宋雯雯

摘要：房產(chǎn)稅的改革為解決地方財(cái)政的一系列問(wèn)題提供了契機(jī)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)由于供求等問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格居高不下，超過(guò)普通民眾的接受能力，房產(chǎn)稅可以在一定程度上抑制這種現(xiàn)象。但是我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在稅制中地位較低，這在很大程度上減弱了房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的功能。所以筆者將根據(jù)目前我國(guó)房產(chǎn)稅制度、滬渝兩地房產(chǎn)稅改革情況結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)予以分析，并提出房產(chǎn)稅改革的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；制度；分析；建議

1我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)房產(chǎn)稅主要以《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為法律依據(jù)，稅改前的房產(chǎn)稅征收制度細(xì)節(jié)如下：

稅改前我國(guó)并沒(méi)有將個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房納入征稅范圍，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)稅征收范圍過(guò)小直接約束了稅收收入的數(shù)額。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)稅稅收收入在稅收總額中占比約1.4%，從收入比例上顯而易見(jiàn)房產(chǎn)稅地位低下，與房產(chǎn)稅在國(guó)外作為地方主體稅種的地位相距甚大。我國(guó)房產(chǎn)稅在轉(zhuǎn)讓和出租環(huán)節(jié)征收額過(guò)大，而在持有和使用環(huán)節(jié)征收的稅額過(guò)小，導(dǎo)致不能積極的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)法起到調(diào)控的作用。

2我國(guó)滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)分析

2011年1月28日，上海市和重慶市發(fā)布了《開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，打響了滬渝房產(chǎn)稅改革的第一炮，標(biāo)志著滬渝房產(chǎn)稅改革的開(kāi)始。

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是上海市全市的個(gè)人住房，具體為：征收對(duì)象是指上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。適用稅率暫定為0.6%。（應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍的，稅率暫減為0.4%。）

重慶試點(diǎn)征收范圍是重慶市主城的九區(qū)，試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。納稅人為稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。稅率：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

在改革方案里同時(shí)規(guī)定了一些優(yōu)惠政策，對(duì)于符合規(guī)定的單位或個(gè)人進(jìn)行免征房產(chǎn)稅，免稅扣除或者進(jìn)行退稅。

從重慶和上海試點(diǎn)的改革中，我們可以看出，雖然兩個(gè)城市改革出發(fā)點(diǎn)相同，但是再具體稅制設(shè)計(jì)方面差異較大。重慶房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)對(duì)象是高端住房，通過(guò)減少高端住房增加中低端商品房的數(shù)量想據(jù)此來(lái)緩解緊張的房地產(chǎn)業(yè)，而上海主要是針對(duì)同時(shí)擁有多套房產(chǎn)的家庭征稅，主要目的在于房地產(chǎn)投機(jī)行為、炒房等現(xiàn)象。房產(chǎn)稅改革可以增加持有房產(chǎn)的成本，引導(dǎo)群眾理性購(gòu)房，減少房產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展起引導(dǎo)作用，這次改革對(duì)我國(guó)將實(shí)行的全面的房產(chǎn)稅改革提供模板，起到了重要的指導(dǎo)作用。

3結(jié)合國(guó)際改革經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅稅收體系的政策建議

國(guó)際上其他國(guó)家如新加坡和韓國(guó)房產(chǎn)稅相對(duì)稅制完整，我們可以結(jié)合其改革經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的國(guó)情建立更完善的房產(chǎn)稅政策。房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該堅(jiān)持公平公正的原則，實(shí)現(xiàn)平等征稅，保障稅收的透明公開(kāi)，讓納稅人可以清楚的知道納稅的流程和具體征收程序。但是重中之重是我們要解決房產(chǎn)稅立法問(wèn)題，加快立法進(jìn)程，完善房產(chǎn)稅相關(guān)法律。同時(shí)，我們還要完善相關(guān)的配套制度，完善房產(chǎn)登記和申訴機(jī)制，并加強(qiáng)房產(chǎn)稅信息公開(kāi)。具體房產(chǎn)稅改革措施可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）明確納稅人。改革需要規(guī)定出凡是不動(dòng)產(chǎn)的擁有人即為納稅人，自行繳納房產(chǎn)稅。而當(dāng)房產(chǎn)出租時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)所有認(rèn)為納稅義務(wù)人，但是房屋的承租者可以作為房產(chǎn)的稅務(wù)代扣代繳義務(wù)人，具體內(nèi)容需在房屋的出租合同注明。對(duì)于前兩種情況都不適用的可以由房屋的代管人或者使用人代繳。

（2）擴(kuò)大征稅范圍。對(duì)于擴(kuò)大征稅范圍，我們必須考慮到我國(guó)數(shù)量不少的農(nóng)村房產(chǎn)，我認(rèn)為房產(chǎn)稅改革必須將農(nóng)村房產(chǎn)納入到征稅范圍內(nèi)，不過(guò)稅率可以進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；另外一個(gè)就是城市的事業(yè)單位用房和城市自住房。從理論上講房產(chǎn)稅要對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)課稅，所有的不動(dòng)產(chǎn)都要被納入征稅范圍。

（3）明確計(jì)稅依據(jù)。傳統(tǒng)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)包括從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。但是無(wú)論是哪一種都不能完整的核實(shí)或者評(píng)估全部類(lèi)型的房產(chǎn)，不能實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平。我們可以借鑒新加坡韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，按照政府評(píng)估的房產(chǎn)現(xiàn)值作為計(jì)稅依據(jù)。目前國(guó)內(nèi)很多企業(yè)都進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，很多會(huì)計(jì)師事務(wù)所也能提供評(píng)估服務(wù)，我覺(jué)得對(duì)于個(gè)人住房可以有政府委托中介機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)情況對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而企業(yè)則自己委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并且出示證明報(bào)告，評(píng)估的間隔可以由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)厍闆r而定，這樣我們可以通過(guò)評(píng)估的辦法，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅避免了房產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值差距過(guò)大，保證房產(chǎn)稅征收的公平公正。

（4）調(diào)整稅率，實(shí)行比例稅率。為了房產(chǎn)稅征收工作的簡(jiǎn)便易行，在稅率設(shè)定方面，我們可以借鑒韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行比例稅率，分別對(duì)不同用處的土地設(shè)定不同等級(jí)的稅率。而具體稅率的設(shè)定，可以確定一個(gè)稅率的范圍，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r的不同，確定符合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)情況的稅率方案，政府實(shí)現(xiàn)監(jiān)管控制與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的相結(jié)合。

（5）明確減免稅規(guī)定。為了減輕中低端收入人群的稅負(fù)壓力，建立房產(chǎn)稅減免稅優(yōu)惠制度。各國(guó)減免規(guī)定均不同，有的是對(duì)規(guī)定的特定人群進(jìn)行稅收減免，有的是在征收前規(guī)定了一定數(shù)量的免征額。新加坡的減免規(guī)定是對(duì)中低端收入人群的稅負(fù)壓力是最小的，將稅收壓力更多轉(zhuǎn)移到高端收入人群和海外人士身上。鑒于我國(guó)的龐大的房產(chǎn)數(shù)量和征收現(xiàn)狀，規(guī)定一定數(shù)量的免征額是可行的辦法，對(duì)于同一地區(qū)的納稅人，都在所有房產(chǎn)價(jià)值總和的基礎(chǔ)上扣除相同的免征額后課稅。免征額的規(guī)定，也制定一個(gè)范圍，具體由地方政府制定，免征額不宜過(guò)高防止稅收收入達(dá)不到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，也不能過(guò)低，以免低收入人群稅負(fù)不能減輕，對(duì)社會(huì)收入再分配起不到作用。

房屋對(duì)任何地區(qū)的人來(lái)講都是必不可少的財(cái)產(chǎn)，它承載著一個(gè)家庭的一切，關(guān)系著一個(gè)家庭的幸福，對(duì)社會(huì)和國(guó)家的發(fā)展都有著不可消除的影響。如何通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅的改革，調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)地產(chǎn)的正常發(fā)展，促進(jìn)房?jī)r(jià)的正常增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，這是一個(gè)急需解決的問(wèn)題。

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