黃 挺

(福建省建筑設(shè)計研究院有限公司 福建福州 350001)

1 社會健康與養(yǎng)老背景

兩大社會難題：醫(yī)療問題與養(yǎng)老問題——為非市場經(jīng)濟的社會性難題。

1.1 醫(yī)療服務(wù)現(xiàn)狀

1.1.1醫(yī)療資源緊張

三大因素造成我國公共醫(yī)療資源緊張現(xiàn)狀。

總量不足：全球19%的人口，僅3%的醫(yī)療資源。

配置有差異：實力強的醫(yī)院集中在大中型城市。

無序就醫(yī)：大小病扎堆三甲醫(yī)院集中預(yù)約專家號。

1.1.2亞健康成為常態(tài)

2014年通過國際健康組織研究發(fā)現(xiàn)，全世界的人口中，身體健康的人只占到所有人口的5%，而有兩成的人患有各種病癥。有3/4的世界人口處在亞健康的水平，人們對于亞健康病癥已經(jīng)司空見慣。

慢性病、養(yǎng)老養(yǎng)生需求與醫(yī)療資源的矛盾；心腦血管病等慢性病、養(yǎng)生養(yǎng)老等人群龐大；對醫(yī)療資源使用時間長、頻率高、依賴性強。

1.2 人口老齡化現(xiàn)狀

1.2.1我國正處于人類歷史上規(guī)模最大、速度最快的老齡化進程

針對社會的老齡化問題，符合什么樣的條件才能稱之為老齡化現(xiàn)象？聯(lián)合國科教文組織給出了它的看法：第一點，當一個國家的60歲以上人口占到10%；第二點就是65歲老人占到7%，這個國家就可以稱之為老齡化國家。

我國老齡化速度增加飛快是在2012年，而這個發(fā)展速度到2016年就愈發(fā)明顯了，當時的全國人口約有13億8千萬，其中60歲以上的人口就占2億3千萬，這其中就有1億5千萬的65歲以上老人，他們在中國總?cè)丝谥姓嫉?0%。

1.2.2老無所依

全國平均家庭人口2.98人，相比1953年的4.33人，顯著下降，家庭結(jié)構(gòu)日趨縮小。較小的家庭組合帶來了經(jīng)濟上的薄弱和養(yǎng)老能力的欠缺，只有通過國家和社會的幫助才能夠?qū)⒗夏耆肆己玫刭狆B(yǎng)。

據(jù)我國的民政部門調(diào)查和預(yù)計，我國老年人口將在2020年增加到2.43億。2016年，有老年人調(diào)查部門做出預(yù)測，4年后，我國的失能老人將會達到4千萬，而高齡老人(80歲以上)則有2900萬，有1.18億的老年人自己居住，無人贍養(yǎng)。

1.3 康養(yǎng)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀

1.3.1康養(yǎng)資源無法滿足市場需求

人口老齡化、亞健康加劇、慢性病增多導(dǎo)致人均健康資源緊缺、健康資源分布不均、資源利用呈倒三角結(jié)構(gòu)。

1.3.2養(yǎng)老養(yǎng)生觀念發(fā)生根本轉(zhuǎn)變

“養(yǎng)兒防老：把錢都留給兒孫”轉(zhuǎn)變?yōu)椤梆B(yǎng)生防老：善待自己、樂中增壽”；“家庭養(yǎng)生養(yǎng)老(固定式)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤奥糜勿B(yǎng)生養(yǎng)老(候鳥式)”；“治已病”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸挝床?、預(yù)防、保健”。

2 健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境

2.1 “健康中國”戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略

最近剛剛結(jié)束的十九大，針對我國的老齡化問題，做出了相關(guān)報告，文中呼吁有關(guān)部門要對老齡化問題加以重視，積極地解決我國的養(yǎng)老體制，使它趨于優(yōu)化。同時，還闡述了保持國民健康的重要性，只有百姓身體健康，國家才能積極向上地發(fā)展。 “健康戰(zhàn)略”將作為一項重大工程進行實施。當國民對自身的健康更加關(guān)注后，會極大地促進他們的工作效率，國家的總體生產(chǎn)力也會提高。這樣，老齡化帶來的人口結(jié)構(gòu)危機也會被弱化。

2.2 國務(wù)院支持社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)、豐富養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)

對于養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，國家在加大力度承辦的同時，也鼓勵民間機構(gòu)進行開設(shè)，政府出臺相應(yīng)的鼓勵政策，給予資金支持等。

將醫(yī)養(yǎng)兩項職能相互配合，有關(guān)部門出臺關(guān)于醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的良好規(guī)定，使該項政策進展順利，可以先在某地進行試點執(zhí)行，通過效果反饋，在全國進行改種方式的施行，督促醫(yī)院和養(yǎng)老機構(gòu)進行深切的合作，讓老年人的各種需求都能夠得到滿足，實現(xiàn)服務(wù)的相互聯(lián)通。

針對與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)，要鼓勵民間企業(yè)進行興辦，為老年人的生活提供有力的保障。政府可對知名企業(yè)開辦養(yǎng)老業(yè)務(wù)進行全方位的支持。將知名的企業(yè)進行品牌打造，使它們的養(yǎng)老企業(yè)具有重大意義和特色。在大的范圍為老年人提供服務(wù)。在養(yǎng)老工作中，還要增加一些娛樂項目，使老人在養(yǎng)老的同時，度過一個美好的晚年。

綜合上述政策，“健康中國”戰(zhàn)略正式上升為國家戰(zhàn)略，不論是國家還是各省市層面都給予政策支持，如何將健康、養(yǎng)老、養(yǎng)生有效結(jié)合是本文的研究重點。

3 市場前景分析

3.1 銀發(fā)浪潮催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

根據(jù)我國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》，在2016年之前，我國年齡高于60歲的人群總數(shù)達到了2.2億，伴隨而來的是老齡人口掌握的社會財富規(guī)模空前膨脹。其中的半數(shù)都是60～70歲的老年人，而年齡在70～80歲的老年人占到了30%，這部分老年群體具有旺盛的養(yǎng)老需求和較強的消費能力，十分熱衷于通過養(yǎng)老機構(gòu)進行養(yǎng)老。而80歲以上的老年人，自我照顧能力差，不具備經(jīng)濟實力，社會資源不足，但仍有著剛性的養(yǎng)老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。

社科院老年研究所針對我國的養(yǎng)老業(yè)經(jīng)濟效益進行預(yù)測，當前的經(jīng)濟效益已經(jīng)達到了4萬億元，而這一數(shù)據(jù)在十幾年后，會呈現(xiàn)3倍增長，達到13萬億元。老齡人口規(guī)模的擴大和消費能力的提升助推銀發(fā)經(jīng)濟進入黃金發(fā)展時代，保險公司、醫(yī)療公司、房地產(chǎn)公司等各方主體紛紛發(fā)力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：指以老年人為目標客戶群，針對他們的年齡特點，來提供適合于他們的各種服務(wù)，包括衣、食、住、行在內(nèi)的各種可供老年人使用的產(chǎn)品，還有娛樂設(shè)備、老年人可以參與的各種活動等。這些服務(wù)在各個行業(yè)廣有涉及，比如旅游業(yè)、醫(yī)療保險。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于剛剛起步期甚至處于沉睡期，大量需求未得到滿足；其中老年旅游、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是目前的最主要的市場熱點之一。

3.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需求

在中國總?cè)丝谥?，老年人?7.8%；還會產(chǎn)生80歲以上的高齡老年人2800萬，其中，自己單獨居住的老年人達到了1.18億，有28%的老年人需要年輕人進行撫養(yǎng)；國家針對老年人的養(yǎng)老保障花費，將會增加投入；在鄉(xiāng)村的老年人機構(gòu)比例也會增加。

宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大。為了將現(xiàn)有的養(yǎng)老難題進行緩解，我國提出了一個養(yǎng)老的目標“9073”，這個目標的含義是，確保我國90%的老年人在自己家中進行養(yǎng)老，由社區(qū)提供各種養(yǎng)老的服務(wù)，比如打掃衛(wèi)生、醫(yī)療救治，這種模式和在養(yǎng)老院不同，也不完全等同于自然養(yǎng)老，是一種新型的模式。這種模式中，家庭是它的基礎(chǔ)，通過社區(qū)起到保障作用，依靠專業(yè)化人員進行服務(wù)，解決老年人的各種養(yǎng)老問題。由此，可見居家養(yǎng)老的市場缺口較大，多數(shù)需求得不到滿足，漸漸突顯出養(yǎng)老方面的各種矛盾。適合老年人居住的社區(qū)類型，在未來會越來越暢銷，市場的發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

老年人養(yǎng)老居住觀念逐步變化。家庭結(jié)構(gòu)促使養(yǎng)老居住機構(gòu)的轉(zhuǎn)變。供養(yǎng)關(guān)系，獨老戶比重不斷上升，對老年住宅需求加快增長。41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢將上升。入住社會養(yǎng)老機構(gòu)占比?。耗壳叭砸云蚺c子女同住為主，占59%，僅3%老年人有意向入住社會養(yǎng)老機構(gòu)。

老年人養(yǎng)老需求細分。老年人選擇養(yǎng)老的3大因素：醫(yī)療、環(huán)境及服務(wù)。重視環(huán)境：溫泉、農(nóng)園、湖泊為老年最關(guān)注的居住環(huán)境決策因素；醫(yī)療設(shè)施：康復(fù)治療、基本生活、特殊情況下的醫(yī)護為3大服務(wù)要求；服務(wù)設(shè)施：生活和保健設(shè)施成為老年公寓的必備設(shè)施。

4 產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)策劃

4.1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式與方向

養(yǎng)老模式通常包括了候鳥式養(yǎng)老、立體式養(yǎng)老、居家式養(yǎng)老、醫(yī)療綜合體養(yǎng)老、農(nóng)家樂養(yǎng)老等模式，如表1所示。

表1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式與方向

4.2 產(chǎn)業(yè)定位

康養(yǎng)項目產(chǎn)業(yè)定位是根據(jù)這個項目所在地存在的各種便利，將它們充分地運用到該項目中，使它具有的優(yōu)點慢慢顯現(xiàn)出來，了解項目外部資源環(huán)境、理清項目自身資源條件、調(diào)查市場和客群需求等方面，將它們進行整合，然后進行科學(xué)的設(shè)計，布局該類產(chǎn)業(yè)，并高效地將該類項目恰當定位[1]。

4.2.1了解項目外部資源環(huán)境

熟悉當?shù)仞B(yǎng)老政策法規(guī)與政府導(dǎo)向：

了解當?shù)卣膭畎l(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)方向和領(lǐng)域；掌握當?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)與優(yōu)惠政策；掌握當?shù)孛裾?、?guī)劃局、消防局等部門的特殊要求(如床位數(shù)量、服務(wù)價格、補貼條件、消防要求等)。

調(diào)查當?shù)仞B(yǎng)老資源與市場發(fā)展狀況：調(diào)查當?shù)蒯t(yī)療衛(wèi)生資源情況；調(diào)查當?shù)鼗旧钤O(shè)施情況(如公共交通、生活配套、文化教育、體育娛樂等設(shè)施的情況)；走訪當?shù)仞B(yǎng)老機構(gòu)和周邊同類設(shè)施，了解運營現(xiàn)狀與難點，并分析項目與周邊競品在市場競爭中的比較優(yōu)勢和劣勢(如服務(wù)水平、地理位置、資金運作等)；尋找可供合作的當?shù)氐谌椒?wù)機構(gòu)(如醫(yī)療、餐飲、洗衣服務(wù)提供商等)；尋找投資伙伴。

4.2.2理清項目自身資源條件

收集項目開發(fā)信息：明確開發(fā)目的，如政府示范工程、新增連鎖項目、企業(yè)轉(zhuǎn)型項目等；明確項目性質(zhì)，如非營利(公益性)項目或營利性項目等；評估開發(fā)投資方的相關(guān)經(jīng)驗和資源條件；如是改、擴建項目，還應(yīng)考察先期項目的具體情況(包括產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系、經(jīng)營性質(zhì)、資金來源、服務(wù)對象、服務(wù)類別、經(jīng)營業(yè)績，以及用地性質(zhì)、建筑形式、房屋年代等)。

掌握用地相關(guān)情況：評估用地的區(qū)位條件，包括用地在城市中的位置、交通可達性、周邊各類公共服務(wù)設(shè)施(如醫(yī)院、商店、公園、車站等)的配置狀況等；了解用地周邊環(huán)境，包括用地周邊的道路、建筑、自然景觀等；分析用地基礎(chǔ)資料，包括地形地貌、地質(zhì)特征、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況等；明確用地規(guī)劃條件，包括用地范圍、控制指標等。

4.2.3調(diào)查市場和客群需求

研究當?shù)乩夏昕腿翰⒋_定目標客群：分析當?shù)乩夏昕腿禾攸c，如引用客群指標(老年人口數(shù)量、分布、年齡、健康、收入、居住狀況等)，分析客群的規(guī)模、類型、現(xiàn)狀及養(yǎng)老服務(wù)需求；分析當?shù)仞B(yǎng)老市場的特點，如引用客觀指標(歷史床位供給情況、市場份額占有情況等)，分析養(yǎng)老設(shè)施與養(yǎng)老服務(wù)的市場缺口；根據(jù)老年客群特點、市場缺口、總體開發(fā)戰(zhàn)略等因素，綜合確定目標客群；針對目標客群，確定項目類型。

思考長期發(fā)展需求：分析當?shù)乩夏昕腿涸谖磥砜赡苤鸩匠霈F(xiàn)新的服務(wù)需求，以及與項目業(yè)務(wù)拓展之間的關(guān)系；分析項目的分期開發(fā)需求；根據(jù)項目的近期和長期發(fā)展目標，估計項目的擬建規(guī)模和投資總額。

4.3 產(chǎn)業(yè)策劃

4.3.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)模式

固定成型壓力為20 MPa，成型溫度為250 ℃，改變CMC的添加量，探討不同的CMC添加量制備出的玉米秸稈炭強度及其對H2S的吸附效果，成型強度如圖1所示，脫臭時間曲線如圖2所示。

一般養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括如表2所示業(yè)態(tài)，康養(yǎng)項目根據(jù)實際需要進行規(guī)劃。

表2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)

4.3.2養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)建

養(yǎng)老產(chǎn)品作為市場熱點，發(fā)展參差不齊。最終要打造的目標，必須是一個升級版的、與眾不同的養(yǎng)老產(chǎn)品。

養(yǎng)老產(chǎn)品從強調(diào)老有所依的高齡養(yǎng)老，發(fā)展至老有所娛的快樂養(yǎng)老，繼而再發(fā)展至老有所為的積極養(yǎng)老。

與專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機構(gòu)的合作，提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，將運動、醫(yī)療、文化等養(yǎng)生養(yǎng)老方式相結(jié)合，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)化運作的3.0養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式，如圖1所示。

圖1 養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)建的升級版

5 產(chǎn)業(yè)投資及運營

5.1 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資策略

5.1.1明確運營方式

明確運營服務(wù)方案：尋找并確定項目的運營管理方，并明確其責(zé)任范圍；確定項目的運營服務(wù)方案，包括服務(wù)項目、管理方式、日常服務(wù)方式(如老年人的護理方式、就餐方式、洗浴方式等)，以及相應(yīng)的空間需求(含房間類別需求、面積需求、布局需求等)等。

5.1.2確定建設(shè)內(nèi)容和要求

明確建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：對項目各個部門和功能區(qū)的使用面積需求進行測算；需考慮為來3～5年，甚至更長時間的擴建需求；形成一個有關(guān)床位數(shù)、房間類別及面積比等的建設(shè)內(nèi)容清單；將交通及設(shè)備用房等附屬面積計入總建筑面積，并計算投資總額。

明確空間需求和建設(shè)要求：對運營服務(wù)方進行詳細的空間需求調(diào)查，并整理得出與運營方有關(guān)的“空間需求清單”，其中須包括對房間類別、面積、設(shè)備及家具布置等方面的需求描述。

5.1.3完成投資計劃與經(jīng)濟效益分析

明確投資計劃與開發(fā)周期：分析項目的投資優(yōu)勢和市場競爭力；明確項目的投資估算和計劃，包括對涉及的人力、物力、財力等進行詳細規(guī)劃；明確項目的開發(fā)周期和時間策略，包括明確需要進行報審的事項內(nèi)容和時間節(jié)點，明確項目施工計劃；明確項目的主要風(fēng)險和規(guī)避策略。

進行經(jīng)濟效益論證[3]：檢查項目的運營和財務(wù)前景，并制定一份務(wù)實的財務(wù)運作計劃；盡量通過易于理解的方式向利益相關(guān)方(如運營服務(wù)方、服務(wù)提供商)闡述財務(wù)運作計劃；如果部分投資來源于銀行貸款，還需證明項目的還款能力。

5.2 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運營模式參考

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營方式，除招拍掛土地，一般以持有經(jīng)營為主，會員制及長期租賃為主要形式，配套服務(wù)可外包。

5.2.1長期持有型

對地產(chǎn)進行持有性養(yǎng)老的含義是，使用養(yǎng)老房屋的老年人，并不擁有該房屋，僅僅具有居住權(quán)。優(yōu)勢在于投資者能夠保障項目的管理效果和服務(wù)水平，在長期的持有中根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整運營策略，積累項目口碑和知名度，投資者也能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。缺點在于，起初要投入大量資金，長時間才能夠得到回報。這種房地產(chǎn)的銷售模式，通過以下形式進行利潤的取得：押金制、會員制、保單捆綁制。

5.2.2銷售型

銷售型的養(yǎng)老物業(yè)，相對于普通住宅而言，增加一些適老化設(shè)計，通過在小區(qū)添加養(yǎng)老機構(gòu)的方式來吸引老年人，資金收回的方式是進行物業(yè)的銷售，后期管理也會被忽略。

我國的養(yǎng)老型地產(chǎn)的發(fā)展剛剛開始，還沒有形成成熟的盈利系統(tǒng)，也沒有完善的配套設(shè)施進行支持?，F(xiàn)在我國將養(yǎng)老地產(chǎn)進行私人銷售，可以給這種模式一個探索的機會，還能夠?qū)①Y金的回收期限縮短，降低投資的失敗率，比較有代表性的項目是綠城烏鎮(zhèn)雅園、平安和悅·江南、天地健康城等。

首創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老的綠城烏鎮(zhèn)雅園項目，是雅達國際主要參與開發(fā)的一個大型的養(yǎng)生類生態(tài)園，在這里生活可以享受到一系列的服務(wù)，比如健康養(yǎng)生、及時進行醫(yī)療、還可以度假游玩，這里的產(chǎn)業(yè)是由一整套的鏈條進行構(gòu)建的，齊聚養(yǎng)老的各種功能，能夠?qū)崿F(xiàn)愉快的養(yǎng)老。

通過雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項目，將展現(xiàn)給世人一個綜合性、高端的養(yǎng)老機構(gòu)。烏鎮(zhèn)雅園前期采用出售的形式，后期發(fā)現(xiàn)為了提供更好的養(yǎng)老服務(wù)，出租是更適合的運營方式，逐漸演變成租售并舉的方式[2]。

5.2.3租售結(jié)合型

該類型是具有既可銷售又可以出租功能的項目，既有住宅類項目又有老年人公寓。這其中的住宅包括別墅和一般的住宅，將它們用于百姓的普通居住，并且在里面穿插一些老年公寓。這些老年公寓主要用于出租，同時給這些公寓配備完善的養(yǎng)老服務(wù)，比如醫(yī)療服務(wù)、日常護理、一系列的娛樂設(shè)備等。

采用銷售、出租地產(chǎn)于一體的一個良好范例就是萬科幸福匯老年公寓，它的房產(chǎn)形式為兩種，第一種是“活躍長者之家”特色，擁有完善的商業(yè)整套設(shè)施，而房屋的實際擁有者是萬科集團，經(jīng)營管理權(quán)則授權(quán)給上海親和源進行實施。這種模式是為了出租而設(shè)立的。而另一種是為了向廣大消費者進行銷售的“活躍長者住宅”，該模式能夠使資金快速回歸，降低了風(fēng)險。

6 結(jié)語

為了促進康養(yǎng)項目的良好發(fā)展，要對優(yōu)秀的養(yǎng)老模式進行借鑒，汲取它們的創(chuàng)新思維和良好的運作模式。在項目發(fā)展中，做好土地運營、以產(chǎn)業(yè)的良好運作為依托，主要關(guān)注點放在資金的運用上。建設(shè)一個適宜老人居住的產(chǎn)業(yè)、文化、交通、生態(tài)綜合體系。對于城市的發(fā)展建設(shè)進行提前預(yù)測，做好對于建設(shè)的早期規(guī)劃、過程中的開發(fā)、城市土地的整合，將意向城市的功能規(guī)模和資源價值發(fā)掘出來，在項目的最終，將整體資源溢價和投資增值收益獲取到。