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        長租公寓的風險

        2018-11-09 05:04:04邢海洋
        三聯(lián)生活周刊 2018年43期
        關(guān)鍵詞:銀行金融

        邢海洋

        上海的老牌長租公寓“寓見”突然爆倉,它有雷軍旗下順為資本投資參與投資,行業(yè)排名第七,如此好的背景卻爆裂,撕開了行業(yè)危險的一面。長租公寓,通俗地說就是二房東代理的出租房,經(jīng)營模式本來簡單,卻因為金融產(chǎn)品的引入把房東和房客置于危險之中。金融創(chuàng)新之不慎,這又是一個例證。

        “寓見”公寓的爆倉,表現(xiàn)形式是公司拖欠房東租金,導(dǎo)致房東換鎖收回房屋。之所以又和金融產(chǎn)品聯(lián)系在一起,則是因為上海華瑞銀行的介入。華瑞銀行發(fā)函稱,銀行曾向寓見公寓發(fā)放專項貸款用于長租公寓房屋裝修,可近期房屋被房東換鎖的傳聞頻發(fā),華瑞銀行不得不訴諸法律,保全自己的資產(chǎn)。一個租金貸引發(fā)的長租公寓爆倉事件遂解開了一角。華瑞銀行曾于2015年底推出一款面向租房市場的消費金融產(chǎn)品“極時花”,截至今年5月,銀行已累計發(fā)放8億元貸款,服務(wù)客戶超3萬名。

        所謂租金貸,就是為租客提供租房貸款的金融產(chǎn)品。這個產(chǎn)品看起來“無厘頭”,卻以消費貸的名義堂而皇之地出現(xiàn)了。消費貸的邏輯是容易理解的,當居民渴望購買一件大宗消費品的時候,一時拿不出那么多的資金,就可以通過借貸的方式分期還款。這個消費貸款邏輯,房貸最為典型,一套住宅動輒百萬千萬,憑個人的短期積蓄難以一筆付清,于是向銀行借錢,再一筆筆慢慢還清。而作為借出方,為保障資金安全,銀行需要與借款等值的抵押物,這個抵押物就是房子。

        租房子是生活中的基本消費,房租的費用雖高,卻很難和大宗物品的消費聯(lián)系在一起。首先房租可長可短,一次租賃一年乃至數(shù)年,租客享受到這段時間對物業(yè)的使用權(quán),或可解釋為物權(quán)??啥鄶?shù)時間,租與借雙方可以簽訂相對短期的合同,如押一付三甚至月付,期限甚為短暫。長租公寓,雖有長期租賃的含義,也多指二房東向房東長期租賃,再短期租賃給居民。租客按月付租金,何來貸款需求?又有什么資產(chǎn)可作為抵押物?如果說房租貸相當于次級貸,滿足了信用非常低的消費者的需求,為住無所居的人群提供了租房居住的機會,代價則是他們需支付高昂的利息,換言之則是以更高的成本租屋居住,這個邏輯似無不妥,卻有與國情不和。君不見,當零抵押、零信用的現(xiàn)金貸和校園貸等P2P平臺大行其道時,它們非但不能助力相應(yīng)人群理性消費,融入信用社會,反而制造了一系列社會問題。并且,租房者一旦不能履約付租金,勢必構(gòu)成違約被逐,又何談安居。

        一個無論原理上還是實踐中都站不住腳的貸款產(chǎn)品又如何站上了金融創(chuàng)新的風口,隨長租公寓的興起而風靡起來?原因是政府鼓勵房屋租賃業(yè)務(wù),而金融機構(gòu)對租賃企業(yè)的資金支持,就體現(xiàn)在金融創(chuàng)新上。長租公寓回報周期長、利潤率低,需要大量資金,而長租公寓運營商目前只有租賃權(quán)沒有產(chǎn)權(quán),沒有抵押物很難在銀行貸款,于是乎,為了獲得資金迅速擴大規(guī)模,企業(yè)與金融機構(gòu)兩方面開動腦筋,于是有了租金貸這個創(chuàng)新金融產(chǎn)品。有了租金貸,租客一次性向金融機構(gòu)貸到一年的租金,這筆錢進入了長租公寓運營商的賬戶。運營商因而擁有了一個巨大的資金池,相對而言,租客每月向金融機構(gòu)償貸、運營商每月向房東付租的資金都只是零頭。租金貸名義上是租客所借,卻助長租公寓運營商以大筆現(xiàn)金流。

        天氣漸冷,傳統(tǒng)的租賃淡季到來,那些“空手套白狼”的長租公寓到了資金鏈最為薄弱的時刻。如今,浙江等地明確規(guī)定從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”,這一“無厘頭”的金融產(chǎn)品正迎來嚴厲的監(jiān)管。

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