孟慶杰

(新疆建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,新疆 烏魯木齊 830026)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理是保障區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重要影響因素,房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一,產(chǎn)業(yè)的合理結(jié)構(gòu)是保障各產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本條件[1]。根據(jù)2015年3月發(fā)布的《推動共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動》提出的發(fā)揮新疆獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和向西開放重要窗口作用，打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)。因此對新疆房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)演變及特征進(jìn)行分析具有實(shí)際意義。

1 新疆房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀

目前描述房地產(chǎn)市場供給的指標(biāo)主要有:房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積(計劃供給面積)、房地產(chǎn)竣工面積(市場供給面積)、銷售面積(有效供給面積)以及房地產(chǎn)市場的空置面積(供給過剩面積)[2]。下文的供給分析也主要從這幾個指標(biāo)的變化進(jìn)行(以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)商品房為對象,未考慮政府的保障性安居住宅)。

根據(jù)《新疆統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù),新疆自治區(qū)2013—2016年的房地產(chǎn)市場供給數(shù)據(jù)有以下變化[3],見表1。

房地產(chǎn)開發(fā)投資從2013年的825.69億元增長到2014年的1 014.41億元達(dá)到最大,后期的變化范圍在11.83%～22.9%；施工面積從2013年的9 459.55萬m2增長到2016年的11 530.59萬m2,增長21.89%,說明前期投資的結(jié)果在逐步體現(xiàn)。

表1 新疆房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)

空置面積由2013年的731.88萬m2增長到2016年的1 457.76萬m2,增長99.18%。其中住宅空置面積增長69.88%,商業(yè)地產(chǎn)空置面積增長186.1%[4]。供給過剩的狀況還在加劇,雖然開發(fā)投資在減少,但投資積累的結(jié)果還在逐步體現(xiàn)。

2 新疆房地產(chǎn)供給市場變化趨勢分析

新疆房地產(chǎn)供給市場的變動受南北疆區(qū)域房產(chǎn)市場的影響較大。為更好說明新疆房地產(chǎn)供給市場變化趨勢,需要對南北疆房產(chǎn)市場進(jìn)行分析,根據(jù)近三年南北疆各地州GDP平均值占新疆自治區(qū)比重,烏魯木齊占26.76%，伊犁占16.88%(在北疆最大)，巴州占10.85%(在南疆最大)。據(jù)此選擇烏魯木齊市、北疆的伊犁州和南疆的巴州作為影響分析對象。

2.1 烏魯木齊市房地產(chǎn)供給市場的變動分析

反映房地產(chǎn)供給市場指標(biāo)的量化單位不一致,在此先將計算單位不一致的房地產(chǎn)開發(fā)投資排除,然后再進(jìn)行趨勢分析。將烏魯木齊房地產(chǎn)供給市場中施工面積、竣工面積、銷售面積和空置面積四個指標(biāo)進(jìn)行分析,可得如下趨勢,見圖1。

圖1 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場供給數(shù)據(jù)的變動

2000—2016年施工面積的絕對值增加了6.4倍,復(fù)合增長率為16.1%。遠(yuǎn)超過竣工面積的增長。2000—2016年竣工面積絕對值增長3.12倍,市場供給面積變化幅度較大,當(dāng)時的國家調(diào)控政策起到較大作用,有效供給面積實(shí)現(xiàn)的增長率較低,房地產(chǎn)商品供給存量較大,沒有與市場有效需求相適應(yīng)。

2000—2016年空置面積絕對值增長5.7倍,超過銷售增長率的幅度達(dá)126.4%,從歷年空置面積占竣工面積比率看,市場供給過剩一直存在。從空置房地產(chǎn)用途數(shù)據(jù)分析,其中住宅地產(chǎn)占比較大,商業(yè)地產(chǎn)占比較低。住宅房產(chǎn)的庫存占比較大,說明供給的產(chǎn)品與市場所需不適應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)要從供給側(cè)進(jìn)行改革,按市場有效需求進(jìn)行供給,緩解行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的過度不平衡。

2.2 伊犁州房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變化趨勢

伊犁州的數(shù)據(jù)由于收集不完整,伊犁房地產(chǎn)主要供給數(shù)據(jù)主要從2000年開始,其中的空置面積數(shù)據(jù)從2005年開始。其供給數(shù)據(jù)變化見圖2。

圖2 伊犁州房地產(chǎn)市場供給數(shù)據(jù)變動

2000—2016年伊犁地區(qū)施工面積絕對值增長30倍。2000—2016年竣工面積絕對值增長9.3倍(與施工面積相差過大),銷售面積絕對值增長8.6倍,竣工和銷售面積的增長趨勢基本一致。

2005—2016年空置面積絕對值增長6.5倍,2005—2016年的復(fù)合增長率為16.8%,其中住宅空置率較高。近5年數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)供給市場的有效供給較少,未達(dá)到市場有效需求對產(chǎn)品的預(yù)期,形成的房地產(chǎn)庫存量較大,房產(chǎn)庫存的增大對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)上游和下游都產(chǎn)生一定的影響。

2.3 巴州房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變化

2000—2016年巴州施工面積絕對值增長19.5倍。2000—2014年竣工面積(2015年比2014年增長264.9%,2016年數(shù)據(jù)比2015年下降84%,數(shù)值變動過大,在此用2014年數(shù)據(jù))絕對值增長16.5倍。2000—2016年銷售面積絕對值增長3.03倍?？⒐っ娣e和銷售面積總體趨勢基本一致。見圖3。

圖3 巴州房地產(chǎn)市場供給數(shù)據(jù)變動

2000—2016年空置面積絕對值增長16.5倍,2016年達(dá)到239.96萬m2,是當(dāng)年竣工面積的1.56倍。住宅房地產(chǎn)庫存過大。市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過有效供給,形成較大的房地產(chǎn)庫存。

2.4 新疆自治區(qū)房地產(chǎn)市場供給變化趨勢

新疆1996—2016年房地產(chǎn)供給市場數(shù)據(jù)變化趨勢見圖4。

圖4 新疆房地產(chǎn)市場供給數(shù)據(jù)變動

新疆自治區(qū)2000—2016年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積絕對值增長13.9倍,與烏魯木齊、伊犁州和巴州三個地區(qū)變化趨勢基本一致。2000—2016年竣工面積絕對值增長4.13倍,銷售面積絕對值增長5.9倍,空置面積增長了3.18倍。2016年末全自治區(qū)住宅地產(chǎn)占總空置面積的55.07%,商業(yè)地產(chǎn)占30.5%。 其變化與前面三個所選地區(qū)的數(shù)據(jù)差異不大,長期變動趨勢也基本接近。

3 特征分析

通過對新疆自治區(qū)和3個區(qū)域的數(shù)據(jù)分析列出2000—2016年數(shù)據(jù)絕對值和復(fù)合增長率數(shù)據(jù),見表2。

以上數(shù)據(jù)表明新疆房地產(chǎn)業(yè)供給市場特征：第一,總體計劃供給面積增長過快,形成市場供給規(guī)模增長較大；第二,市場供給面積與市場有效需求不匹

表2 2000—2016年數(shù)據(jù)絕對值和復(fù)合增長率數(shù)據(jù)

配,供給效率不高；第三,南疆房地產(chǎn)市場供給轉(zhuǎn)化為市場有效需求效率更低,市場供給過剩比北疆更嚴(yán)重；第四,新疆總空置面積中住宅比重持續(xù)下降,近四年南疆住宅空置面積占有效供給面積平均值的78%,遠(yuǎn)高于伊犁州的64%和全疆61%的水平,南疆是去庫存化的重要區(qū)域。

4 結(jié) 語

新疆房地產(chǎn)供給市場變動特征主要是,房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)展較快,有效供給被市場接受速度較慢,市場供給產(chǎn)品不能滿足市場有效需求,根本問題在于市場供給效率較低。由于房地產(chǎn)市場需求的范圍大、多樣性和層次復(fù)雜等特點(diǎn),要求供給的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)有效需求預(yù)期進(jìn)行調(diào)整,供給側(cè)改革是解決房地產(chǎn)市場供給低效率的主要方式[5]。而土地所有權(quán)國有化、房地產(chǎn)市場區(qū)域壟斷化的屬性,導(dǎo)致只有增大政府對房地產(chǎn)市場控制份額,適度市場化份額,是提高土地資源利用效率,解決新疆房地產(chǎn)供給市場效率不高的根本途徑。