徐麗萍

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，土地增值稅征管變得日趨重要，迫切要求強化并完善土地增值稅的征收管理。本文闡述了現(xiàn)階段土地增值稅征管中存在的問題，并提出應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；征收；管理

一、現(xiàn)階段土地增值稅征管出現(xiàn)的問題

（一）借助土地增值稅優(yōu)惠政策偷逃稅款

首先，采取合作建房的方式偷逃土地增值稅?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》強調(diào)：針對雙方分別提供資金與地合作建房，建成后依據(jù)比重分房自用的，暫時免征土地增值稅；建成后進行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)實施土地增值稅征收。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署了虛假合作建房協(xié)議，針對分到的自用房產(chǎn)，采取“按比例分得的自用房產(chǎn)”的方式，享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，以此規(guī)避土地增值稅繳納；針對分得的非自用房產(chǎn)，不遵循相關(guān)規(guī)定確立應(yīng)稅收入，采取少計應(yīng)稅收入的方式達到土地增值稅偷逃目的。其次，采取普通標準住宅的方式偷逃土地增值稅。不論是哪個省在出臺并公開普通標準住宅標準時，均把下面三個條件當作界定標準，也就是單套建筑面積、住宅小區(qū)建筑容積率、實際成交價和同級別土地住宅平均成交價格。然而，在真正的開展稅收征管工作的時候，大量開發(fā)商僅僅是把建筑面積能否符合一般標準住宅規(guī)定標準當成是否免征的界限，卻忽略其他幾個限定條件，導(dǎo)致不應(yīng)免征土地增值稅項目而違規(guī)免征的問題出現(xiàn)。

（二）基層征管力量無法適應(yīng)土地增值稅

復(fù)雜業(yè)務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有著經(jīng)營方式靈活、土地增值稅計算流程繁雜、經(jīng)營周期長、成本項目多等特征，給土地增值稅征管提出了相當高的要求。然而，如今一線稅收征管工作的事務(wù)多、任務(wù)重，監(jiān)管力弱，根本無法迎合土地增值稅的管理需求。詳細而言，其反映在以下幾點上：其一，基層稅務(wù)人員不大了解現(xiàn)行土地增值稅政策；其二，基層征管力量薄弱同時間緊、任務(wù)重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的沖突日趨加??；其三，對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程、經(jīng)營方式以及經(jīng)營規(guī)律，基層稅務(wù)人員了解不多；其四，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算甚至是成本核算知識，基層稅務(wù)人員比較生疏。

（三）基層稅務(wù)部門和房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位

由于土地增值稅比較特殊，在進行稅收征管方面倘若單靠稅務(wù)部門的力量往往無法滿足要求，還需有國有資產(chǎn)管理、土地管理、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、房產(chǎn)管理等機構(gòu)進行合作，共同承擔并履行管理職責，攜手把關(guān)進行高效監(jiān)管，如此才可自本質(zhì)上減少稅收流失。然而通過對現(xiàn)狀的分析研究筆者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門在配合方面做得并不夠好，再加上稅務(wù)部門管理機制不完善，造成土地增值稅流失問題嚴重。

（四）稅務(wù)部門對土地增值稅征管做得不到位

其一，稅收檢查通常是以年度為單位的，然而房地產(chǎn)企業(yè)通常都是跨地域、跨年度實施滾動開發(fā)的，流動性強，稅務(wù)部門未嚴格結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特征，依據(jù)開發(fā)項目所屬期開展稅收檢查工作，易引起增值額的檢查不符合事實的問題出現(xiàn)。其二，在對土地增值稅涉稅案件進行查處時，稅務(wù)人員往往會因為諸多因素的影響降低行政處罰力度，減小涉嫌犯罪案件的移送率，不能對責任人的刑事責任進行追究。

二、針對土地增值稅征管問題采取的應(yīng)對措施

（一）強化力度監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個流程，優(yōu)化稅收監(jiān)管方式

首先，要強化力度提高房地產(chǎn)的政府職能部門的協(xié)調(diào)配合度，制定涉稅信息傳遞制度，嚴控稅收的源頭。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有環(huán)節(jié)均需政府部門辦理有關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)要增強和城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理、土地管理以及城市建設(shè)等部門之間的聯(lián)系，爭取在第一時間全方位的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，創(chuàng)辦信息傳遞檔案，實施全過程跟蹤，得到企業(yè)成本、收入等涉稅信息。而稅務(wù)部門要提高涉稅信息的利用率，針對房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報的科學(xué)性以及真實性進行驗證，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)少計增值額、超范圍享受稅收優(yōu)化的問題。其次，要優(yōu)化稅收征管方式，提升管理成效。一方面，要加大力度實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的申報、登記管理，實施全程跟蹤管控，定期對稅源實施剖析研究，一旦找出問題應(yīng)及時進行檢查，及時向稽查部門移交存在偷逃稅嫌疑的，避免出現(xiàn)由于稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部管理不當出現(xiàn)偷逃稅行為。另一方面，要強化力度審核、管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入與成本，確保土地成本、建設(shè)成本等開發(fā)成本的精準度、真實性，不得借助假信息與假合同虛增開發(fā)成本。此外，稅務(wù)部門要加大力度監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)，注重管理房地產(chǎn)的票據(jù)，詳細記錄并了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入狀況，避免出現(xiàn)少申報土地增值稅收入的問題。

（二）強化力度管理房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易，嚴格實施土地增值稅反避稅

要盡可能迅速的制定房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易管理辦法，創(chuàng)建同類開發(fā)產(chǎn)品、同類地域的開發(fā)費用、成本、銷售價格信息庫，逐步建立起分地域的、動態(tài)的成本、收入、費用等信息庫，以其為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價納稅調(diào)整的依據(jù)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易進行重點監(jiān)控，從而全面限制利用關(guān)聯(lián)交易虛增成本、轉(zhuǎn)移收入等偷漏土地增值稅的行為，確保土地增值稅稅基的全面性，制約房地產(chǎn)企業(yè)的非法逃稅行為。

（三）加大力度稽查土地增值稅，嚴懲偷逃稅行為

首先，強化力度對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅進行稽查選案，確保選案的精準度。稅務(wù)稽查部門要負責剖析研究征管部門的有關(guān)資料，有針對性的稽查房地產(chǎn)企業(yè)。其次，針對反避稅調(diào)查與土地增值稅評估移送的重大案件，強有力的發(fā)揮出稽查的威懾效用，及時進行立案查處，嚴格遵循相關(guān)發(fā)進行執(zhí)行、稽查、公告與審理，并在最快的時間內(nèi)移送至司法機關(guān)進行懲處。

（四）做好土地增值稅專項評估

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著成本項目繁雜、運營方式靈活、涉稅金額大燈特征，再加上日常稅收監(jiān)控難度高，導(dǎo)致無法精準的判定土地增值稅申報的及時性與真實性。鑒于此，要不斷強化力度實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，創(chuàng)辦土地增值稅評估專職部門，聘請高素質(zhì)的評估人員，提升評估水平，有效保證土地增值稅納稅評估工作得到貫徹落實。

三、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段土地增值稅征管雖然出現(xiàn)不少問題，但是只要針對這些問題采取上述的解決措施，土地增值稅征管出現(xiàn)的問題就一定能得到解決。

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