張榮標(biāo)

漳州市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)，福建漳州 363000

在房地產(chǎn)測(cè)繪工作當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積不符的誤差現(xiàn)象，此類現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致一系列的糾紛事件，不利于房地產(chǎn)企業(yè)以及購房用戶的經(jīng)濟(jì)利益。在理論上，房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積的誤差不能超過合理水平，如果超過水平則判定測(cè)繪結(jié)果不合格，但實(shí)際上受許多外部因素的影響，超出水平的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。本文以治理房地產(chǎn)測(cè)繪工作中房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比誤差超出合理水平現(xiàn)象的目的，著重對(duì)此問題的形成原因進(jìn)行分析，提出改善建議。

1 房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比概述

房屋預(yù)測(cè)是在開發(fā)商具有預(yù)售許可權(quán)利的前提下進(jìn)行的，由開發(fā)商自行委托測(cè)繪單位，根據(jù)建設(shè)圖紙等紙面信息來進(jìn)行面積預(yù)測(cè)，再依照預(yù)測(cè)面積制定相應(yīng)的售價(jià)，此項(xiàng)工作通常在工程尚未完工的階段進(jìn)行。而為了避免預(yù)測(cè)結(jié)果誤差較大，在工程完工之后，需要進(jìn)行實(shí)測(cè)工作，實(shí)測(cè)工作的測(cè)量內(nèi)容較多，不單包括圖紙等紙面信息，還需要通過相應(yīng)的測(cè)繪供給對(duì)完工后的工程面積進(jìn)行測(cè)量，其結(jié)果更具實(shí)際性、可靠性。在上述兩項(xiàng)工作當(dāng)中可以看到，在存在預(yù)售許可權(quán)利的前提下，房地產(chǎn)測(cè)繪工作會(huì)得出兩個(gè)測(cè)量結(jié)果，同時(shí)在預(yù)測(cè)結(jié)果上會(huì)帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益，此時(shí)，如果兩個(gè)結(jié)果誤差較大，就說明預(yù)測(cè)階段的經(jīng)濟(jì)收益數(shù)額不合理，很容易導(dǎo)致糾紛。在理論上，預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)測(cè)結(jié)果的對(duì)比誤差是在所難免的，如果能夠很好的控制誤差，使其造成的經(jīng)濟(jì)影響最小化，那么誤差可以接受，但實(shí)際上在現(xiàn)代大部分房屋測(cè)繪工作中，對(duì)于誤差的控制能力相對(duì)較弱，并不能很好的落實(shí)理論目標(biāo)，因此需要改善[1]。

2 房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比誤差原因

2.1 測(cè)繪數(shù)據(jù)變動(dòng)

測(cè)繪數(shù)據(jù)變動(dòng)是造成房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比誤差的最主要原因。因?yàn)轭A(yù)測(cè)工作主要發(fā)生在工程尚未完工階段，所以預(yù)測(cè)結(jié)果沒有實(shí)際的依據(jù)，如果在后續(xù)施工當(dāng)中，出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的變化，那么實(shí)測(cè)結(jié)果與預(yù)測(cè)結(jié)果之間就會(huì)存在差異。房地產(chǎn)測(cè)繪工作人員應(yīng)當(dāng)重視此項(xiàng)原因，在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，盡可能按照未來施工發(fā)展的走向來進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)在施工當(dāng)中也盡可能的不要隨意改動(dòng)數(shù)據(jù)，否則就會(huì)擴(kuò)大兩項(xiàng)結(jié)果的誤差值[2]。

2.2 技術(shù)原因

房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，當(dāng)前我國人力市場(chǎng)當(dāng)中，房地產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)人員數(shù)量并不多，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，在此現(xiàn)象之下，房地產(chǎn)測(cè)繪單位的技術(shù)水平參差不齊，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間存在誤差。此外，在房屋測(cè)繪工作當(dāng)中存在許多技術(shù)方法界定不明的現(xiàn)象，例如，在房屋內(nèi)部上空處理時(shí)，不同測(cè)繪人員的處理方法存在差異，容易造成相應(yīng)的誤差[3]。

2.3 主觀的原因

理論上，在進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪預(yù)測(cè)工作時(shí)，測(cè)繪人員必須在客觀角度上對(duì)建筑房屋的面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，然而實(shí)際上，許多工作人員在工作當(dāng)中，都會(huì)依照自身的主觀見解、經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行預(yù)測(cè)。具體來說，因?yàn)楝F(xiàn)代房屋預(yù)測(cè)工作對(duì)工作所需要的客觀信息界定不明，導(dǎo)致工作無法根據(jù)完整的客觀信息來開展，只能依靠主觀見解來進(jìn)行判定。在上述前提下可見，依靠主觀見解或者經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行預(yù)測(cè)，其結(jié)果的可靠性相對(duì)較弱，實(shí)際上與實(shí)測(cè)結(jié)果相比之下，很容易出現(xiàn)誤差。

2.4 工作素養(yǎng)問題

從部分房屋測(cè)繪單位角度出發(fā)，其本身具有合格的技術(shù)水平與資質(zhì)，但是在工作素養(yǎng)上存在缺陷，工作時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范工作行為，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)結(jié)果出現(xiàn)誤差。工作素養(yǎng)問題在某種角度上是一種限制專業(yè)水平發(fā)揮的因素，變向?qū)е录夹g(shù)水平不足現(xiàn)象，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)重視此點(diǎn)，著重對(duì)單位內(nèi)工作人員的工作素養(yǎng)問題進(jìn)行改善。此外，還有部分工作單位出于對(duì)成本的考慮，經(jīng)常使用陳舊、破損的技術(shù)設(shè)備來進(jìn)行實(shí)測(cè)，此類設(shè)備往往具有準(zhǔn)確度不足、功能缺失等問題，會(huì)導(dǎo)致實(shí)測(cè)結(jié)果不準(zhǔn)確，使預(yù)測(cè)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差，這種現(xiàn)象也是工作素養(yǎng)不足的表現(xiàn)之一。

3 降低房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比誤差的措施

3.1 測(cè)繪數(shù)據(jù)變動(dòng)改善措施

針對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)變動(dòng)的原因，除了上述的控制方法以外，在實(shí)際工作當(dāng)中也需要采取相應(yīng)的改善方式。具體來說，為了能夠明確預(yù)測(cè)方向，在工作中需要重視產(chǎn)權(quán)劃分，產(chǎn)權(quán)是決定建筑面積經(jīng)濟(jì)價(jià)值歸屬的重要因素，即該建筑面的經(jīng)濟(jì)收益將由產(chǎn)權(quán)擁有者來支出，那么通過產(chǎn)權(quán)劃分，可以引起產(chǎn)權(quán)擁有者對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的重視，此時(shí)產(chǎn)權(quán)擁有者將不會(huì)輕易改動(dòng)相關(guān)數(shù)據(jù)，即使需要改動(dòng)，也會(huì)嚴(yán)格依照成本來控制改動(dòng)的幅度，以此可在一定程度上降低預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)測(cè)結(jié)果之間的誤差水平。

3.2 技術(shù)原因改善措施

首先，房屋測(cè)繪單位不應(yīng)當(dāng)采用技術(shù)水平不足的人員，在篩選新進(jìn)人員時(shí)，需要對(duì)人員的專業(yè)水平進(jìn)行測(cè)試，測(cè)試可以分為2個(gè)部分，理論測(cè)試以及實(shí)操測(cè)試。在理論測(cè)試方面，需要考察人員的專業(yè)資格證以及工作經(jīng)驗(yàn)等，通過之后即可進(jìn)入實(shí)操測(cè)試，實(shí)操測(cè)試主要依靠實(shí)際案例，要求人員運(yùn)用自身專業(yè)技術(shù)進(jìn)行測(cè)繪，之后通過審核綜合判定該名人員的專業(yè)水平是否達(dá)標(biāo)，人員的專業(yè)技術(shù)達(dá)標(biāo)，就消除了技術(shù)水平不足的問題，降低了預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的誤差。其次，針對(duì)房屋內(nèi)部上空處理，雖然當(dāng)前還沒有一個(gè)統(tǒng)一的處理方法，但本文通過前人研究了解到，房屋內(nèi)部上空處理應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)房屋內(nèi)部上空的狀態(tài)，如果上空存在支撐外墻，那么在測(cè)繪計(jì)算時(shí)，外墻面積只能規(guī)劃到下層建筑面積當(dāng)中。

3.3 主觀原因改善措施

針對(duì)主觀這一影響因素，文章以陽臺(tái)面積實(shí)測(cè)為例進(jìn)行分析。當(dāng)前有許多測(cè)繪工作人員認(rèn)為，在進(jìn)行陽臺(tái)面積實(shí)測(cè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接對(duì)照陽臺(tái)底板的水平投影面積進(jìn)行測(cè)繪，但這種做法是錯(cuò)誤的，正確的做法為：針對(duì)陽臺(tái)外圍結(jié)構(gòu)的水平投影面積進(jìn)行測(cè)繪，這種做法雖然在相關(guān)規(guī)程當(dāng)中并沒有準(zhǔn)確規(guī)定，但在其他先進(jìn)案例當(dāng)中，均取得了準(zhǔn)確的結(jié)果，具有一定的可靠性，可以消除預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的誤差。陽臺(tái)面積實(shí)測(cè)投影例圖如圖1所示。

圖1 陽臺(tái)面積實(shí)測(cè)投影例圖

3.4 工作素養(yǎng)問題改善措施

工作素養(yǎng)問題必須改善，針對(duì)此類現(xiàn)象，房屋測(cè)繪單位在篩選新進(jìn)人員時(shí)，除了要對(duì)其專業(yè)水平進(jìn)行測(cè)試以外，還要針對(duì)其工作履歷進(jìn)行考察。如果新進(jìn)人員之前存在過多的不良事跡，那么要著重考慮是否錄用該名人員，即可初步保障工作素養(yǎng)水平，有利于消除技術(shù)水平導(dǎo)致的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)誤差。其次，針對(duì)已有人員，不建議進(jìn)行大規(guī)模的人力調(diào)整，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相關(guān)的工作素養(yǎng)培訓(xùn)工作，培訓(xùn)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)容制定，例如，工作素養(yǎng)不足帶來的影響、如何提高自身工作素養(yǎng)方法等。

4 結(jié)語

房屋測(cè)繪工作是決定建筑工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重要工作，對(duì)于房屋工程單位而言具有重大意義，但是因?yàn)樵S多外部因素的干擾，現(xiàn)代房屋測(cè)繪工作還存在許多問題。本文主要分析了房地產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比工作。分析當(dāng)中，首先進(jìn)行了房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比概述，以此了解此項(xiàng)工作的具體流程以及誤差帶來的負(fù)面影響等等，之后介紹了房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比誤差產(chǎn)生的4項(xiàng)原因，并針對(duì)各項(xiàng)原因提出了相關(guān)的改善措施。