劉暢

房?jī)r(jià)已躍升準(zhǔn)一線水平的廈門(mén)，高樓拔地而起

“買(mǎi)房聯(lián)系我”

白鷺郡是一處扎進(jìn)廈門(mén)北郊農(nóng)村的樓盤(pán)。10月底的一個(gè)上午，我坐車(chē)從市中心來(lái)到這個(gè)以房?jī)r(jià)“腰斬”聞名的樓盤(pán)。近一小時(shí)車(chē)程里，沿途的辦公樓、購(gòu)物中心退去，鋪筑中的公路和未動(dòng)工樓盤(pán)取而代之。終點(diǎn)處，村民自建的錯(cuò)落小樓間，徽式外觀的中式別墅坐落半山腰處，許多仍裹著“綠衣”，正在興建。

單套產(chǎn)權(quán)面積89至110平方米的別墅從每套500萬(wàn)元降到每套300萬(wàn)元左右，看似如此巨大的跌幅，此前被視為廈門(mén)房?jī)r(jià)崩盤(pán)的標(biāo)志。但吊車(chē)沒(méi)有停工，周邊的滴滴司機(jī)每天中午都能在售樓處門(mén)口接到看房回城的人。售樓處內(nèi)，看房客有七八組，多是夫婦倆或五六個(gè)人的老年團(tuán)。每位售樓人員負(fù)責(zé)一組，全程陪同。據(jù)售樓人員講，原先的價(jià)位包括車(chē)庫(kù)、精裝修，以及入室的溫泉，如今需另付款。價(jià)格確實(shí)降了，但幅度沒(méi)有外界看起來(lái)的夸張，每套大約降了100萬(wàn)元左右。那是地產(chǎn)商的營(yíng)銷策略。五層的別墅地下有兩層，尚有贈(zèng)送的露臺(tái)和花園，使用面積有300平方米。實(shí)際每平方米的降幅不大，更為重要的是，每平方米1萬(wàn)多元的價(jià)格買(mǎi)別墅，在廈門(mén)這樣房?jī)r(jià)居全國(guó)前五的城市，極具吸引力。

這是它仍能有三五成群買(mǎi)家的原因。那里位置偏僻，自然環(huán)境一般，不適合投資，看房的人多把它當(dāng)作退休后養(yǎng)老的處所。但在我回到市中心的路上，另一個(gè)在全廈門(mén)知名、面向年輕人等更廣泛人群的東南府，卻幾乎成了人跡罕至的所在。

相比白鷺郡，東南府的位置更靠近廈門(mén)島。廈門(mén)市分為島內(nèi)、島外兩部分，島內(nèi)面積小，但優(yōu)質(zhì)資源都集中在島內(nèi)，而島內(nèi)基本已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，多年內(nèi)沒(méi)有新樓盤(pán)。因而，廈門(mén)的房?jī)r(jià)由島內(nèi)向島外遞減。截至今年10月，廈門(mén)島內(nèi)最繁華的思明區(qū)均價(jià)每平方米5萬(wàn)多元，而白鷺郡和東南府所在的翔安區(qū)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元有余。

因島內(nèi)已幾乎無(wú)大面積地塊開(kāi)發(fā)，翔安區(qū)是廈門(mén)市近年著力開(kāi)發(fā)的區(qū)域。白鷺郡位于翔安區(qū)的北部邊緣，而東南府正處在翔安新城的核心地帶，距離通往島內(nèi)的隧道僅2公里，四通八達(dá)，規(guī)劃中樓盤(pán)周?chē)毁?gòu)物中心和商務(wù)樓環(huán)繞。它的樓盤(pán)里，中高層住宅、別墅都有，均在興建。其中的高層每套95平方米左右，目前每平方米3萬(wàn)元左右。但這個(gè)樓盤(pán)在業(yè)內(nèi)聞名的原因在于，它每平方米3.7萬(wàn)元的地價(jià)，是當(dāng)時(shí)島外最貴的地塊之一。即使在這樣的潛力地段，又如此“賠本賺吆喝”，自今年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，100余套高層仍未賣(mài)完。當(dāng)我在售樓處看盤(pán)時(shí)，售樓人員比看房客多。他們告訴我，看房客多是想落戶廈門(mén)的年輕人。而我離開(kāi)時(shí)，售樓人員反復(fù)說(shuō)，“買(mǎi)房聯(lián)系我”。

“去年在新盤(pán)看房可不是這樣?！痹趶B門(mén)學(xué)習(xí)、工作十余年的李彤在島內(nèi)有自己的房子，平時(shí)喜歡打高爾夫，曾經(jīng)想在毗鄰廈門(mén)的漳州買(mǎi)一套有高爾夫球場(chǎng)的海景房，后因“打掃太麻煩”而告終，也曾在島外的樓盤(pán)排過(guò)號(hào)。如今看來(lái)，兩次錯(cuò)過(guò)并未造成多大遺憾。她向本刊回憶排隊(duì)買(mǎi)房的“慘痛經(jīng)歷”，她早上5點(diǎn)多出發(fā)，到樓盤(pán)時(shí)，外面都停滿了車(chē)。“排隊(duì)、領(lǐng)表格、搖號(hào)，一直折騰到下午一兩點(diǎn)。售樓人員忙不過(guò)來(lái)，態(tài)度冷漠，不但沒(méi)有飯吃，連口水也沒(méi)有?！?/p>

李彤最終沒(méi)有搖上號(hào)，免去第二天再一早交定金、挑戶型的折磨，她是單身貴族，向往更為自我的生活，雖然在銀行工作，對(duì)金融市場(chǎng)的敏感，令她覺(jué)得公積金留在手里是巨大的浪費(fèi)，但她對(duì)于房子并無(wú)過(guò)多執(zhí)念。雖然未曾在價(jià)格低位抄底，但她幸運(yùn)地躲過(guò)了一場(chǎng)瘋狂。

高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理、廈門(mén)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)傅強(qiáng)

熾熱廈門(mén)島

李彤曾在2012年時(shí)換過(guò)一次房?！爸暗姆孔雍薏坏美鲜鬂M地跑，環(huán)境實(shí)在太差。那套房子買(mǎi)的時(shí)候每平方米8000元，我賣(mài)了每平方米1.2萬(wàn)元。前年偶然再看到那個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)，那樣破敗的房子竟然賣(mài)到每平方米6萬(wàn)多元?！?/p>

她感受到的房?jī)r(jià)上漲，源于2015年初，廈門(mén)在全島放開(kāi)了維持3年有余的限購(gòu)令，本市戶籍家庭限制買(mǎi)兩套商品房，連續(xù)繳納一年社保的外籍家庭限制買(mǎi)一套商品房的政策松綁。那是這個(gè)截至去年，常住人口不過(guò)400余萬(wàn)的二線城市房?jī)r(jià)飛漲至全國(guó)前五的開(kāi)始。

“起初的上漲與去庫(kù)存有關(guān)，之后便越來(lái)越與剛需相分離?！睆B門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)王崎從事地產(chǎn)土地評(píng)估工作20余年，他向本刊回憶，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在限購(gòu)令解除后，同時(shí)推樓盤(pán)，積壓的房子涌入市場(chǎng)。不過(guò)當(dāng)時(shí)股市穩(wěn)健，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。但在去庫(kù)存過(guò)程中，未來(lái)城市建設(shè)的疊加宣傳吸引外地炒房團(tuán)前來(lái)購(gòu)房。而在廈門(mén)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)傅強(qiáng)看來(lái)，半數(shù)廈門(mén)的房子都是外地人在購(gòu)買(mǎi)，“不光因?yàn)閺B門(mén)作為旅游城市適合投資，每年也有許多大學(xué)生落戶，更是因?yàn)樵诟＝ㄊ?nèi)，各大企業(yè)會(huì)把總部設(shè)在廈門(mén)，周邊城市更是以在廈門(mén)買(mǎi)房為榮”。

據(jù)安居客提供的數(shù)據(jù)，自限購(gòu)令全面解除的20個(gè)月間，廈門(mén)房?jī)r(jià)每平方米最少上漲1萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)力度最大的翔安區(qū)漲幅最大，由每平方米1.7萬(wàn)元，暴漲至3萬(wàn)元。王崎告訴本刊，廈門(mén)作為一個(gè)幾乎沒(méi)有工業(yè)和大型產(chǎn)業(yè)的二線城市，相比于北京、上海、深圳等一線城市的GDP體量，外地人購(gòu)房導(dǎo)致的房?jī)r(jià)高漲，潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。2016年10月，新一輪限購(gòu)接踵而至。不但限購(gòu)房數(shù)恢復(fù)到一年前，首付比例和貸款比例也限定最低標(biāo)準(zhǔn)。

但限購(gòu)令形同虛設(shè)，房?jī)r(jià)越限越漲，尤其在2016年底時(shí)愈演愈烈。王崎記得，房子一周一個(gè)價(jià)，即使戶型小、年代久、沒(méi)電梯的“老破小”，也轉(zhuǎn)眼從每平方米1.6萬(wàn)元，變成3.5萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)就能成交，最終形成自島內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等核心地帶，至普通地區(qū)，至島外，依次8萬(wàn)元、5萬(wàn)元、3萬(wàn)元的價(jià)格格局，最貴的樓盤(pán)能達(dá)到每平方米近10萬(wàn)元。

投資客的招數(shù)層出不窮。“除了用親戚的身份之外，還發(fā)明出公證買(mǎi)房的辦法，不辦理過(guò)戶，而是通過(guò)賣(mài)家到公證處辦理房屋所有權(quán)和買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的委托公證書(shū)來(lái)完成交易。”58安居客房產(chǎn)研究院分析師吳寅向本刊介紹他見(jiàn)過(guò)的無(wú)數(shù)實(shí)例，“甚至有些倒房的人本身沒(méi)有資格，也不需要資格，他們?cè)谙蛑薪橘I(mǎi)房的同時(shí)，已經(jīng)找好了有資格的下家，只是從中倒手，賺取幾十萬(wàn)的差價(jià)”。

“就像之前的糧票、布票，越限制購(gòu)房，人們?cè)綍?huì)認(rèn)為房子稀缺不可能貶值，而買(mǎi)的人越多，價(jià)格越高，越會(huì)引起恐慌，造成哄搶。”王崎認(rèn)為，從原理上看，單純的限購(gòu)難以成功。而之前的一輪房?jī)r(jià)上漲屬全國(guó)范圍。在傅強(qiáng)看來(lái)，2016年8月深圳的房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)拐點(diǎn)，制造業(yè)低迷，股市下跌，使大量資金涌入房市。但廈門(mén)房?jī)r(jià)能夠超過(guò)體量比它大得多的天津、成都、武漢等城市，卻與它的土地供應(yīng)量有關(guān)?！?年來(lái)，島內(nèi)今年才批了一塊地，島外也是東一塊、西一塊，零碎地批地?！蓖跗檎f(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，地價(jià)也會(huì)增長(zhǎng)?！按騻€(gè)比方，賣(mài)四塊地獲得財(cái)政收入的數(shù)額目標(biāo)，賣(mài)兩塊地就可以完成，另外兩塊地便留到下一年賣(mài)?！?p>

58安居客房產(chǎn)研究院分析師吳寅

“饑餓營(yíng)銷”的策略加劇了供需關(guān)系的緊張，寸土寸金?！拔矣浀?016年4月島外的一塊地賣(mài)出了1平方米近2.5萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)覺(jué)得不可思議。之后匪夷所思的事卻接踵而來(lái)?！痹诜?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)期，吳寅一直忙著接待客戶，他曾在拍地現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)見(jiàn)開(kāi)發(fā)商一邊喃喃自語(yǔ)“都瘋了”，一邊在島外拍下每平方米3萬(wàn)多元的地。

“每平方米3萬(wàn)多元的地，房子得賣(mài)多少錢(qián)？能有誰(shuí)來(lái)接這個(gè)盤(pán)？”吳寅說(shuō)，“當(dāng)時(shí)包括賣(mài)家在內(nèi)，市場(chǎng)里所有人都嚇蒙了。心中隱隱知道總歸要下行，但誰(shuí)也顧不得反應(yīng)?！?p>

翔安新城

緊攥鐵拳，擠破地產(chǎn)泡沫

2017年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控如約而至。廈門(mén)的新政從3月24日開(kāi)始集中出臺(tái)，在3月28日達(dá)到頂峰。此一輪新政中，除了180平方米以上，付全款的富豪不受限制外，在之前限購(gòu)的基礎(chǔ)上，特意將離異計(jì)入單身家庭的限購(gòu)中，堵住離婚買(mǎi)房的漏洞。限購(gòu)?fù)瑫r(shí)提出限售的約束，新買(mǎi)的住房?jī)赡旰蟛拍艹鍪??！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”是最后一道枷鎖，買(mǎi)家不論名下是否仍有房，只要貸款賣(mài)過(guò)房，都算二套。而二套房的首付比例，公積金貸款、商業(yè)貸款的利率均大幅提高。

“‘認(rèn)房又認(rèn)貸砍掉金融杠桿，而限售政策又把變現(xiàn)的時(shí)間拉長(zhǎng)?！蓖跗椤⒏祻?qiáng)等人向本刊分析這套“組合拳”的功效，但降價(jià)并沒(méi)有馬上到來(lái)，直到2017年10月份。

市場(chǎng)的慣性是一方面，購(gòu)房者的預(yù)期是更重要的因素，若購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)松動(dòng)，砸鍋賣(mài)鐵也會(huì)買(mǎi)。這正是吳寅作為市場(chǎng)內(nèi)的一位觀察者所擔(dān)心的。他雖然在搜集、提供房地產(chǎn)信息的單位工作，掌握大量信息，但他只有一套供自己一家三口生活的三居室，即使價(jià)格飛漲時(shí)也未曾想過(guò)“搭順風(fēng)車(chē)”。他希望如今來(lái)到廈門(mén)工作的年輕人，仍能像他當(dāng)年一樣通過(guò)自己的努力在廈門(mén)安家。“以前廈門(mén)每到‘五一‘國(guó)慶，售樓處都人滿為患，政策也一般會(huì)松動(dòng)，但2017年‘國(guó)慶之后毫無(wú)動(dòng)靜?！眳且?jiàn)到投資客開(kāi)始把房子打包降價(jià)掛出來(lái)，準(zhǔn)備套現(xiàn)撤退，知道房市的拐點(diǎn)到來(lái)了。“起初我擔(dān)心有普通老百姓接盤(pán)，后來(lái)看到幾乎沒(méi)人上鉤，知道市場(chǎng)將會(huì)趨于理性?！?p>

翔安中澳城

房?jī)r(jià)起初波動(dòng)不大，但樓市變得日益冷清。傅強(qiáng)告訴我，廈門(mén)去年上半年五六千套的月成交量，下半年時(shí)一度跌到一個(gè)月只有1000多套。成交量斷崖式下滑的背景下，房?jī)r(jià)一直“扛”到今年5月?！敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，調(diào)控政策也仍未放松，房?jī)r(jià)終于繃不住了。”王崎向本刊介紹，廈門(mén)整體的房?jī)r(jià)下降了三成，今年年初均價(jià)每平方米4.7萬(wàn)元，到8月時(shí)掉到4.5萬(wàn)元，10月時(shí)已降到4.1萬(wàn)元。其中，島內(nèi)的房子價(jià)值高，降幅小，島外的房子降幅大，“漲價(jià)時(shí)是一天一個(gè)價(jià)，降價(jià)時(shí)是一周一個(gè)價(jià)”。

李彤正是王崎口中的典型。雖然她沒(méi)有在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)買(mǎi)房，也沒(méi)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，但她仍眼見(jiàn)多年前60萬(wàn)元買(mǎi)入的Loft，價(jià)值一步步縮水?！癓oft在房?jī)r(jià)暴漲中升至100萬(wàn)元。我見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌，9月把房子以90萬(wàn)元掛出去，無(wú)人問(wèn)津，我就一周降1萬(wàn)，現(xiàn)在心里預(yù)期已經(jīng)降到85萬(wàn)元，仍無(wú)人理睬?！?/p>

但她既是受損者，也是獲益者。李彤最近調(diào)換工作令她有了不得不出手的理由，每天兩個(gè)小時(shí)的通勤距離，讓她希望買(mǎi)一個(gè)單位周邊的房子。房?jī)r(jià)的回落，給她在島內(nèi)尋覓到合適二手房的機(jī)會(huì)。

類似的中產(chǎn)階層、類似的換房需求是廈門(mén)房?jī)r(jià)不至于崩盤(pán)的保障。目前全廈門(mén)的交易量已穩(wěn)定在每月2000至2500左右，這意味著全廈門(mén)的中介平均每個(gè)月能賣(mài)出一套房就不錯(cuò)，進(jìn)而導(dǎo)致大量中介關(guān)門(mén)，也使得安居客搖身一變，成為房地產(chǎn)商眼中的“香餑餑”。而吳寅分析房?jī)r(jià)和交易量的曲線后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)趨于平穩(wěn)的交易量說(shuō)明，隨著房?jī)r(jià)的下降，二手房的交易量在緩慢上升。

“新盤(pán)因?yàn)榈乩砦恢玫脑虿皇軞g迎，島內(nèi)的改善性住房和學(xué)區(qū)房是更多人的需求?！眳且f(shuō)，之前他見(jiàn)到有人把房子掛出310萬(wàn)元，掛了半年也無(wú)人問(wèn)津，一氣之下降到280萬(wàn)元，一下子有20多組人去看房?！鞍樋さ目捶咳巳阂彩侨绱?。大部分投資客被擠走，房?jī)r(jià)向需求傾斜。當(dāng)目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)高于有購(gòu)房需求的人時(shí)，房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)下降，直至達(dá)到新的平衡?！?/p>

不過(guò)，房?jī)r(jià)并不會(huì)一直走跌，下跌的房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)也有著更復(fù)雜的影響?！岸址吭趥€(gè)人手中，房主有自己的心理預(yù)期，不會(huì)一味降價(jià)?！蓖跗楦嬖V本刊，據(jù)他交往的開(kāi)發(fā)商透露，新樓盤(pán)危機(jī)重重。因?yàn)楦邇r(jià)拿到土地，蓋出的房子卻連成本都收不回來(lái)，開(kāi)發(fā)商目前的策略是少售樓，不建新樓，等待房?jī)r(jià)回升，但若長(zhǎng)期沒(méi)有起色，資金鏈必將斷裂。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商中的民營(yíng)企業(yè)也遭受巨大的資金危機(jī)?！霸S多民營(yíng)企業(yè)為擴(kuò)大再生產(chǎn)，抵押房屋，向銀行貸款。假設(shè)房屋值1000萬(wàn)元，銀行能貸出700萬(wàn)元，隨著房產(chǎn)價(jià)值縮水，房屋值700萬(wàn)元，而銀行的預(yù)期降低，只能貸出420萬(wàn)元。對(duì)企業(yè)而言，憑空便多出280萬(wàn)元的缺口?！?/p>

投資客灰頭土臉，小開(kāi)發(fā)商焦頭爛額，他們幾乎都選擇在媒體面前沉默，唯有李彤對(duì)前景充滿期待，“再等一等”。

（李彤為化名，感謝鐘炳祥、王昊磊、馬立志對(duì)本文的幫助）