向勁靜

在千億銷售目標(biāo)的愿景之下，榮盛發(fā)展似乎并未受到行業(yè)轉(zhuǎn)冷的影響，近年仍在大舉拿地，由此也推高了債務(wù)。如今的質(zhì)押股權(quán)融資，可以看出其資金鏈繃緊的程度

日前，素有“小萬科”之稱的榮盛地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發(fā)展”，002146.SZ）。發(fā)布公告稱，其控股股東榮盛控股在11月14日將9118萬股質(zhì)押給招商證券股份有限公司，占所持股份的5.88%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，榮盛控股持有榮盛發(fā)展總計(jì)35.65%的股本，但其中的22.34%已被質(zhì)押，質(zhì)押比例已近50%。

如此高比例的股權(quán)質(zhì)押，是否會(huì)出現(xiàn)爆倉風(fēng)險(xiǎn)？此外，在千億銷售目標(biāo)的愿景之下，近年來榮盛發(fā)展的負(fù)債也是激增，巨額負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)又如何防范？就此類相關(guān)問題，《投資者報(bào)》記者致函榮盛發(fā)展，得到公司董秘辦較為詳細(xì)的回復(fù)。

債務(wù)攀升公司稱風(fēng)險(xiǎn)可控

近些年，榮盛發(fā)展的負(fù)債飆升，尤其是近五年時(shí)間里。數(shù)據(jù)顯示，從2014～2018年三季度，榮盛債務(wù)規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，負(fù)債從604億激增至1816億，近五年凈增1212億元。

就此，榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士對(duì)記者說：“至于公司負(fù)債的增長，不能簡單看總額，更要看結(jié)構(gòu)，還要了解房企報(bào)表的特殊性。隨著公司上市11年來的持續(xù)高增長，公司的規(guī)模和實(shí)力已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2018年9月底，公司總資產(chǎn)超過2100多億元，凈資產(chǎn)超過320億元，負(fù)債中包含的預(yù)收款項(xiàng)達(dá)866億元。只看到負(fù)債的增長，而沒有看到結(jié)構(gòu)的變化，是無法準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況?！?/p>

該人士還指出：“根據(jù)公司2018年第三季度報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為，目前公司實(shí)際負(fù)債規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率水平既能夠滿足公司的經(jīng)營發(fā)展需要，同時(shí)也處于安全的區(qū)間，因而是適宜的?！?/p>

同時(shí)，榮盛發(fā)展的資金壓力也越來越大。根據(jù)榮盛發(fā)展財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010～2016年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-19億元、-4.98億元、-12億元、-47.36億元、-16.6億元、-24.73億元及-36.95億元。直到去年年底才有所改善，其現(xiàn)金流量凈額為22.74億元，到了今年三季度變?yōu)?7.6億元。

細(xì)究之下，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金流之所以得到改善，與其大股東頻繁質(zhì)押股權(quán)有關(guān)。

根據(jù)榮盛發(fā)展近日發(fā)布的公告稱，其控股股東榮盛控股在11月14日將9118萬股質(zhì)押給招商證券股份有限公司，占所持股份的5.88%。本次質(zhì)押占公司總股本比例2.1%。

根據(jù)榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士提供的數(shù)據(jù)來看，公司前三大股東累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)量占公司總股本的 30.18%，占上述股東所持公司股份總數(shù)的 48.42%。

那么榮盛發(fā)展大股東這樣的股權(quán)質(zhì)押，是否會(huì)出現(xiàn)爆倉風(fēng)險(xiǎn)？公司將如何防范股權(quán)質(zhì)押所產(chǎn)生的危機(jī)？

就此，榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士對(duì)記者表示：“上述質(zhì)押比例處于較低水平，如果就上述問題進(jìn)行評(píng)論的話，我們認(rèn)為，公司大股東股權(quán)質(zhì)押在市場(chǎng)形勢(shì)最嚴(yán)峻的時(shí)候尚且未發(fā)生任何風(fēng)險(xiǎn)，在目前資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，從中央到地方鼓勵(lì)、扶持民營企業(yè)的背景下，更不可能存在風(fēng)險(xiǎn)?！?h3>上市房企中的“訴訟王”

榮盛發(fā)展于2003年1月成立，四年半后登陸A股。上市十年有余，榮盛發(fā)展卻始終未破年銷售額千億大關(guān)。

而同為河北上市房企的華夏幸福，在2010年還是連年虧損，凈利潤不超過800萬的企業(yè)，但在2016年全年銷售額達(dá)到1203.25億元，同比增長66.43%，華夏幸福成為唯一躋身千億俱樂部的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。

對(duì)于華夏幸福的此番“超車”，榮盛發(fā)展董秘陳金海表示，兩中心協(xié)同發(fā)展有其優(yōu)勢(shì)所在，（榮盛發(fā)展）不和其他企業(yè)作比較。值得注意的是，榮盛發(fā)展雖然業(yè)績拼不過很多同行，但其訴訟問題卻是超過不少上市房企。

根據(jù)天眼查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展自身風(fēng)險(xiǎn)851個(gè)、周邊風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)5331個(gè)，預(yù)警提醒為401個(gè)。其中法律訴訟有526個(gè)，要知道，上市房企的訴訟達(dá)到200個(gè)都是極為少見的，而榮盛發(fā)展卻打破這一紀(jì)錄，成為上市房企的“訴訟王”。

就此，榮盛發(fā)展董秘辦的相關(guān)人士指出，“關(guān)于榮盛發(fā)展的數(shù)百件訴訟實(shí)為法律文書，從法律的專業(yè)角度，一項(xiàng)訴訟可能出現(xiàn)幾份甚至十幾份關(guān)于實(shí)體和程序性的文書，并且其中的訴訟絕大多數(shù)已結(jié)案。”

在挑戰(zhàn)中前行的“千億”夢(mèng)

眾所周知，榮盛發(fā)展被稱之為“河北地王”背后，有著一個(gè)千億銷售規(guī)模的夙愿，可多年來仍未抵達(dá)這一目標(biāo)。對(duì)于實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模，公司有著怎樣的計(jì)劃？

“公司2018年度簽約計(jì)劃是880億元，截至2018年10月末，公司已實(shí)現(xiàn)簽約金額695.42億元，同比增長57%，完成全年計(jì)劃的79%。前十個(gè)月良好的銷售業(yè)績，為實(shí)現(xiàn)年度計(jì)劃打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！睒s盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士說。

同時(shí)，根據(jù)克而瑞最新的數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展在2018年前10月的新增土地貨值排名已降低至44名，同時(shí)合約銷售金額的排名也下降到了36名，穩(wěn)穩(wěn)地跌出了30強(qiáng)。

對(duì)于這個(gè)排名，榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士稱：“關(guān)于這個(gè)第三方的機(jī)構(gòu)排名，由于數(shù)據(jù)來源無法確認(rèn)，加之各家公司的項(xiàng)目權(quán)益比例不盡相同，我們無法判斷這個(gè)排名的準(zhǔn)確性?！?/p>

根據(jù)該人士提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，榮盛發(fā)展累計(jì)購置土地656萬平方米，較上年同期下降36 %，完成了年初計(jì)劃的44 %?！坝绊懡衲晖恋刭徶玫闹饕蛩兀皇菍?duì)土地市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期，二是資金形勢(shì)。今年前三季度，受多方因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度在不斷加大，融資成本持續(xù)走高。同時(shí)，今年二季度以來，各地土地市場(chǎng)趨冷，公司對(duì)新增地塊的要求有所提高，符合要求的地塊變少?！?/p>

截至10月末，榮盛發(fā)展已實(shí)現(xiàn)簽約金額695.42億元，同比增長57%，完成全年計(jì)劃的79%。在榮盛發(fā)展董秘辦的人看來，這個(gè)進(jìn)度符合其預(yù)期。