黎春梅

（玉林師范學(xué)院商學(xué)院，廣西 玉林 537000）

1 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

1.1 宅基地的多元屬性為價(jià)格形成奠定基礎(chǔ)

宅基地所擁有的資源屬性、資產(chǎn)屬性、商品屬性、社會(huì)屬性和心理屬性等多重屬性決定宅基地具備資源與資產(chǎn)功能、生產(chǎn)功能、社會(huì)保障功能及心理功能。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成也應(yīng)有側(cè)重地體現(xiàn)不同的宅基地功能和類(lèi)型。對(duì)于純農(nóng)戶(hù)、Ⅰ兼業(yè)農(nóng)戶(hù)、Ⅱ兼業(yè)農(nóng)戶(hù)和非農(nóng)戶(hù)而言，不同類(lèi)型農(nóng)戶(hù)所轉(zhuǎn)讓的宅基地在類(lèi)型、年限和方式上是不一致的，因此宅基地轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成機(jī)制不能一概而論。

1.2 農(nóng)村人地分離的現(xiàn)實(shí)格局使價(jià)格形成成為必然

中國(guó)人力資源和社會(huì)保障部官網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示：2017年，我國(guó)農(nóng)村農(nóng)戶(hù)建房施工面積從2010年的106 679.8萬(wàn)m2降為2016年的92 039.7萬(wàn)m2，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由1978年的17.90%提高至2016年的57.35%，鄉(xiāng)村人口從2010年的67 113萬(wàn)人降為2016年的58 973萬(wàn)人，比重從50.05%降為42.65%［1］，大量的宅基地閑置與老宅荒廢形成“空心村”。城市建設(shè)用地需求的強(qiáng)大拉力與農(nóng)村宅基地供給的巨大推力必然推動(dòng)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的迅速形成，價(jià)格形成機(jī)制呼之欲出。

1.3 宅基地三權(quán)分置為價(jià)格形成提供了制度保障

2018年“中央一號(hào)文件”首次提出完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民及非房地產(chǎn)投資主體利用閑置宅基地建房出租和宅基地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸楸P(pán)活農(nóng)村土地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)及實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供了重要的制度保障［2-4］。

2 供需形成機(jī)制

亞當(dāng)·斯密的自然自由體系論提出價(jià)值是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，理性經(jīng)濟(jì)人在市場(chǎng)“一只看不見(jiàn)的手”的引導(dǎo)下交易，價(jià)格是市場(chǎng)供需均衡的貨幣反映，均衡也從此成為研究?jī)r(jià)格的主要參照系［5］。馬克思的價(jià)值理論也指出，價(jià)格始終圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。宅基地使用權(quán)交易主要取決于需求曲線，假設(shè)DL和SL分別為宅基地需求和供給，a、c分別為自主需求與自主供給，b和d分別為需求的價(jià)格彈性與供給的價(jià)格彈性，需求曲線表述為DL=a-bP，供給曲線表述為SL=c+dP，根據(jù)市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給的均衡DL=SL，有P*=（a-c）/（b+d），DL（P*）=SL（P*）=（ad+bc）/（b+d）。當(dāng)DL≠SL時(shí)，宅基地價(jià)格取決于min（DL，SL）。

2.1 考慮國(guó)家土地征收情況

宅基地征收實(shí)際上是將宅基地產(chǎn)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給國(guó)家，由于國(guó)家強(qiáng)制力的存在，征收補(bǔ)償價(jià)格協(xié)商空間十分有限，征地補(bǔ)償所形成的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家向開(kāi)發(fā)商等土地使用者流轉(zhuǎn)的土地出讓和拍賣(mài)價(jià)［6］。設(shè)“三權(quán)分置”前集體內(nèi)部成員宅基地流轉(zhuǎn)的宅基地供給和需求分別為S1和D1，S2為“三權(quán)分置”后政府放棄壟斷地位后的新供給曲線，D2為“三權(quán)分置”鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所增加宅基地需求形成的限制交易主體的新供給曲線，D3表示政府放寬交易主體即不限制交易主體進(jìn)一步增加宅基地需求的供給曲線，S1和D1相交于E1。此時(shí)形成均衡價(jià)格P0和Q0。若國(guó)家將補(bǔ)償價(jià)格定為P3，P3＜P0＜P1（見(jiàn)圖1），宅基地供需將出現(xiàn)缺口，定價(jià)越低，供給缺口越大。政府可以利用國(guó)家強(qiáng)制力解決農(nóng)民不愿意供給土地的問(wèn)題，但無(wú)法解決“三權(quán)分置”后農(nóng)民與資本主體之間土地流轉(zhuǎn)供給的問(wèn)題。因此，由于主體的非平等地位、產(chǎn)權(quán)權(quán)力的不對(duì)等，土地征收下宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)所形成的權(quán)利價(jià)格與補(bǔ)償價(jià)格并不是正常的市場(chǎng)價(jià)格。政府與農(nóng)民之間的土地交易，由于權(quán)力不對(duì)等并且國(guó)家具有強(qiáng)制執(zhí)行力，農(nóng)民處于權(quán)力弱勢(shì)方，因此，只能處于價(jià)格的接受方，有違市場(chǎng)發(fā)展的補(bǔ)償價(jià)格機(jī)制與有失公平產(chǎn)權(quán)主體博弈機(jī)制并不適用于當(dāng)前宅基地資源配置。因此，如果使用補(bǔ)償價(jià)格機(jī)制及主體保障以保障交易雙方的權(quán)益，則應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的補(bǔ)償價(jià)格形成進(jìn)行改革與重設(shè)［7］。

2.2 考慮“三權(quán)分置”后資本投資主體與農(nóng)民之間的宅基地使用權(quán)交易

考慮幾種情形，一是政府不對(duì)宅基地供給壟斷但對(duì)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)的情形；二是政府不干預(yù)價(jià)格但限制交易主體的情形；三是政府不干預(yù)價(jià)格也不限定主體，農(nóng)民有供給土地的自主權(quán)，資本根據(jù)其成本與收益來(lái)衡量是否進(jìn)入農(nóng)村宅基地市場(chǎng)的情形；四是國(guó)家對(duì)宅基地實(shí)施用途管制的情形［8］。

“三權(quán)分置”后破除了國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，若規(guī)定只允許非房地產(chǎn)企業(yè)、非城市居民所組成的工商資本投資主體進(jìn)入宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，一定程度上放寬了參與宅基地流轉(zhuǎn)的主體，將宅基地需求曲線從D1右移到D2，與S1相交于E4，生產(chǎn)者剩余增加［9］。流轉(zhuǎn)主體的放寬與新主體的進(jìn)入使得原本閑置的一部分土地加入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，宅基地價(jià)格的上升使得宅基地供給曲線呈現(xiàn)小范圍的彈性增加，變?yōu)樾碌墓┙o曲線S2，S2表現(xiàn)為一點(diǎn)先向上延伸然后垂直的曲線，S2與D2相交于E2，新的均衡價(jià)格與均衡數(shù)量為P1和Q1。如圖1所示，生產(chǎn)者剩余為0P1E2Q0，消費(fèi)者剩余為P1以上D1以下的部分，較之前均有明顯的增加。若政府對(duì)宅基地交易主體不加以限制，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加為D3，但由于農(nóng)村宅基地資源有限并未同時(shí)增加，而是表現(xiàn)為S2的垂直段，D3與S2相交于E3，新的均衡價(jià)格為P2，數(shù)量仍為Q1。可見(jiàn)，政府完全放開(kāi)交易主體，有可能會(huì)引發(fā)對(duì)農(nóng)村宅基地市場(chǎng)的過(guò)度需求，導(dǎo)致宅基地價(jià)格持續(xù)上漲，在一定程度上增加了農(nóng)民的收益，但由于土地曲線呈垂直狀態(tài)，消費(fèi)者剩余并未有所改變，如圖1所示。

考慮宅基地用途管制的情形。假設(shè)在宅基地用途管制下，投資主體的行為能夠改善鄉(xiāng)村環(huán)境，政府獲得業(yè)績(jī)、農(nóng)民獲得鄉(xiāng)村環(huán)境改善，企業(yè)的投資行為產(chǎn)生正的外部性，企業(yè)成本MPC大于社會(huì)成本MSC。根據(jù)MR=MPC所確定的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量分別為P2和Q2，此時(shí)社會(huì)總福利為FAE20，根據(jù)MR=MSC所確定的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量分別為P1和Q1，在企業(yè)用地行為產(chǎn)生正外部性的前提下總社會(huì)福利為FBE10，此時(shí)社會(huì)總福利較之前增加，增加部分為ABE10E2所圍成的面積（見(jiàn)圖2）。顯然，企業(yè)正的外部性越大，邊際社會(huì)成本相對(duì)越低，福利增加就越多。宅基地用途管制目的在于促使投資主體的行為產(chǎn)生正的外部性，若違反，則應(yīng)采取管制措施，增加投資主體使用土地的成本，以減少土地利用產(chǎn)生負(fù)外部性的行為［10］。

圖2 社會(huì)成本與私人成本下的福利分析

3 結(jié)論

由上述分析可知，在宅基地農(nóng)民與資本投資主體使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易過(guò)程中，政府交易主體地位的退出對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的市場(chǎng)性形成具有促進(jìn)作用［11］。放活宅基地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)就是讓供需形成的市場(chǎng)機(jī)制在價(jià)格形成中充分發(fā)揮作用，才能更好地調(diào)配農(nóng)村土地資源，盤(pán)活農(nóng)村閑置宅基地，助力鄉(xiāng)村振興?；谡氐奶厥鈱傩裕瑸楸苊庹爻蔀槌鞘匈Y本的逐利場(chǎng)，在運(yùn)用價(jià)格的市場(chǎng)供需形成機(jī)制外，適當(dāng)對(duì)交易主體的限制是必要的，但更重要的是實(shí)施用途管制，讓宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生正的外部性，才有助于農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收。