■文/趙瑩瑩

2018年7月的雨季，北京的幾場大雨讓房屋漏水問題再度出現在了一些業(yè)主的家中。房屋漏水了能不能用專項維修資金修呢？調查發(fā)現，北京地區(qū)因房屋漏水而申請使用專項維修資金的小區(qū)并不多見，漏水面積鑒定成為申請中的一道難題。

案例漏水房間數量比沒達到20%

周三，眼見北京的天氣徹底放了晴，物業(yè)經理宋先生總算松了一口氣：“一到下大雨，小區(qū)就有住戶反映漏水，我們就得趕緊去解決?！?/p>

宋經理所服務的人濟山莊小區(qū)是一個商品房住宅小區(qū)，隨著樓齡的增加，房屋漏水的情況也開始出現?！吧蟼€星期的那場大暴雨，有一個單元高層業(yè)主的臥室地板就被水泡了，打電話來讓物業(yè)負責維修，為此我們還解釋了半天。”宋經理講道，該戶業(yè)主家的問題是由于窗戶封膠年久老化，致使窗戶防水失效，一遇到大雨天，雨水就會順著窗縫進入家中，“住戶不理解為什么要自掏腰包，而不能用諸如專項維修資金來維修”。

這種因為窗戶漏水或者外保溫層漏水導致業(yè)主家中受損的情況，在人濟山莊小區(qū)不是特例，每個單元樓都曾出現過。宋經理介紹，以2018年7月份的幾場大雨來說，物業(yè)公司接到的房屋漏水報修就有29起?！?016年，經業(yè)主要求，我們曾發(fā)起過一次啟用專項維修資金的申請，但鑒定后沒有通過?！彼谓浝碚f，當時小區(qū)內有60多戶業(yè)主的家中出現了漏水情況，但鑒定公司上門鑒定后指出，因單棟單元樓外墻滲漏的房間數量沒有達到總外墻房間數量的20%以上，不符合條件，所以不能動用專項維修資金。

“為此，我們還特別貼出告示和業(yè)主們解釋過為何沒有申請成功。”宋經理說，盡管現在每到雨季仍有業(yè)主因為漏水而提起使用專項維修資金，但由于依然沒達到房間總數的要求，所以小區(qū)物業(yè)也沒再去申請過啟用維修基金。

標準漏水鑒定與現實有脫節(jié)

按照北京市規(guī)定，屋面防水損壞造成嚴重滲漏的可以申請使用應急維修資金，無需先經雙2/3業(yè)主（即面積占比2/3和人數占比2/3）的同意。然而，詢問了多位業(yè)委會成員和物業(yè)經理，發(fā)現因房屋漏水而申請使用“大修金”的小區(qū)并不多見。

“確實，就像人濟山莊所遇到的情況，盡管屋面漏水已被列入6項應急情況之一，但真的申請起來難度較大?！币晃徊辉甘鹈拇笮推髽I(yè)物業(yè)經理表示，按照執(zhí)行規(guī)則，只有經鑒定當單棟樓的漏水現象成面積時，才能使用專項維修資金?！暗┧幌衿渌麊栴}，一旦有哪戶業(yè)主家里出現漏水，就會立即要求維修，不會長時間不修補。也正因此，鑒定時很難成面積?！?/p>

據其介紹，對屋面漏水，有些小區(qū)會將之納入經業(yè)主大會同意使用公共收益作為維修費用來源的情況，在每年雨季到來前就提前排查、提前維修。

筆者查詢到2010年印發(fā)的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對于防水維修條件的規(guī)定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現象，漏水房間數量累積達到頂層房間總數的30%以上；外墻滲漏，房間數量達到外墻房間的20%以上。

“專項維修資金是房屋的‘養(yǎng)老錢’，對其申請使用確實應該建立嚴格的標準，以防止被盜用或過度使用，侵害業(yè)主的權利?！痹撐飿I(yè)經理提出，在嚴格審核的同時，是否也可考慮適度降低確實需要動用時的申請難度?！奥┧衅涮厥庑裕晁偸羌性诘屯萏?，是否可以將漏水點而非漏水房間數量作為鑒定中的標準？”他補充道。

中物聯(lián)盟北京物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司黃傳煒也表示，房屋漏水的界定比較難，一個樓一個單元的漏水點，或者是一個樓一個單元的外墻、業(yè)主窗戶等位置的漏水點鎖定起來比較困難，因為隱蔽工程造成的漏水是行業(yè)頑疾。這種情況下，小區(qū)申請使用專項維修資金的依據不足，漏水的業(yè)主很著急，不漏水的業(yè)主又反對使用。

業(yè)主呼吁更多知情權

實際上，作為房屋“養(yǎng)老錢”的專項維修資金，一直存在著歸集難、使用難的問題。想要雙2/3業(yè)主同意使用專項維修資金，經常會造成業(yè)主方和物業(yè)方的矛盾。

“業(yè)主常常并不信任專項維修資金的使用。”一位業(yè)委會主任提出，從專項維修資金發(fā)起申請使用開始，審核過程、審批過程、招標過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監(jiān)督過程，都少有業(yè)主方的制度設計，這常導致業(yè)主方不同意動用專項維修資金。而另一方面，作為小區(qū)物業(yè)管理主體的業(yè)主大會及業(yè)主委員會沒有法人身份，沒有經濟補償能力，沒有民事責任承擔能力，又難以承擔起這些維修相關的技術性、專業(yè)性、經濟性責任?！皩τ谧≌瑢ｍ椌S修資金的使用，應更多地引入業(yè)主的參與，給予業(yè)主知情權和監(jiān)督權。”這位業(yè)委會主任建議。

支招房屋漏水可從5方面找原因

北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心主任左勇志介紹，從滲漏原因分析，房屋漏水通?？煞譃閹追N情況：（1）由于開發(fā)商建房時設計失誤、選材不當、施工不規(guī)范等導致房屋本身存在質量問題而引發(fā)的滲漏。（2）業(yè)主自身使用不當或隨意改造等行為，造成自家或鄰居家漏水。（3）裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏。（4）物業(yè)對共用設施設備管理不善造成的漏水。（5）房屋年代久遠，防水材料老化失效，從而導致漏水。

漏水責任主體應如何劃分呢？左勇志介紹，通常情況下，對于因開發(fā)商建造的房屋質量不達標而造成的漏水，根據《建筑工程質量管理條例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發(fā)商不履行維修義務，業(yè)主可以找第三方進行維修，由此產生的維修費用和給業(yè)主造成的損失應由開發(fā)商承擔。另外，若因為開發(fā)商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年質保期，開發(fā)商仍要承擔責任。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低質保期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏質保期為5年，質保期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

對于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家；對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水；物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現問題后物業(yè)沒有及時處理導致?lián)p失擴大等情況，物業(yè)公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

而對于業(yè)主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由業(yè)主自己承擔。

住宅專項維修資金的申請條件

住宅專項維修資金是由業(yè)主在購房時一次性交納的資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂等公共部位和公共設施。根據規(guī)定，申請使用專項維修資金，需經雙2/3業(yè)主同意，但以下6種情況下可以申請應急使用維修資金。

1.屋面防水滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的。

2.電梯故障危及人身安全的。

3.高層住宅水泵損壞導致供水中斷的。

4.樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的。

5.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。

6.消防系統(tǒng)出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。