賈國強(qiáng)

近一段時(shí)間，多地樓市傳出降溫跡象，如碧桂園因打折促銷引發(fā)老業(yè)主怒砸售樓處，還有北京等多個(gè)城市土地流拍現(xiàn)象增多。業(yè)內(nèi)人士分析，在樓市及金融“雙調(diào)控”的背景下，房企對(duì)資金的需求迫切，使得許多房企將回款作為工作重中之重。同時(shí)，不少房企對(duì)拿地也日趨謹(jǐn)慎。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理保利地產(chǎn)（600048.SH）財(cái)報(bào)、公告以及公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這家房企銷售業(yè)績不斷創(chuàng)新高，不過增速在明顯放緩；拿地金額雖同比有所下降，但相比其他龍頭房企，保利地產(chǎn)拿地相對(duì)積極。

前10月簽約金額已超去年全年，10月份增速明顯放緩

11月8日，保利地產(chǎn)公告了今年10月份的銷售情況，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)簽約面積210.95萬平方米，同比增長5.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額311.18億元，同比增長4.74%。

前10月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積2235.65萬平方米，同比增長31.38%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3347.69億元，同比增長40.74%。

從前10月銷售業(yè)績來看，保利地產(chǎn)簽約金額與簽約面積都是呈現(xiàn)兩位數(shù)的高速增長。高達(dá)3300億元的簽約金額，也創(chuàng)下這家公司新高，2017年全年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額為3092.27億元，如今剛過了10個(gè)月即已被超過。

不過，與其他龍頭房企相比，保利地產(chǎn)還是有一定差距。中國指數(shù)研究院向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供的一份《2018年1—10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》顯示，碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國位居前四位，保利地產(chǎn)位列第五位。

雖然位次不變，但記者對(duì)比2017年前10月房企銷售情況發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)與上述4家房企的銷售金額差距在拉大。以融創(chuàng)中國為例，2017年前10月兩者相差100億元，而今年前10月兩者相差450億元。

此外，從10月份單月來看，保利地產(chǎn)簽約金額與簽約面積都是個(gè)位數(shù)增長。而2016年10月，保利地產(chǎn)簽約金額和簽約面積分別同比增長41.12%、28.68%；2017年10月，其簽約金額和簽約面積分別同比增長84.49%、54.66%。

保利地產(chǎn)并不是個(gè)例。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，2018年標(biāo)桿房企銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將刷新歷史紀(jì)錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩?！半S著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩跡象。后續(xù)市場存在出現(xiàn)加速調(diào)整的可能性。”

向三四線城市布局和下沉，拿地呈現(xiàn)相對(duì)積極態(tài)勢

11月8日，保利地產(chǎn)公布了獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告（編者注：該報(bào)告每月公布一次）。該公告顯示，保利地產(chǎn)通過全資或與其他房企合作方式拿地12宗，成交總價(jià)157.29億元。這些地塊主要分布在廣東佛山、韶關(guān)、江門、惠州，江蘇徐州、鎮(zhèn)江，山東濟(jì)南，河北邯鄲等地。

對(duì)于一直在一二線城市深耕的保利地產(chǎn)來說，這家公司已經(jīng)開始加速向三四線城市布局和下沉。

值得注意的是，在樓市及金融“雙調(diào)控”的背景下，包括碧桂園、融創(chuàng)、恒大等在內(nèi)的龍頭房企今年在拿地方面確實(shí)有所謹(jǐn)慎，但保利地產(chǎn)相對(duì)“大膽”。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)比中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年1—10月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》和《2018年1—10月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》發(fā)現(xiàn)：在排名方面，保利地產(chǎn)兩次均位居第三，位于碧桂園、萬科之后；在絕對(duì)值差距方面，2017年前10月，保利地產(chǎn)與第一名碧桂園相差681億元，而2018年前10月兩者差距為309億元，拿地金額差距在縮??；在同比方面，雖然保利地產(chǎn)等六大房企今年拿地金額均同比下降，但是保利地產(chǎn)的下降幅度低于六大房企的平均值。

為何保利地產(chǎn)拿地相對(duì)“大膽”？房地產(chǎn)分析師劉水對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋說：“在當(dāng)前樓市調(diào)控政策的背景下，拿地仍然保持一定的節(jié)奏，這說明保利地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不悲觀，對(duì)房地產(chǎn)市場有自己的一些判斷和看法?！?/p>

劉水補(bǔ)充說：“前一段時(shí)間，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示要重回房企前三，這應(yīng)該也是拿地相對(duì)積極的一個(gè)因素。如果不保持一定的拿地規(guī)模，后續(xù)排名可能掉得更快?！?/p>

在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)，中企資本聯(lián)盟副秘書長柏文喜認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)，也是一個(gè)高度市場化和相對(duì)同質(zhì)化的行業(yè)，所以不同企業(yè)的品牌和產(chǎn)品溢價(jià)能力實(shí)際上差別不大，企業(yè)的盈利能力主要來自把控周期的能力。如果能在行業(yè)周期下行的時(shí)候去低價(jià)拿地和在行業(yè)周期上升的時(shí)候出貨，就能夠獲得較低的拿地成本和較高的銷售價(jià)格，獲取相對(duì)豐厚的利潤。

“目前正處于房地產(chǎn)行業(yè)的下行階段，企業(yè)加快推盤和出貨速度以強(qiáng)化銷售，在現(xiàn)金流允許的情況下同時(shí)把握拿地良機(jī)盡力拿地，也是一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)營策略的應(yīng)有之舉?！卑匚南舱f。

利息費(fèi)用支出達(dá)28億元，資產(chǎn)負(fù)債率增加

在近兩年融資渠道收緊的嚴(yán)峻形勢下，不少房企融資變得困難，融資成本也不斷走高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%。在融資成本方面，房企之間有所分化，龍頭房企的優(yōu)勢相對(duì)明顯，壓力相對(duì)較小，中小房企的融資壓力不容小覷。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)融資成本雖有小幅上漲，但大型房企融資優(yōu)勢依然明顯。今年10月大型房企的融資成本在3%～8.5%，保利地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)等規(guī)模較大且經(jīng)營穩(wěn)健的房企融資成本均在5%以下。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年1月30日，保利地產(chǎn)發(fā)行一筆5億美元的五年期固息債券，債券票面利率3.95%；9月12日，保利地產(chǎn)也發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，債券票面利率上升至4.75%。

融資成本上漲，也使得房企財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示，今年前9個(gè)月，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出25.26億元，同比增加87.65%，其中利息費(fèi)用高達(dá)28.1億元，同比增加24.67%。

同時(shí)，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也有小幅增加。今年一季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率78.45%；半年報(bào)顯示，它的資產(chǎn)負(fù)債率為79.32%；三季報(bào)顯示，它的資產(chǎn)負(fù)債率79.87%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因之一是它們的預(yù)收賬款數(shù)額較大，而這部分雖名義說負(fù)債，其實(shí)對(duì)房企并不構(gòu)成還款壓力。在剔除了預(yù)收賬款后，保利地產(chǎn)三季度資產(chǎn)負(fù)債率為42.83%，降幅比較明顯。