彭建東 王安琪

住房合作社在19世紀(jì)產(chǎn)生于德國、英國等歐洲國家，是一種不以盈利為目的的群眾相互協(xié)作建造房屋的服務(wù)性公益團(tuán)體。在該組織中，社員籌集資金、建設(shè)住宅，以民主形式參與制定合作社的規(guī)章制度共同管理社區(qū)。目前已成為歐美國家住房供應(yīng)體系中的重要力量，被視為解決低收入階層住房的最佳途徑之一。

我國住房供應(yīng)體系發(fā)展歷程

自住房制度改革后，我國曾進(jìn)行從職工型住房合作社到社會型住房合作社的嘗試，但在法律缺位、監(jiān)管不力等多種因素影響下，各地合作建房舉步維艱，中國住房供應(yīng)體系逐漸向自由市場與政府保障住房“兩足鼎立”的方向發(fā)展。

近年來，我國住房形勢嚴(yán)峻，需要打破開發(fā)商的壟斷地位，將普通民眾及其合作組織制度性引入到住房體系運(yùn)行中，構(gòu)建多方主體共同參與的住房供應(yīng)系統(tǒng)。中國特色住房合作社再次成為研究中低收入階層住房問題的重要課題。

中西方住房合作社差異及中國住房合作社特征

階段性——處于發(fā)展初期，民眾接受度較低

與德國等處于城鎮(zhèn)化后期的國家不同，我國目前仍處于城鎮(zhèn)化中期階段，人民思想意識等精神層面的轉(zhuǎn)變還未完全進(jìn)行，因此對于由非政府組織的、產(chǎn)權(quán)不歸個人所有的眾籌建房模式接受度不高。

地域性——推廣初期不宜全國式鋪開

中國地區(qū)發(fā)展不均衡，社會貧富差距較大，因此住房合作社模式的推行需要以中低收入人口占比最大的三四線城市作為試點(diǎn)，先易后難，逐步推進(jìn)住房改革。

土地制度特殊性——建設(shè)用地使用權(quán)獲取困難較大

中國實(shí)行土地公有制制度，住房合作社住宅用地理應(yīng)由政府劃撥供給。但由于立法滯后，住宅合作社獲取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的資格尚存在爭議，這是我國住房合作社發(fā)展的瓶頸性障礙。

特定的社會語義——產(chǎn)權(quán)分配復(fù)雜

歐美國家住房合作社建成的住房，其所有權(quán)歸合作社集體所有。而在中國人傳統(tǒng)思想中，有產(chǎn)權(quán)才算有家，因此合作社建房的產(chǎn)權(quán)如何分配一直是備受爭議的問題。

中國住房合作社模式還處于初期探索階段，除了要由政府主導(dǎo)、加強(qiáng)監(jiān)督外，像天福集團(tuán)等企業(yè)所扮演的統(tǒng)籌運(yùn)營平臺角色顯得尤為重要。鼓勵當(dāng)?shù)厣鐣哦雀叩钠髽I(yè)作為合作建房承接單位，參與拿地、項(xiàng)目審批、房屋建設(shè)等專業(yè)環(huán)節(jié)，最終社員以低價獲得房屋所有權(quán)。

中國特色住房合作社的重要嘗試——美好生活家園

所謂美好生活家園，不僅“安居”，更要“樂業(yè)”，打造滿足從物質(zhì)到精神再到就業(yè)需求的一站式服務(wù)中心，全方位滿足人們對美好生活的向往。

“安居”——美好生活家園應(yīng)具備的基本功能

首先，使“居者有其屋”。該項(xiàng)目作為中國特色住房合作社的一次實(shí)踐，應(yīng)踐行住房合作社的宗旨：使社員能以成本價或低于成本價住上房子，作為住房供應(yīng)系統(tǒng)的“第三種力量”真正解決中低收入者的住房問題。在房屋的分配上可采取靈活多樣的手段，如根據(jù)不同家庭結(jié)構(gòu)分配戶型，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變后，可根據(jù)一定的補(bǔ)貼政策實(shí)行戶型的流動置換，使每一類戶型發(fā)揮最大的價值。

其次，應(yīng)提供完善的配套設(shè)施、齊全的公共服務(wù)。根據(jù)人們的不同需求，社區(qū)應(yīng)配套關(guān)注個人成長的教育中心與創(chuàng)業(yè)中心、關(guān)注身心健康的醫(yī)療養(yǎng)老中心和體育運(yùn)動中心、關(guān)注社會和諧的鄰里中心和文化中心。在此基礎(chǔ)上，社區(qū)管理堅(jiān)持共享理念，打造社區(qū)內(nèi)公共活動和鄰里交往空間，提升社員歸屬感和集體意識，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。

“樂業(yè)”——對美好生活家園的更高要求

在解決基本住房問題的基礎(chǔ)上，通過與社區(qū)周邊地區(qū)資源的充分整合，針對住區(qū)不同層次人群提供類別化、具體化就業(yè)崗位，力爭實(shí)現(xiàn)職住平衡目標(biāo)，推動產(chǎn)城融合發(fā)展，真正達(dá)到人民安居樂業(yè)的目標(biāo)。

在住房合作社建設(shè)之前，可以對社區(qū)所需提供的就業(yè)崗位進(jìn)行預(yù)測，實(shí)現(xiàn)社區(qū)消費(fèi)與就業(yè)并行的良性循環(huán)。以“新鄉(xiāng)·美好生活家園”項(xiàng)目為例，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，河南省15～64歲勞動年齡人口占全省常住勞動人口的70.64%，假設(shè)2018年新鄉(xiāng)市人口結(jié)構(gòu)與第六次人口普查數(shù)據(jù)相近，按照“新鄉(xiāng)·美好生活家園”項(xiàng)目規(guī)劃，規(guī)劃居住戶數(shù)約1.6萬戶，居住人口約6萬人，則社區(qū)的勞動年齡人口數(shù)為42384人即社區(qū)所需提供的工作崗位。假設(shè)平均每戶1人已就業(yè)，1人處于非勞動年齡，則最終社區(qū)需要提供的工作崗位數(shù)為10384位。

社區(qū)可按照自身特點(diǎn)，按照合理比例設(shè)置不同類型的就業(yè)崗位，主要包括：

1. 社區(qū)運(yùn)營與維護(hù)類崗位。這類崗位主要包括安保、清潔等物業(yè)管理、黨群社區(qū)服務(wù)中心及其他便民機(jī)構(gòu)。2. 社區(qū)基礎(chǔ)類服務(wù)配套崗位。這類崗位主要包括系列教育配套崗位，包含幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、老年大學(xué)等成人教育學(xué)校；系列醫(yī)療配套崗位，包含綜合醫(yī)院、社區(qū)門診、康復(fù)中心等；系列養(yǎng)老配套崗位，包含老年公寓、老年活動中心等；基金管理等服務(wù)類崗位。3. 社區(qū)提升類服務(wù)配套崗位。這類崗位主要包括就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)崗位，包含創(chuàng)客空間經(jīng)營、就業(yè)指導(dǎo)中心、互聯(lián)網(wǎng)推廣平臺以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器等；公共活動服務(wù)崗位，包含文化藝術(shù)中、體育活動中心等；商業(yè)經(jīng)營服務(wù)崗位，包含大小型商業(yè)配套以及酒店賓館等。4.區(qū)域資源聯(lián)動發(fā)展所提供的崗位。以新鄉(xiāng)縣大召營鎮(zhèn)文化生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)項(xiàng)目為例，美好生活家園項(xiàng)目可與旅游區(qū)開發(fā)聯(lián)合打造，為社員提供旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)崗位。

“社會大同”——美好生活家園的努力方向

在中國特色住房合作社模式語義下，協(xié)力共筑美好生活家園不僅體現(xiàn)在資金眾籌上，而且包括打造“人人參與、人人為公”的和諧社區(qū)環(huán)境的含義。比如提出一種新的鄰里中心經(jīng)營模式：社員們共同經(jīng)營食堂、照顧彼此的老人和孩子，每個家庭輪流負(fù)責(zé)舉辦每周聚會等。而參與工作的社員可以選擇獲得工資或社區(qū)服務(wù)積分，在享受其他社區(qū)服務(wù)時可抵用扣除。另外建立社員信譽(yù)評級制度，個人信譽(yù)等級影響社員在享受社區(qū)服務(wù)、福利政策等方面的優(yōu)先順序。

同時，在響應(yīng)“國家發(fā)改委2018年數(shù)字經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)重大工程”建設(shè)的號召下，美好生活家園在社區(qū)管理方面要抓住大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)平臺建設(shè)浪潮所帶來的機(jī)會，建立智能化“社區(qū)大腦”綜合管理平臺。在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等社區(qū)“小事”的管理上，由原來的巡查發(fā)現(xiàn)變?yōu)閭鞲衅鲌?bào)警，提高社區(qū)管理效率。運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，“社區(qū)大腦”嘗試解決社區(qū)管理中“人力所不能及、人力所無法及”的實(shí)際問題，實(shí)現(xiàn)社區(qū)精細(xì)化管理。

在創(chuàng)新性、人性化、數(shù)字智能化的管理模式下，努力使社區(qū)向擁有“智能高效的社區(qū)服務(wù)、講信修睦的人際關(guān)系、人得其所的社會保障、人人為公的社會道德、各盡其力的勞動態(tài)度”的社會大同方向發(fā)展。

結(jié)語

簡單來講，中國特色住房合作社其實(shí)是在定義一種新的生活模式，在這種新的生活模式下，我們追求三個層次的目標(biāo)：

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”——解決中低收入者住房問題是根本任務(wù)；“男有分，女有歸，壯有所用”——青壯年工作收入穩(wěn)定，豐衣足食，生活豐富是更高追求；“人不獨(dú)親其親，不獨(dú)子其子”——物盡其用，人盡其力，人人都能感受到社會的關(guān)愛是社會大同的努力方向。

美好生活家園的內(nèi)涵不應(yīng)只停留在居者“有其居”，應(yīng)該追求更深層次的居者“樂其居”。先形成和諧美好社區(qū)小環(huán)境，進(jìn)而形成和諧美好社會大環(huán)境。從城市運(yùn)營角度看，這無疑是促進(jìn)城市健康發(fā)展的又一值得探索的途徑。