彭建東 王安琪

住房合作社在19世紀(jì)產(chǎn)生于德國(guó)、英國(guó)等歐洲國(guó)家，是一種不以盈利為目的的群眾相互協(xié)作建造房屋的服務(wù)性公益團(tuán)體。在該組織中，社員籌集資金、建設(shè)住宅，以民主形式參與制定合作社的規(guī)章制度共同管理社區(qū)。目前已成為歐美國(guó)家住房供應(yīng)體系中的重要力量，被視為解決低收入階層住房的最佳途徑之一。

我國(guó)住房供應(yīng)體系發(fā)展歷程

自住房制度改革后，我國(guó)曾進(jìn)行從職工型住房合作社到社會(huì)型住房合作社的嘗試，但在法律缺位、監(jiān)管不力等多種因素影響下，各地合作建房舉步維艱，中國(guó)住房供應(yīng)體系逐漸向自由市場(chǎng)與政府保障住房“兩足鼎立”的方向發(fā)展。

近年來(lái)，我國(guó)住房形勢(shì)嚴(yán)峻，需要打破開(kāi)發(fā)商的壟斷地位，將普通民眾及其合作組織制度性引入到住房體系運(yùn)行中，構(gòu)建多方主體共同參與的住房供應(yīng)系統(tǒng)。中國(guó)特色住房合作社再次成為研究中低收入階層住房問(wèn)題的重要課題。

中西方住房合作社差異及中國(guó)住房合作社特征

階段性——處于發(fā)展初期，民眾接受度較低

與德國(guó)等處于城鎮(zhèn)化后期的國(guó)家不同，我國(guó)目前仍處于城鎮(zhèn)化中期階段，人民思想意識(shí)等精神層面的轉(zhuǎn)變還未完全進(jìn)行，因此對(duì)于由非政府組織的、產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人所有的眾籌建房模式接受度不高。

地域性——推廣初期不宜全國(guó)式鋪開(kāi)

中國(guó)地區(qū)發(fā)展不均衡，社會(huì)貧富差距較大，因此住房合作社模式的推行需要以中低收入人口占比最大的三四線(xiàn)城市作為試點(diǎn)，先易后難，逐步推進(jìn)住房改革。

土地制度特殊性——建設(shè)用地使用權(quán)獲取困難較大

中國(guó)實(shí)行土地公有制制度，住房合作社住宅用地理應(yīng)由政府劃撥供給。但由于立法滯后，住宅合作社獲取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的資格尚存在爭(zhēng)議，這是我國(guó)住房合作社發(fā)展的瓶頸性障礙。

特定的社會(huì)語(yǔ)義——產(chǎn)權(quán)分配復(fù)雜

歐美國(guó)家住房合作社建成的住房，其所有權(quán)歸合作社集體所有。而在中國(guó)人傳統(tǒng)思想中，有產(chǎn)權(quán)才算有家，因此合作社建房的產(chǎn)權(quán)如何分配一直是備受爭(zhēng)議的問(wèn)題。

中國(guó)住房合作社模式還處于初期探索階段，除了要由政府主導(dǎo)、加強(qiáng)監(jiān)督外，像天福集團(tuán)等企業(yè)所扮演的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)平臺(tái)角色顯得尤為重要。鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)公信度高的企業(yè)作為合作建房承接單位，參與拿地、項(xiàng)目審批、房屋建設(shè)等專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，最終社員以低價(jià)獲得房屋所有權(quán)。

中國(guó)特色住房合作社的重要嘗試——美好生活家園

所謂美好生活家園，不僅“安居”，更要“樂(lè)業(yè)”，打造滿(mǎn)足從物質(zhì)到精神再到就業(yè)需求的一站式服務(wù)中心，全方位滿(mǎn)足人們對(duì)美好生活的向往。

“安居”——美好生活家園應(yīng)具備的基本功能

首先，使“居者有其屋”。該項(xiàng)目作為中國(guó)特色住房合作社的一次實(shí)踐，應(yīng)踐行住房合作社的宗旨：使社員能以成本價(jià)或低于成本價(jià)住上房子，作為住房供應(yīng)系統(tǒng)的“第三種力量”真正解決中低收入者的住房問(wèn)題。在房屋的分配上可采取靈活多樣的手段，如根據(jù)不同家庭結(jié)構(gòu)分配戶(hù)型，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變后，可根據(jù)一定的補(bǔ)貼政策實(shí)行戶(hù)型的流動(dòng)置換，使每一類(lèi)戶(hù)型發(fā)揮最大的價(jià)值。

其次，應(yīng)提供完善的配套設(shè)施、齊全的公共服務(wù)。根據(jù)人們的不同需求，社區(qū)應(yīng)配套關(guān)注個(gè)人成長(zhǎng)的教育中心與創(chuàng)業(yè)中心、關(guān)注身心健康的醫(yī)療養(yǎng)老中心和體育運(yùn)動(dòng)中心、關(guān)注社會(huì)和諧的鄰里中心和文化中心。在此基礎(chǔ)上，社區(qū)管理堅(jiān)持共享理念，打造社區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)和鄰里交往空間，提升社員歸屬感和集體意識(shí)，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。

“樂(lè)業(yè)”——對(duì)美好生活家園的更高要求

在解決基本住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上，通過(guò)與社區(qū)周邊地區(qū)資源的充分整合，針對(duì)住區(qū)不同層次人群提供類(lèi)別化、具體化就業(yè)崗位，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)職住平衡目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展，真正達(dá)到人民安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)。

在住房合作社建設(shè)之前，可以對(duì)社區(qū)所需提供的就業(yè)崗位進(jìn)行預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)消費(fèi)與就業(yè)并行的良性循環(huán)。以“新鄉(xiāng)·美好生活家園”項(xiàng)目為例，根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，河南省15～64歲勞動(dòng)年齡人口占全省常住勞動(dòng)人口的70.64%，假設(shè)2018年新鄉(xiāng)市人口結(jié)構(gòu)與第六次人口普查數(shù)據(jù)相近，按照“新鄉(xiāng)·美好生活家園”項(xiàng)目規(guī)劃，規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)約1.6萬(wàn)戶(hù)，居住人口約6萬(wàn)人，則社區(qū)的勞動(dòng)年齡人口數(shù)為42384人即社區(qū)所需提供的工作崗位。假設(shè)平均每戶(hù)1人已就業(yè)，1人處于非勞動(dòng)年齡，則最終社區(qū)需要提供的工作崗位數(shù)為10384位。

社區(qū)可按照自身特點(diǎn)，按照合理比例設(shè)置不同類(lèi)型的就業(yè)崗位，主要包括：

1. 社區(qū)運(yùn)營(yíng)與維護(hù)類(lèi)崗位。這類(lèi)崗位主要包括安保、清潔等物業(yè)管理、黨群社區(qū)服務(wù)中心及其他便民機(jī)構(gòu)。2. 社區(qū)基礎(chǔ)類(lèi)服務(wù)配套崗位。這類(lèi)崗位主要包括系列教育配套崗位，包含幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、老年大學(xué)等成人教育學(xué)校；系列醫(yī)療配套崗位，包含綜合醫(yī)院、社區(qū)門(mén)診、康復(fù)中心等；系列養(yǎng)老配套崗位，包含老年公寓、老年活動(dòng)中心等；基金管理等服務(wù)類(lèi)崗位。3. 社區(qū)提升類(lèi)服務(wù)配套崗位。這類(lèi)崗位主要包括就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)崗位，包含創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)、就業(yè)指導(dǎo)中心、互聯(lián)網(wǎng)推廣平臺(tái)以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器等；公共活動(dòng)服務(wù)崗位，包含文化藝術(shù)中、體育活動(dòng)中心等；商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)崗位，包含大小型商業(yè)配套以及酒店賓館等。4.區(qū)域資源聯(lián)動(dòng)發(fā)展所提供的崗位。以新鄉(xiāng)縣大召營(yíng)鎮(zhèn)文化生態(tài)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，美好生活家園項(xiàng)目可與旅游區(qū)開(kāi)發(fā)聯(lián)合打造，為社員提供旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)崗位。

“社會(huì)大同”——美好生活家園的努力方向

在中國(guó)特色住房合作社模式語(yǔ)義下，協(xié)力共筑美好生活家園不僅體現(xiàn)在資金眾籌上，而且包括打造“人人參與、人人為公”的和諧社區(qū)環(huán)境的含義。比如提出一種新的鄰里中心經(jīng)營(yíng)模式：社員們共同經(jīng)營(yíng)食堂、照顧彼此的老人和孩子，每個(gè)家庭輪流負(fù)責(zé)舉辦每周聚會(huì)等。而參與工作的社員可以選擇獲得工資或社區(qū)服務(wù)積分，在享受其他社區(qū)服務(wù)時(shí)可抵用扣除。另外建立社員信譽(yù)評(píng)級(jí)制度，個(gè)人信譽(yù)等級(jí)影響社員在享受社區(qū)服務(wù)、福利政策等方面的優(yōu)先順序。

同時(shí)，在響應(yīng)“國(guó)家發(fā)改委2018年數(shù)字經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)重大工程”建設(shè)的號(hào)召下，美好生活家園在社區(qū)管理方面要抓住大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建設(shè)浪潮所帶來(lái)的機(jī)會(huì)，建立智能化“社區(qū)大腦”綜合管理平臺(tái)。在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等社區(qū)“小事”的管理上，由原來(lái)的巡查發(fā)現(xiàn)變?yōu)閭鞲衅鲌?bào)警，提高社區(qū)管理效率。運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，“社區(qū)大腦”嘗試解決社區(qū)管理中“人力所不能及、人力所無(wú)法及”的實(shí)際問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)社區(qū)精細(xì)化管理。

在創(chuàng)新性、人性化、數(shù)字智能化的管理模式下，努力使社區(qū)向擁有“智能高效的社區(qū)服務(wù)、講信修睦的人際關(guān)系、人得其所的社會(huì)保障、人人為公的社會(huì)道德、各盡其力的勞動(dòng)態(tài)度”的社會(huì)大同方向發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

簡(jiǎn)單來(lái)講，中國(guó)特色住房合作社其實(shí)是在定義一種新的生活模式，在這種新的生活模式下，我們追求三個(gè)層次的目標(biāo)：

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”——解決中低收入者住房問(wèn)題是根本任務(wù)；“男有分，女有歸，壯有所用”——青壯年工作收入穩(wěn)定，豐衣足食，生活豐富是更高追求；“人不獨(dú)親其親，不獨(dú)子其子”——物盡其用，人盡其力，人人都能感受到社會(huì)的關(guān)愛(ài)是社會(huì)大同的努力方向。

美好生活家園的內(nèi)涵不應(yīng)只停留在居者“有其居”，應(yīng)該追求更深層次的居者“樂(lè)其居”。先形成和諧美好社區(qū)小環(huán)境，進(jìn)而形成和諧美好社會(huì)大環(huán)境。從城市運(yùn)營(yíng)角度看，這無(wú)疑是促進(jìn)城市健康發(fā)展的又一值得探索的途徑。