李夏

因為靠近北京而房價相對較低，吸引了眾多的北京上班族來此置業(yè)，這里的人口10年來翻了10倍

樓市浮沉，環(huán)京體會最深刻。

在中國房地產(chǎn)市場中，環(huán)京區(qū)域的走勢歷來都是風向標般的存在，而距天安門直線距離僅30公里的河北省燕郊鎮(zhèn)則是環(huán)京典型代表。在政府、開發(fā)商、投資客及“剛需族”的四方角力下，燕郊樓市近十年來像坐上了過山車。

這片面積僅105平方公里的京郊小鎮(zhèn)，不僅是資本家和韭菜們的“賭坊”，更是幾十萬“北漂”們不分晝夜奔走往返的家，在這里每天上演著他們有關(guān)“房”事的喜怒哀樂。

被套牢的投資客

“我一路見證了燕郊的房價變化，2004年，燕郊大概均價在4千元/平米，2015年漲到1.5萬元/平米后，之后仍一路飆升，到達頂峰是在2016年的3.5萬元/平米。短暫的狂歡后，今年又跌至1.5萬元/平米左右?！睆堁喔嬖V記者。

14年前，張燕只身來到燕郊做起了房產(chǎn)銷售顧問。2006年，嗅到燕郊樓市的“商機”，她在同事們的慫恿下用自己工作兩年的積蓄，支付了位于燕郊潮白河孔雀城一套房子的首付。

緊接著，張燕又進行一連串的操作。在2012年房價上漲兩倍時進行拋售，隨后轉(zhuǎn)手又投資兩套房。三年后，張燕底氣十足的購買了自己人生中的第三套房子，按2016年房價最高峰計算，張燕躋身千萬富翁之列。

張燕說，“在燕郊從事售樓業(yè)務(wù)的同行，差不多每個人手上都有兩三套房子，有的甚至買了五六套，這都很正常不過的?！?/p>

同時，張燕講述了自己初到燕郊時一位鄰居的故事：鄰居是東北人，因為兒子在天洋城物業(yè)工作，在2009年以開盤價4000/平米購買了天洋城的一套房，后高價賣出，凈賺60多萬元。

2015年，張燕的這位鄰居又以1.5萬元/平米的價格投資了小區(qū)另一套房子，瞅準時機，在2016年燕郊房價最高峰以3.5萬元/平米的價位賣出，一進一出又凈賺200萬。隨后，在大廠換了一棟別墅。

依靠房產(chǎn)投資一夜暴富的人在燕郊不是少數(shù)，而這些財富故事也吸引更多人涌入這個“賭局”中。環(huán)京一輪輪房價波動中，“張燕”們的命運也發(fā)生改變。

2016年下半年開始，北京樓市開始遭遇監(jiān)管。到2017年3月，認房又認貸的北京樓市“317新政”出臺;3月22日，環(huán)京廊坊市聞風而動，主城區(qū)、北三縣（三河、大廠、香河）、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例;4月5日，三河出臺限購實施細則，進一步提高二手房交易成本;6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，限購一套，本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊也受到這一系列政策的影響。

限購政策一出，手持大把現(xiàn)金的投資客們一夜間失去了購房資格。需求端的剛性壓制和對調(diào)控加碼的預(yù)期讓燕郊樓市成交量迅速萎縮，歷經(jīng)觀望、對峙后房價開始下行，不少銷售顧問被市場套牢。

“現(xiàn)在，樓市不景氣。大家壓力都很大，有的人在高點附近買的，光月供一個月都得4、5萬元，想賣也賣不出去。”張燕無奈說道。

剛需族的幻想與糾結(jié)

“北漂”小伙小志曾慶幸自己在燕郊房價上漲前搭上這趟末班車。

時間回溯到2011年?！澳菚r我剛到北京工作，每個月的收入就是3、4千元，和女朋友租房住過地下室，也住過廚房間?！毙≈净貞浀馈?/p>

因為女友是河北三河市人，一直以來，小志對燕郊房價頗為關(guān)注。而北京市區(qū)的房價太貴，兩人最終決定在燕郊買房。

2014年3月，決策層提出京津冀一體化方案。2015年，河北各地開始承接北京外遷產(chǎn)業(yè)。“受政策影響，2015年燕郊房價大概漲到1.5萬元/平米，我們當時看了好幾個樓盤。最終決定買天洋城的二手房，1.4萬元/平米，小區(qū)綠化、交通都不錯?！毙≈菊f。

天洋城坐落在燕郊繁華地帶，周圍配套商城及大型超市，被稱為中國溫哥華國際社區(qū)。小區(qū)門口設(shè)置了直達首都CBD國貿(mào)的公交站，不少像小志一樣的“北漂”都選擇在這里購房。

與此同時，通州成為北京副中心的消息，更讓燕郊這個與通州隔河相望的河北小鎮(zhèn)躁動起來。2016年北京樓市一路走高，帶動燕郊房價升溫。小志的房子在2016年一度漲到3.5萬元/平米。彼時，小志曾提議把房子出售換套大房。但是妻子不同意，她認為，憑借區(qū)位優(yōu)勢，房子還會繼續(xù)上漲。

然而，受2017年限購政策影響，剛需族小志僅有的這套房產(chǎn)價格也跌至購房時的價格，當初紙面資產(chǎn)膨脹帶來的幸福感頓時消失。

“仿佛買房就是幻夢一場，一切都回到了原點?！毙≈靖锌馈?/p>

今年以來，小志的朋友李雷看到燕郊的房價跌入谷底，開始蠢蠢欲動，同為剛需族的李雷拖著小志數(shù)次前往燕郊各售樓處奔波咨詢。但由于限購要求，李雷只能購買商住房，這讓他很糾結(jié)，“現(xiàn)在政策收緊，燕郊房價走向還不很明朗，商住房可能價位還會跌。我不知道現(xiàn)在是不是抄底的時候?！?h3>畜牧業(yè)起家的燕郊開發(fā)商

“自2014年開始，燕郊鎮(zhèn)再沒有批過70年產(chǎn)權(quán)的地。目前市場上都是40年產(chǎn)權(quán)的公寓或商住房。整個燕郊，乃至整個北三縣，房子庫存僅有一萬多套，每天看房的人還是很多。但受大環(huán)境影響，觀望的人多，出手的很少?！蹦逞嘟急镜亻_發(fā)商投融部小周告訴記者。

作為燕郊本地人，加之父輩在廊坊有較多的金融關(guān)系，2012年一畢業(yè)，小周直接被本地某大型開發(fā)商招至投融部。

入職后的小周在部門經(jīng)理的帶領(lǐng)下直接負責了公司某地塊的在建工程融資業(yè)務(wù)，“雖然業(yè)務(wù)存在一定風險，但是當時燕郊的房價一片牛市，不止信托、私募和投資公司，甚至很多銀行都在變相投錢”，小周介紹說，當時北京奧運會以后，人人看好房地產(chǎn)市場，大量熱錢涌入，燕郊有家開發(fā)商還是畜牧業(yè)起家的。

同樣，燕郊2017年的政策也讓開發(fā)商一夜回到解放前，更為可怕的是，高額的負債率，直接導致開發(fā)商資金鏈危若累卵，隨時可能崩盤。

按照政策，商住房首付金額不得低于50%。今年開始，燕郊不少開發(fā)商曾進行過一系列營銷活動，即買家只需先支付房價的10%，1到2年內(nèi)還清剩下的40%首付款即可。也就是說，為了及時回籠資金，開發(fā)商為買家先墊付40%。

“之前是著急去庫存吧。但這樣的活動僅持續(xù)幾個月，開發(fā)商覺得風險太大了，現(xiàn)在已經(jīng)停了?！毙≈苷f，“現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，融資成本直線上升，就這樣能融到錢的也算燒高香了?！?h3>

樓市沒有終點

10月19日上午，位于燕郊北城幾家開發(fā)商的新樓樓盤，售樓中心大廳幾乎空無一人，不少身著統(tǒng)一制服的銷售顧問都頗為“無聊”，聚在一起聊天，還有的低頭玩手機。

在嘉都銷售中心，一位銷售顧問表示，目前出售的是新開發(fā)的四棟樓，均價在1.2萬元到1.6萬元每平米。當購房者提出對房價下行的擔憂時，這名銷售顧問則表現(xiàn)的比較激動，反復(fù)說道，“燕郊房子現(xiàn)在真是最低價了，再不買就晚了”。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，環(huán)京樓市最直接的價值就是解決北京剛需。盡管現(xiàn)在被嚴格調(diào)控，價位下跌，但潛力還比較大。尤其隨著二胎政策的放開，一些家庭住房升級以及度假地產(chǎn)的需要，如果政策稍有松動，必定迎來一波高漲。

燕郊當?shù)匾幻Y深樓市觀察者告訴記者，環(huán)京購房者以投資類為主，買房更應(yīng)該關(guān)注區(qū)域板塊的發(fā)展價值。

“最大的優(yōu)勢就是距離北京城市副中心近，且這個區(qū)域具有很強的人口虹吸效應(yīng)，如果按圈層來講，是北京城市副中心向外擴展的第一圈層。但由于燕郊等地可開發(fā)土地有限，后期承接的新進人口勢必會擠壓到臨近的區(qū)域?！痹撁麡鞘杏^察者說。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受媒體采訪時則表示，受限購影響，目前環(huán)京區(qū)域符合購房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調(diào)控不放松則環(huán)京區(qū)域房價可能在第四季度繼續(xù)探底。環(huán)京樓市沒有終點，而讓房子真正回歸居住，還有一段很長的路要走。（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）

摘自《市界》ID： sparklelive