張齊旺

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)以來長沙市一直處于高速發(fā)展中，近些年更是將城市軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)提上日程。2014年4月長沙市地鐵2號(hào)線正式開通運(yùn)行，標(biāo)志著長沙市正式進(jìn)入地鐵時(shí)代，也是長沙市現(xiàn)代化建設(shè)的重要一步。然而，地鐵的建成日益便利市民出行的同時(shí)，也對(duì)城市的各方各面產(chǎn)生著影響，其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就是重要的一點(diǎn)。本文主要研究了長沙市地鐵2號(hào)線建成后對(duì)沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，著重分析地鐵建成前后房地產(chǎn)價(jià)格的變化，并對(duì)長沙市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出展望。

關(guān)鍵詞：長沙 地鐵 房地產(chǎn) 價(jià)格

引言

目前長沙市軌道交通系統(tǒng)中，地鐵2號(hào)線已經(jīng)投入使用近四年，地鐵1號(hào)線也于2016年正式開通運(yùn)行，長沙市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃建立12條地鐵線路，當(dāng)12條線路全部建成，將在長沙地下形成一個(gè)龐大的軌道交通系統(tǒng)。當(dāng)?shù)罔F2號(hào)線即將通車時(shí)，就有不少地鐵沿線的房地產(chǎn)商迅速抬高房價(jià)，有的地區(qū)房價(jià)甚至成倍增長，但購買者依舊是絡(luò)繹不絕，可見地鐵的建成會(huì)對(duì)其沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成強(qiáng)烈的影響。因此，本文通過問卷調(diào)查與實(shí)地考察，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，研究地鐵發(fā)展與房價(jià)之間的變化規(guī)律，為給準(zhǔn)備買房或者還沒有買房的市民提供參考，為政府部門提供建設(shè)長沙的可行性意見。

一、長沙市地鐵2號(hào)線簡介

長沙市地鐵二號(hào)線從梅溪湖西站出發(fā)，經(jīng)過梅溪湖畔、岳麓山腳，下穿湘江、橘子洲，沿著五一大道到達(dá)長沙火車站，再經(jīng)由錦泰廣場(chǎng)、人民東路往南，之后到達(dá)長沙南站，最終止于光達(dá)站，全長26.579公里，其中望城坡站—光達(dá)站于2014年4月29日開通運(yùn)行，梅溪湖西站一望城坡站于2015年12月28日開通運(yùn)行。

長沙市地鐵2號(hào)線途經(jīng)五一廣場(chǎng)、芙蓉廣場(chǎng)、錦泰廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)聚集區(qū)；岳麓山、橘子洲等多個(gè)名勝風(fēng)景區(qū)、汽車西站、長沙火車站、長沙火車南站等多個(gè)客運(yùn)樞紐。其沿線房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，居民住宅區(qū)、高檔寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)有盡有，為我們本次的研究提供了豐富的素材。

二、影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的因

（一）城市房地產(chǎn)開發(fā)成本

在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)成本在很大程度上影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)成本又由很多其他因素構(gòu)成，例如地價(jià)、基礎(chǔ)材料費(fèi)、施工費(fèi)、管理費(fèi)等等。其中地價(jià)在很大程度上受到交通便利程度的影響，因此，是否在地鐵沿線會(huì)在很大程度上影響房價(jià)。

（二）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治因素

社會(huì)是否穩(wěn)定，市民是否安居樂業(yè)也在很大程度上影響著房價(jià)。

同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、物價(jià)水平、市民收入水平和未來預(yù)期收入會(huì)影響市民購買住房的欲望。

政治因素通過相關(guān)政策法規(guī)對(duì)房價(jià)水平造成影響，如土地政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、土地利用規(guī)劃、稅收政策等都會(huì)在不同程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響。

三、長沙市地鐵2號(hào)線建成前后地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格變化情況及其規(guī)律

通過大量的實(shí)地調(diào)查與問卷調(diào)查，我們掌握了大量的真實(shí)數(shù)據(jù)，通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)長沙市地鐵2號(hào)線沿線房價(jià)的以下變化及規(guī)律：

（一）隨著地鐵2號(hào)線的建成，“地鐵房”成了越來越多購房市民的首選，據(jù)調(diào)查顯示，大約百分之八十的長沙市市民表示購買住房會(huì)優(yōu)先考慮地鐵沿線的房子，百分之二十的市民表示地鐵沿線房價(jià)上漲較快，考慮到經(jīng)濟(jì)原因暫時(shí)不會(huì)購買地鐵沿線住房，其中百分之七十的市民認(rèn)為便利的交通是他們?cè)诘罔F沿線購買住房的主要原因，超過百分之八十五的市民認(rèn)為地鐵的建成勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施也會(huì)日益完善、就業(yè)機(jī)會(huì)也會(huì)更多。所以越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在地鐵沿線區(qū)域開發(fā)樓盤。

（二）據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長沙市地鐵沿線自地鐵建成以來房價(jià)一直呈上漲趨勢(shì)。根據(jù)調(diào)查，2017年以來長沙市地鐵2號(hào)線地鐵站光達(dá)站附近樓盤價(jià)格已經(jīng)上漲到平均8000元每平米的價(jià)格，比地鐵建成運(yùn)行以來平均每平米上漲了近4000元。更有長沙市火車站，五一廣場(chǎng)站，梅溪湖西站等地鐵站周邊樓盤價(jià)格已達(dá)13000元每平米，其中更有梅溪湖金茂悅的樓盤價(jià)格達(dá)到了駭人聽聞的25000元每平米。以梅溪湖的樓盤價(jià)格為例，2015年12月28日長沙市地鐵二號(hào)線西延一期（梅溪湖西站—望城坡站）開通運(yùn)行，2016年梅溪湖地區(qū)的樓盤平均價(jià)格除了1月到3月呈微小下跌趨勢(shì)外一直呈大幅度上漲趨勢(shì)，從3月到12月梅溪湖地區(qū)的樓盤平均價(jià)格由6622元每平米飆升到11506元每平米。由此可見，在大部分情況下自長沙市地鐵2號(hào)線建成以來其沿線房價(jià)呈上漲趨勢(shì)。

（三）根據(jù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)在大多數(shù)情況下離地鐵站越近的地區(qū)樓盤價(jià)格越高，樓盤價(jià)格上漲幅度也就越大。以望城坡站望興F1站樓盤和錦繡家園樓盤為例，望興F1站樓盤距望城坡地鐵站約300米，錦繡家園樓盤距望城坡地鐵站約1000米，地鐵建成運(yùn)行前后望興F1站樓盤價(jià)格上漲約1000元每平米，而錦繡家園樓盤價(jià)格上漲約500元每平米。

四、對(duì)長沙市地鐵發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展望

通過我們的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，地鐵的建成會(huì)對(duì)其沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的影響，地鐵2號(hào)線只是一個(gè)開始，等長沙城市軌道交通系統(tǒng)全面建成將對(duì)長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成更大的影響。城市軌道交通系統(tǒng)全面建成將在極大程度上便利市民的出行，同時(shí)也可以帶動(dòng)一部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的區(qū)域發(fā)展起來，屆時(shí)長沙的房地產(chǎn)價(jià)格將日趨穩(wěn)定，長沙市市民的生活也會(huì)更加便利、穩(wěn)定，收入水平也將進(jìn)一步提高，這將再次激起市民的購房欲望，長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)更加繁榮。