邢海洋

2017年河北固安的一處售樓中心，一位售樓員送走一撥看房團(tuán)后打起了哈欠。受買房限購新政的影響，環(huán)京地區(qū)的房價(jià)開始回落，很多購房者繼續(xù)持觀望態(tài)度

潮白水漲

北京東部，劃分了北京和河北的潮白河已經(jīng)被無數(shù)次書寫。這條河，向上游追溯可以到河北省豐寧縣和沽源縣，兩條支流匯聚于北京的密云水庫，再靠著水庫下泄的水流形成一條上百米寬的大河。潮白河阻斷了來自河北的車流，每當(dāng)過境檢查嚴(yán)格的時(shí)候，河北居民赴北京上班往往要等上一個(gè)小時(shí)。這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是：已入深秋時(shí)節(jié)，這里突然漲滿了水，河水浩渺，蔚為壯觀。在缺乏水源的北方城市，突然有了這么寬闊的河面，有了如此大面積的干凈、碧波蕩漾的河水，不僅令人欣喜，也引發(fā)思考。

密云水庫的總庫容有40億立方米，在全國都排到前面，要知道，前無古人、后無來者的三峽大壩截流的總庫容為220億立方米。不過密云水庫似乎從來沒有達(dá)到過它的儲(chǔ)水極限，1998年大洪水之前曾經(jīng)有過將近30億立方米的存水，可因?yàn)閾?dān)心大洪水引來決堤，那年匆匆地把水放干凈了，自此以后，水庫就再也沒有緩過元?dú)鈦?，庫存徘徊?0億立方米之下，北京之渴，耗干了本來緊張的水源。

潮白河干枯的河灘曾經(jīng)是與北京一河之隔的燕郊居民的休閑娛樂之所，夏天，這里是釣魚竿、滑翔傘、沙灘車甚至野營帳篷的世界。如今夏日的記憶淹沒在浩浩河水之中，嘈雜、喧嚷與垃圾被寧靜壯美的河面取代了。河水東岸，高樓大廈早不是令人驚異的存在;河水西岸北京一方，破落的村落、骯臟的燒烤攤與冒著絲絲青煙的垃圾堆也習(xí)以為常了?？墒牵鋈缫灰勾猴L(fēng)，那些錯(cuò)雜的小門臉、巨大的垃圾場就消失了。

人們經(jīng)常把貨幣環(huán)境比喻為水環(huán)境，把寬松的貨幣政策比喻為“放水”，這是頗為貼切的，有了水源的流淌，有了水的浸潤，萬物生長才有了基本的條件。不過，水流的方向卻決定著何種經(jīng)濟(jì)成分能從中獲益。自今年中美貿(mào)易戰(zhàn)陰影籠罩以來，央行一改去杠桿的貨幣政策，重啟逆回購，貨幣和財(cái)政政策開始發(fā)力，配合金融監(jiān)管政策的邊際放松，以改善企業(yè)融資環(huán)境。這其中，“寬貨幣”政策是最為立竿見影的。自從央行持續(xù)放水，人們感受最深的是余額寶等現(xiàn)金理財(cái)產(chǎn)品的收益率一路下行，7月初還在4%以上的“寶寶”們，9、10月份已經(jīng)全線降至3%之下，10月底，余額寶甚至創(chuàng)下了2.64%的自2013年出世以來的新低。

儲(chǔ)蓄一方的收益在減少，并且是直線跳水，按理說借用資金的一方應(yīng)該享受到低借貸成本的益處，實(shí)際上卻并非如此。我們還是回到潮白河兩岸的現(xiàn)實(shí)，仍選取與普通民眾息息相關(guān)的商品房貸款利息為例，在樓市調(diào)控不斷升級的情況下，房貸利率不知不覺也連漲了20多個(gè)月。存款端利率明顯下降的8月，全國首套房貸款平均利率繼續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%。另外，工、農(nóng)、中、建國有四大行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮15.9%水平;執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮20%～30%的銀行數(shù)量增多。9月份，勢頭繼續(xù)，全國房貸平均利率小幅上漲至5.70%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的116.3%，已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月上漲。

水漲了，兩岸的居民們生活環(huán)境驟然改善，面向干旱河灘的樓房立時(shí)變?yōu)榱撕泳胺?，附加在居住上的價(jià)值也在增加。但是，誰為此付費(fèi)呢？按常識(shí)推演，潮白河水來自于大自然的饋贈(zèng)，水庫放水，下游的居民無需感謝上游不截流的“恩典”，上游來水本來是天經(jīng)地義的?？缮杂悬c(diǎn)“南水北調(diào)”的背景知識(shí)，便會(huì)知道這密云水庫之所以有了庫存上的余裕，全拜上千公里之外的丹江口水庫所賜予，南水北調(diào)中線工程總投資超過了2000億元，超過了京滬高鐵的投入。而這筆錢理應(yīng)從享受了水資源的北京人那里收取，如今河北居民也享受到了美好的河景，自然也應(yīng)在河景房上支付此附加值?？蓪?shí)際上，沿著潮白河，河北三河、大廠乃至香河等曾經(jīng)紅火的房地產(chǎn)市場卻冰凍了。

這就帶來了一個(gè)直接的疑問：這滿滿的一池河水，水資源費(fèi)該從何處來？

2017年5月8日，河北燕郊的房管局大廳，房產(chǎn)中介正在為購房者辦理相關(guān)手續(xù)。在買房限購新政的影響下，燕郊房產(chǎn)交易量有所下降

大美園林

當(dāng)我們享受到大片的綠地和遍布于市鎮(zhèn)之間的街心公園的時(shí)候，我們一定會(huì)想到東方園林這家園林綠化的上市公司。這家集園林設(shè)計(jì)、施工、苗木、養(yǎng)護(hù)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的環(huán)境景觀建設(shè)公司就根植于北京。作為中國園林第一股，全球景觀行業(yè)市值最大的公司，東方園林曾經(jīng)風(fēng)光無兩，為一眾公募、私募基金和投資機(jī)構(gòu)所追捧?？删驮趧倓傔^去的這個(gè)10月，從年內(nèi)高點(diǎn)下跌超過了六成的東方園林卻遭遇了一場股權(quán)質(zhì)押危機(jī)，一紙北京市證監(jiān)局的《關(guān)于請債權(quán)人謹(jǐn)慎采取措施的建議函》廣泛流傳，把東方園林的財(cái)務(wù)危機(jī)曝光于大眾面前。

2010年，上市后的第二年，東方園林的股價(jià)升至229元的歷史最高位，成為A股股王，可如今，股價(jià)一落千丈，危急時(shí)刻曾跌到了7元。

東方園林的主業(yè)是園林，近來又向著環(huán)保進(jìn)軍，而其從事的行業(yè)，無論是園林還是環(huán)保，都與政府息息相關(guān);其專注于PPP項(xiàng)目，一路高歌猛進(jìn)，在2017年度，東方園林共中標(biāo)PPP項(xiàng)目88個(gè)，累計(jì)投資額1435億元。2018年民企PPP中標(biāo)榜單上，東方園林高居第二位。

可問題是，PPP模式前期需要企業(yè)大量墊資，當(dāng)融資環(huán)境變得艱難時(shí)，公司創(chuàng)始人何巧女不得不抵押自己的股票籌措資本，一旦股價(jià)繼續(xù)下跌逼近了安全線，放款機(jī)構(gòu)就會(huì)不顧一切地拋售股票以自保。正因?yàn)榇?，才有了何巧女直面央行行長易綱時(shí)“現(xiàn)在民營企業(yè)太難了，如果易行長給我批準(zhǔn)一個(gè)銀行，我一定拯救那些企業(yè)于血泊之中，一個(gè)一個(gè)地救”的哀嘆。

幾年內(nèi)，北京市將通州規(guī)劃為北京副中心，市政府外遷通州的舉措緊鑼密鼓，通州的環(huán)境因此一年一個(gè)大變樣。無需猜測，東方園林一定也參與到潮白河兩岸環(huán)境整治與提升的紅火建設(shè)中。當(dāng)然，東方園林未必和南水北調(diào)的水資源調(diào)配有關(guān)系，但一家家如東方園林一樣的民營企業(yè)卻以自有資金投身到市容整治的浩浩建設(shè)者隊(duì)伍中?？涩F(xiàn)在，它們的資金鏈面臨著斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵時(shí)刻，在大力扶持民營企業(yè)、國資民資一視同仁的背景下，東方園林迎來了救兵，北京市朝陽區(qū)國資委伸出援手，收購何巧女夫婦不超過5%的股份。國資出手，總算解了東方園林的燃眉之急。

燕郊開往北京的通勤動(dòng)車內(nèi)坐著每天需跨省上班通勤的“北漂族”

冰凍的市場

10月份房地產(chǎn)市場的一樁并購，令人唏噓。

華夏幸福是一家以經(jīng)營城市見長、頗為另類的房企，2002年運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)之后，通過“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的PPP市場化運(yùn)作模式，創(chuàng)造出了全新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)新模式。傳統(tǒng)開發(fā)商在拿地后，往往走產(chǎn)品化路線，追求賣出高房價(jià)，盡可能地賺取高利潤。華夏的模式是，通過前期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，幫政府拆遷、修路、做綠化等其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升地塊大環(huán)境，改變土地價(jià)值屬性，隨后賺取地價(jià)急速升值、房屋銷售升值的差價(jià)。

正是因?yàn)椤胺砰L線釣大魚”，歷經(jīng)十余年的滾動(dòng)發(fā)展后，華夏幸福在京津冀周邊擁有了大量的土地儲(chǔ)備，也因此在環(huán)北京土地的升值過程中聚斂了巨額的財(cái)富。2017年4月，雄安新區(qū)橫空出世，華夏幸福股價(jià)短時(shí)間內(nèi)飆漲50%以上，市值最高達(dá)到1357億元人民幣，超過綠地控股、融創(chuàng)中國等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)，躋身A股房地產(chǎn)行業(yè)前四名。當(dāng)A股從2007年的6124點(diǎn)陰跌10周年之際，曾經(jīng)有過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，華夏幸福是這一期間上漲最多的股票，帶給股東的回報(bào)超高3000倍。

可突然之間，它向環(huán)京樓市扔出了一枚炸彈。10月9日華夏幸福發(fā)表公告稱，公司將出售多個(gè)項(xiàng)目的大部分股權(quán)。收購方是北京萬科，萬科擬以32.34億元，收購華夏幸福部分股權(quán)，與之合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項(xiàng)目。

華夏幸福之賣地與萬科，顯然和環(huán)京樓市有著直接的關(guān)系。去年北京“3·17”樓市新政出臺(tái)后，北京樓市一下子冰凍，環(huán)京樓市政策看似照搬北京的限購政策，實(shí)際上是斷了樓市的需求。這里的商品房，只開放給當(dāng)?shù)厝撕驮诖斯ぷ鳚M三年的外來人口，可環(huán)京貧困帶上，哪兒有像樣的工商業(yè)？哪兒有來此就業(yè)居住的移民？生搬硬套的限購政策等于是切斷了樓市的需求端，“北三縣”，即河北“嵌入”北京和天津之間的三河、大廠和香河三縣的樓市，轉(zhuǎn)瞬間跌入了谷底。

宏觀調(diào)控中哪里房價(jià)跌得最狠？距離北京最近的，與天安門直線距離只有30公里的燕郊堪稱全國之最，“3·17”前這里的房價(jià)曾短暫地上探到3.5萬元/平方米，如今只在2萬元/平方米上下，價(jià)格再低，也難尋買家。昔日的售樓一條街日漸冷落，取而代之的是小商品批發(fā)城摩肩接踵地建立起來。因承接北京城區(qū)的批發(fā)市場外遷，潮白河?xùn)|岸的商業(yè)大廈順勢接納了來自動(dòng)物園批發(fā)市場的千百商戶，聚集了成千上萬的批發(fā)貨物的商客。商城的一側(cè)則變成了長途汽車站，汽車駛往石家莊、盤錦、集寧和葫蘆島等華北、東北和內(nèi)蒙古的中小城市。售樓一條街上，碩果僅存的幾家售樓處不僅縮小了規(guī)模，內(nèi)部裝修也破敗了。使人頗感好奇的是，售樓處的大門口貼有公安部打擊黑惡勢力的通告，讓人望而生畏。原因何在？這里的售樓人員會(huì)向每一位潛在的買家介紹規(guī)避限購的方法：花上7500元辦理三年社保。

環(huán)京限購高壓下，華夏幸福之產(chǎn)業(yè)造城不堪重負(fù)。今年年初，其霸州孔雀城一次性付款降至8500元，售價(jià)僅為高峰時(shí)期的一半左右，可謂打響環(huán)京樓價(jià)暴跌第一槍。2017年年報(bào)顯示，華夏幸福的營業(yè)收入增速下滑，經(jīng)營現(xiàn)金流大額轉(zhuǎn)負(fù)。

追溯華夏幸福的發(fā)家史，值得一提的是它良好的政商關(guān)系。早年間在廊坊開火鍋店的王文學(xué)同時(shí)組建了裝修隊(duì)，承包了很多政府的裝修工程，可一紙“樓堂館所”禁令，地方政府拿不出錢付款了。王文學(xué)在政府辦公樓當(dāng)著眾人燒毀了裝修合同，所有欠款一筆勾銷。后來中央政府整治開發(fā)區(qū)建設(shè)，華夏幸福又陷入絕境，他們在政府限令中找到一條“例外”條款，再通過廊坊市政府和河北省政府層層上報(bào)，保住了固安開發(fā)區(qū)的建設(shè)。

可如今，限購鐵板一塊，環(huán)京區(qū)域成為限購最為嚴(yán)厲的地區(qū)。曾經(jīng)，“搶人大戰(zhàn)”風(fēng)起云涌，多地開放人才落戶，燕郊試圖用人才引進(jìn)的方法放大購買力，可通告只在政府網(wǎng)站上掛了6小時(shí)就消失得無影無蹤。

環(huán)京限購，牽涉國家城市布局大戰(zhàn)略，一家地產(chǎn)商實(shí)力再大，也只能順勢而為。

至此，我們大致梳理出資金鏈條的運(yùn)動(dòng)走向：當(dāng)房地產(chǎn)機(jī)器不再轟鳴，而環(huán)境整治的進(jìn)程卻步履不停的時(shí)候，那些參與PPP運(yùn)作的民企資金鏈最為脆弱，它們成為第一批不得不接受國資扶助的企業(yè)。

資金鏈緊繃的房企

用“皮包公司”描述中國最初的房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)很貼切，其專職工作除了拿地就是售樓，其余的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工等等實(shí)質(zhì)性工作都可以外包出去。土地是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的依靠，而獲得其他人難以企及的土地特權(quán)，就在于房企有著從銀行貸出大筆資金的信用和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營不僅僅只包括從銀行貸款，還包括發(fā)行債券、股票、商業(yè)信用等方式獲取的資金。無論如何，除了發(fā)行股票，從購買土地到成功售賣出商品房的漫長開發(fā)周期中，貸款利息是地產(chǎn)企業(yè)難以承受的沉重負(fù)擔(dān)之一。

2018年第一季度末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高。一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的A股上市房企近40家，超過85%的房企近20家。而僅萬科一家，一季度負(fù)債超萬億元，去年實(shí)際利息支出82億元。

年中業(yè)績顯示，170家上市房企的加權(quán)凈負(fù)債率約為92.56%，較期初上漲4.04個(gè)百分點(diǎn)，60%的企業(yè)凈負(fù)債率有所上漲。2018年年中銷售排行在50～100名之間的企業(yè)上半年的凈負(fù)債率增加最為顯著，增幅高達(dá)15.47個(gè)百分點(diǎn)，而排名前十的房企的平均凈負(fù)債率有所下降。資源向著頭部企業(yè)聚集，那些負(fù)債快速聚集的多為民營企業(yè)。

為什么房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債陡增？還記得上一輪房產(chǎn)調(diào)控中恒大和碧桂園等二線房地產(chǎn)商是如何逆襲的嗎？它們靠的是下大賭注，全國范圍內(nèi)大舉拿地。

每一次房價(jià)高漲乃至隨后的相當(dāng)長時(shí)期，政府調(diào)控的主要手段是收緊融資渠道，越來越多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)而使用永續(xù)債為自身輸血。所謂“永續(xù)債”，簡單的理解就是可以只付利息，不用還本金的借款?？梢?yàn)榘嘿F的利息，永續(xù)債也被稱為開發(fā)商的黑洞，大規(guī)模發(fā)行永續(xù)債被視為飲鴆止渴?？呻S著公司債、開發(fā)貸、集合信托等都在不同程度上被限制，即使是“毒酒”，地產(chǎn)商也不得不“喝”了。正是在這一背景下，國內(nèi)永續(xù)債規(guī)模逼近萬億元。

恒大本是一家專注于三、四線城市的弱一線地產(chǎn)商，2013年銷售規(guī)模剛剛突破千億，卻遭遇了三、四線城市天量供給下的地產(chǎn)停滯。為轉(zhuǎn)型計(jì)，彼時(shí)才出現(xiàn)的永續(xù)債成為許家印的救命稻草，他憑借借款開始了在一線城市的拿地旅程，2016年恒大的銷售額達(dá)到3700億元，一舉超越了萬科晉身第一大地產(chǎn)商。這期間恒大在一、二線城市的銷售超過了三、四線城市，永續(xù)債功不可沒。可沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)還是令投資者心驚肉跳，無法陪地產(chǎn)狂人們一起瘋狂。2017年的半年報(bào)顯示，恒大已經(jīng)全部贖回了共計(jì)1129.4億元的永續(xù)債，投資者心中的石頭終于落地。恒大股價(jià)從此開始了它瘋狂的上漲。

和恒大一起飆高的還有碧桂園。雖然碧桂園永續(xù)債所占比重較小，但是2015年公司永續(xù)債規(guī)模增長了5倍之多，從2014年底的30.9億元增至195.28億元，永續(xù)債增加凈額達(dá)到164.38億元。據(jù)估計(jì)，碧桂園僅支付永續(xù)債的利息，2016年就達(dá)到16.6億元。發(fā)行永續(xù)債是因?yàn)槠髽I(yè)收購?fù)恋匦枰Y金，可高昂的利息之下，碧桂園還是決定在2016年全部償清永續(xù)債。

當(dāng)然，永續(xù)債無需償付本金，其既有“債”的性質(zhì)，也有“股”的性質(zhì)，會(huì)計(jì)處理上永續(xù)債的出現(xiàn)并不增加企業(yè)負(fù)債率，表面上我們是看不到企業(yè)飲鴆止渴、危機(jī)四伏的。

2018年，對于房企而言，是融資壓力最大的一年，人民幣疲軟，海外借永續(xù)債的成本變得高昂而不可測，而“部分銀行暫停授信”、利率上調(diào)，房企融資“明道”和“暗道”等多條業(yè)務(wù)線被政策阻斷。我們知道全社會(huì)80%的資金掌握在銀行手里，而銀行是最講政治的，當(dāng)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)采取選擇性回避的時(shí)候，那些跟投的金融機(jī)構(gòu)也變得謹(jǐn)慎，留給房企的是高企的資金成本和緊繃的資金鏈。今年以來，尤其是下半年房企發(fā)債數(shù)量暴跌，房企在交易所發(fā)債時(shí)時(shí)碰壁，10月份，多筆房地產(chǎn)融資計(jì)劃被中止或終止審查，包括富力、雅居樂、合生創(chuàng)展和鴻坤偉業(yè)等。據(jù)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，9月典型房企融資總額降至低點(diǎn)，創(chuàng)本年度歷史融資額新低;融資成本則達(dá)到去年下半年以來的最高值。

各個(gè)渠道遭遇“封鎖”，信托成為目前房地產(chǎn)的救命稻草，下半年發(fā)行的信托產(chǎn)品，一小半是房地產(chǎn)信托，可利率水漲船高，接近9%。房企融資之艱難，真是一言難盡，抵押物是必需的，有時(shí)候伸手借兩個(gè)億，先要向?qū)Ψ匠鼋枰粋€(gè)億。

調(diào)控的決心

既然環(huán)京區(qū)域工商業(yè)匱乏，且一度繁榮的房地產(chǎn)受到了調(diào)控的致命打壓，那么，有關(guān)潮白河水的水資源費(fèi)用究竟誰來負(fù)擔(dān)的問題，答案就只能指向北京一方的財(cái)政。2007年北京市政府土地收入超過了2800億元，全國第一。以近10年來的情形觀察，2007到2017年這10年，北京市一共拍賣土地1.1508億平方米，共獲得1.4823萬億元收入，可建2.0075億平方米的房屋，如果按照每套100平方米計(jì)算，可提供200萬套房屋，每套房屋平均居住3人，可容納600萬人居住。

于是我們可以得出結(jié)論，北京不缺錢，也不缺房子?？勺詮娜ツ瓯本┑摹?·17”新政出臺(tái)，北京的房價(jià)一直處于陰跌之中，新購住房數(shù)字也一路下行。去化率，這一表征多長時(shí)間可以消化現(xiàn)有庫存的指標(biāo)，已經(jīng)從不到10個(gè)月升至30個(gè)月以上。

房價(jià)的低迷畢竟會(huì)傳導(dǎo)到土地市場，進(jìn)入2018年，北京土地市場接二連三出現(xiàn)了流拍，今年政府已經(jīng)很少釋放土地拍賣的數(shù)字。

需求方一側(cè)，居民不買房，除了買漲不買跌的慣性心理外，購房成本驟增，想買卻買不起是擺在剛需面前最大的一道坎。

2017年“3·17”新政前，北京乃至全國首套商品房貸款多是打折的，貸款期限5～30年，基準(zhǔn)利率是4.90%，當(dāng)時(shí)多數(shù)銀行能給出8.5折的貸款優(yōu)惠，核算下來利率只有4.17%;貸款100萬元，30年期的房貸月供為4873元。如今基準(zhǔn)利率未變，可銀行給出的優(yōu)惠折扣沒了，還代之以10%的上浮，并且停止發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款，還貸一下子增加了兩重壓力，100萬元貸款，25年還清，5.39%的利率，一個(gè)月就需償還6075元的利息。對于公積金貸款者，這個(gè)差距更為明顯，因?yàn)楣e金的基準(zhǔn)利率只有3.25%，如果被這個(gè)具有公益性質(zhì)的資金幫扶排斥在外，剛需只有向商業(yè)貸款求助，每月需要償還的月供則可能多出了一半多。二套房貸款又在首套房利率上再上一個(gè)臺(tái)階，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策推出后，很多剛需也被排擠到了二套房昂貴的資金成本中，還貸的壓力就更重了。

在寸土寸金的北京，想要找到僅靠百萬貸款就能買得起的房子，幾乎是絕無僅有。通常剛需的貸款額度是200萬～300萬元之間，從官方數(shù)據(jù)看，首套房的月供已經(jīng)高達(dá)1.2萬～1.8萬元，甚至更多了。9月底，北京還出臺(tái)了公積金貸款新政，除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高120萬元，這意味著，即使是剛需，在這里購房成本也只能越來越高。

買房壓力的累積，只是在經(jīng)濟(jì)形勢愈發(fā)緊張的10月，資本市場的暴跌帶來了緊鑼密鼓的政策調(diào)整，全國一盤棋的房貸市場調(diào)控才略有松動(dòng)。房貸緊縮的走勢正在慢慢向著溫和方向演變，銀行按揭貸款利率的上升態(tài)勢開始有所緩解，多地房貸利率出現(xiàn)小幅下調(diào)。如光大銀行、民生銀行在廣州執(zhí)行首套上浮25%，較此前下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。但在有全國城市房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)之稱的北京，首套房利率并未調(diào)整。

在山青水綠的生態(tài)治理過程中，北京的投入不可謂不大手筆，可持續(xù)的投入?yún)s需要健康可持續(xù)的資金流，購買方一側(cè)斷流了，整個(gè)資金蓄水池水位下降，未來環(huán)境整治的投入是否會(huì)面臨無米之炊？

限購的出路何在？

眼光從環(huán)京貧困帶移出，讓我們站在全國大視角的高度來觀察，同樣是日益走高的利率，水漲船高的融資成本，而三、四線城市卻是高歌猛進(jìn)。在煙臺(tái)、寧波、鎮(zhèn)江等大批中小城市的熱點(diǎn)區(qū)域，一年中房價(jià)翻番的比比皆是，難道這些地方購房人資金成本的承受力就比一、二線城市更高？

限購之于一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場，有著兩方面的作用：在供給一方，多套房的持有人若賣出了住房，其持有房產(chǎn)的資格也就隨之而去，這意味著非到萬不得已，他會(huì)珍惜自己的資格，不輕易放盤。需求一側(cè)自不待言，獲得資格只有兩種途徑，一是本地人達(dá)到成人分戶的年齡，另一個(gè)是外地人滿足了工作年限的要求，無論哪一種，都需要一個(gè)自然成長的過程，使得城市住房需求只能一步步累加，而不是爆發(fā)。當(dāng)然，一段時(shí)間的累積后，市場可能在買漲不買跌的集體性盲動(dòng)中形成一波波高潮，但沒有了外圍資金的助力，僅憑本地資金，市場不會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)。毋庸諱言，限購凍結(jié)了房價(jià)。

自2010年北京出臺(tái)“國十條”，限購政策在一、二線城市遍地開花，緩解了房價(jià)波動(dòng)，算得上是一項(xiàng)良策。可推行日久，限購衍生出了多種變體，無論土地招拍掛還是廉租房、公租房的分配乃至如今共有產(chǎn)權(quán)房的購買，各種限價(jià)限售條例五花八門，房企疲于應(yīng)對。比如土地出讓，政府近來頻頻啟動(dòng)限房價(jià)、限制商品房占比的限價(jià)拍賣，于是房企便在地下空間上做文章。進(jìn)而，政府又封堵了開發(fā)商向地下求利潤的通路，房企為得到土地只能壓縮自身成本和利潤，以至于核算成本下來，出價(jià)最高的競投者甚至是“賠本賺吆喝”。如此情形之下，房屋質(zhì)量還如何保障？如今，為了穩(wěn)房價(jià)，一些買地時(shí)沒有附加條件的企業(yè)又被要求對終端商品房限價(jià)，以至于房企對買家提出了全款支付等苛刻要求。

房住不炒的大政方針下，房價(jià)更被一線城市層層分解，下派到房管、交易和統(tǒng)計(jì)等各個(gè)部門。于是乎，深圳的房價(jià)出現(xiàn)了連續(xù)十幾個(gè)月的下跌，每個(gè)月的價(jià)格變動(dòng)卻是象征性的，有時(shí)候在5萬元/平方米的基礎(chǔ)上只跌去十余元。

限購于是成為一個(gè)死結(jié)，既不能放開，其結(jié)構(gòu)也難以打破。在那些人口凈流入的大城市，剛需買房難，房企賣房更難，商品房市場被冰凍?；蛟S，培育一個(gè)和商品房市場等量齊觀的保障房市場，正是政府的初衷。也正因?yàn)橄拶彽拇嬖?，這里的市場得以平穩(wěn)運(yùn)作，給限價(jià)房、保障房的提速建設(shè)以時(shí)間。

房改20年，在土地與商品房市場上數(shù)度沉浮的房地產(chǎn)商們，也只有做好過冬的準(zhǔn)備了。