑會(huì)幫助國(guó)家更好地在未來進(jìn)行土地市場(chǎng)的調(diào)控與管理。土地儲(chǔ)備部門要加大土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行，同時(shí)相應(yīng)的部門對(duì)已經(jīng)投入市場(chǎng)使用的儲(chǔ)備土地進(jìn)行監(jiān)督與管理，保障儲(chǔ)備土地的合理利用。在儲(chǔ)備土地的管理中，應(yīng)當(dāng)緊跟時(shí)代潮流，將信息化技術(shù)合理運(yùn)用，借助信息化技術(shù)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行監(jiān)管將會(huì)更加便捷。

2.5 強(qiáng)化宗旨意識(shí)，創(chuàng)新土地收儲(chǔ)服務(wù)舉措

一是開展上門服務(wù)。派出專人一對(duì)一負(fù)責(zé)各棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，保姆式上門做好土地收儲(chǔ)相關(guān)工作；二是開辟綠色通道服務(wù)。涉及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)用地的收儲(chǔ)報(bào)批，開辟綠色通道，特事特辦，盡快辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；三是開展節(jié)假日不打烊服務(wù)。棚戶區(qū)改造工作時(shí)間緊，任務(wù)重。為了不耽擱棚改工程進(jìn)度，國(guó)土資源部門在八小時(shí)之外，要充分利用節(jié)假日，加班加點(diǎn)積極跟進(jìn)，保障土地收儲(chǔ)到位。

2.6 建立土地“大儲(chǔ)備”機(jī)制，拓展土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵和外延

土地儲(chǔ)備需加快推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，合理回歸公益性定位，將土地儲(chǔ)備由價(jià)格導(dǎo)向變?yōu)樘嵘C合效益導(dǎo)向，豐富土地儲(chǔ)備類型，擴(kuò)大土地收儲(chǔ)范圍，實(shí)現(xiàn)全域全類型用地統(tǒng)籌和儲(chǔ)備管理，建立土地“大儲(chǔ)備”機(jī)制，把城市發(fā)展的經(jīng)營(yíng)性用地和公益服務(wù)用地、存量建設(shè)用地和增量建設(shè)地在內(nèi)的所有建設(shè)用地類型共同納入土地收儲(chǔ)。如收儲(chǔ)重要交通干道和橋梁用地，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、收儲(chǔ)城市中心區(qū)廢棄礦山用于后續(xù)綜合治理城市綠地公園開發(fā)、收儲(chǔ)城市邊緣舊區(qū)用于補(bǔ)充城市擴(kuò)展用地等，擴(kuò)大公共利益、生態(tài)用地的儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類用地儲(chǔ)備和出讓時(shí)序的綜合把控，促使土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)用地保障、更新改造、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)引入、產(chǎn)城融合等多項(xiàng)職能。

結(jié)束語

在社會(huì)的發(fā)展過程中，土地儲(chǔ)備是一項(xiàng)極其重要的工作，做好儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)整理工作在為社會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也使我國(guó)的土地資源得到了最大化利用。在進(jìn)行開發(fā)整理工作時(shí)要充分考慮對(duì)資金的利用以及建設(shè)過程中進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，以保障前期開發(fā)整理工作的順利開展。