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        全面營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

        2018-11-01 16:35:58孫木花
        時(shí)代金融 2018年17期

        【摘要】2016年5月1號(hào),營(yíng)改增全面開(kāi)始實(shí)施,從今天開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從此就被納入了增值稅的征稅行列,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不像流通類(lèi)企業(yè)一樣,它本身具有很大的周期性,不容易變現(xiàn),建造過(guò)程非常長(zhǎng),但是收益性也比較高,當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在,在這種背景下,怎樣能合理避稅縮減成本以及怎樣獲得更高的利潤(rùn)增大收入就顯得很重要,本文主要分析了營(yíng)改增對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響并提出一定的對(duì)策。

        【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房開(kāi)企業(yè) 影響對(duì)策

        一、引言

        營(yíng)改增的全面實(shí)施是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì),是符合中國(guó)國(guó)情的政策優(yōu)化,在營(yíng)改增之前,一般納稅人按5%的稅率進(jìn)行簡(jiǎn)易計(jì)稅;在那之后,適用于11%的一般計(jì)稅。18號(hào)公告規(guī)定,房開(kāi)企業(yè)一般納稅人在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí),可以扣除取得土地的金額,但是不可以減掉拆遷補(bǔ)償?shù)认M(fèi),銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)/(1+11%),小規(guī)模納稅人的銷(xiāo)售額為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,不得抵扣相應(yīng)的土地價(jià)款。

        二、案例分析

        本文以光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為例,分析全面營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響,經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì),光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實(shí)現(xiàn)2015年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為510,271,580.67元,加上年初未分配利潤(rùn)3,397,366,812.92元,公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為3,907,638,393.59元。按10%提取法定盈余公積金12,299,763.14元,扣除分配2014年度普通股股利51,037,025.20元,剩余3,844,301,605.25元為2015年末實(shí)際未分配利潤(rùn)。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì),公司實(shí)現(xiàn)2016年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為1,011,091,457.87元,加上年初未分配利潤(rùn)3,844,301,605.25元,公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為4,855,393,063.12元。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì),公司實(shí)現(xiàn)2017年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為1,946,836,526.86元,加上年初未分配利潤(rùn)4,723,521,066.52元,公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為6,670,357,593.38元。

        光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物流產(chǎn)業(yè)鏈,集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工、物業(yè)、冷鏈物流及產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的國(guó)內(nèi)大型國(guó)有綜合房地產(chǎn)集團(tuán)型公司。目前,公司擁有下屬企業(yè)110多家,其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)90多家,下屬商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、物流集團(tuán)、建筑施工企業(yè)(一級(jí))、物業(yè)管理(一級(jí))等。公司住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類(lèi)商品住宅。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中,公司始終堅(jiān)持“立足精耕上海,深耕城市能級(jí)高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖?huì)城市,積極拓展符合企業(yè)實(shí)際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)、新市場(chǎng),堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。公司開(kāi)發(fā)足跡遍布江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所屬建設(shè)公司為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)和市政公用工程施工總承包一級(jí)資質(zhì),并為水利水電工程施工總承包、裝修裝飾工程專(zhuān)業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)的綜合性施工企業(yè)。公司所屬的材料公司和裝飾設(shè)計(jì)公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈公司,為公司提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉品質(zhì)好的產(chǎn)品和服務(wù)。

        伴隨著營(yíng)改增的全面實(shí)施,房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù),相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升,為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期,營(yíng)改增以后房地產(chǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)看,它的稅負(fù)應(yīng)該是上升的,而不是下降的,對(duì)于二線以上的城市來(lái)說(shuō);營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,由于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的金額比較大,進(jìn)項(xiàng)稅額比一般購(gòu)進(jìn)物品的進(jìn)項(xiàng)稅額要多得多,企業(yè)準(zhǔn)則把不動(dòng)產(chǎn)所含有的增值稅納入抵扣范圍的話,我們就要考慮,因進(jìn)項(xiàng)稅額巨大,應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅可能就會(huì)很小或?yàn)榱?,甚至為?fù)數(shù),這樣在這一年國(guó)家就會(huì)少收很多稅收,我國(guó)的國(guó)情眾所周知,稅收是第一大國(guó)庫(kù)收入來(lái)源,所以準(zhǔn)則規(guī)定,購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)的第一年可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的60%,第二年的再繼續(xù)抵扣剩下的40%。對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好,尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí),購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低,同時(shí),由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件,這樣,可以有效去化寫(xiě)字樓庫(kù)存;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低,促使土地、項(xiàng)目收購(gòu),加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,企業(yè)作為逐利的主體,勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房,促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市,比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好,其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力,不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

        三、對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響

        (一)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響

        在營(yíng)改增之前,房開(kāi)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅,可以扣除,但是納入增值稅之后,由于增值稅的特殊性,就會(huì)產(chǎn)生差異,增值稅銷(xiāo)項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的計(jì)稅和抵扣都是需要有嚴(yán)格的票據(jù),一般納稅人想要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣需要有嚴(yán)格地發(fā)票并且要經(jīng)過(guò)認(rèn)證,但是,進(jìn)項(xiàng)還是無(wú)法核算,比如建筑企業(yè)從農(nóng)民那里買(mǎi)到了水泥等,農(nóng)民是不可能開(kāi)發(fā)票給他的。而在中國(guó),不能開(kāi)發(fā)票,國(guó)家就不承認(rèn)這些水泥交過(guò)稅,既然不承認(rèn)交過(guò)稅,也不可能承認(rèn)買(mǎi)進(jìn)來(lái)的這些原材料所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。這導(dǎo)致了原本這些企業(yè)只要交3%的稅,現(xiàn)在變成11%了,但實(shí)際上又沒(méi)有抵扣,稅負(fù)就大幅度增加了。

        (二)增大了納稅風(fēng)險(xiǎn)

        營(yíng)改增之后,各個(gè)公司展開(kāi)了學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策的高峰,從學(xué)習(xí)中可以看到,增值稅的二級(jí)科目三級(jí)科目增加了很多,更加細(xì)分化,對(duì)于很多會(huì)計(jì)人員也是很頭疼,需要慢慢的學(xué)習(xí)和吸收,這在一定程度上造成了工作的過(guò)渡性不方便,會(huì)存在科目的了解不充分,核算錯(cuò)誤的可能性,從而導(dǎo)致一系列連環(huán)非主觀的偷稅漏稅。而且會(huì)計(jì)政策也是不斷的更進(jìn)和修改,如果會(huì)計(jì)人員不能及時(shí)的接受最新的政策學(xué)習(xí),就無(wú)法做出正確的賬務(wù)核算,也會(huì)存在很大的會(huì)計(jì)核算不健全不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。

        (三)對(duì)三大報(bào)表的影響

        首先對(duì)于利潤(rùn)表,之前繳納營(yíng)業(yè)稅,改革之后營(yíng)業(yè)稅金及附加科目核算的內(nèi)容減少,這樣營(yíng)業(yè)成本就減少,而且要繳納增值稅之后,經(jīng)過(guò)認(rèn)證的專(zhuān)用發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的,所以也會(huì)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。然后對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)說(shuō),資產(chǎn)項(xiàng)目:開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中,交納土地出讓金是可以在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除的,所以每個(gè)房子的成本就會(huì)降低,即庫(kù)存商品的成本會(huì)減少。負(fù)債項(xiàng)目:由營(yíng)業(yè)稅到增值稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)變,小規(guī)模納稅人會(huì)比之前少繳納稅,一般納稅人短期來(lái)看會(huì)稅負(fù)較重,但是公司肯定會(huì)調(diào)整策略,合理納稅,從而使負(fù)債降低。所有者權(quán)益項(xiàng)目:計(jì)算增值稅是用的不含稅的稅基,銷(xiāo)售額肯定比不含稅的銷(xiāo)售額要低,而且?guī)齑嫔唐烦杀镜停岳麧?rùn)總額會(huì)低,凈利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)減少。最后是現(xiàn)金流量表,凡是現(xiàn)金的流入和流出都經(jīng)過(guò)此表核算,增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的流出和流入勢(shì)必會(huì)影響此表,銷(xiāo)項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致流出,跟營(yíng)業(yè)稅的影響方向相同,然而進(jìn)項(xiàng)會(huì)使得現(xiàn)金流入,相應(yīng)的會(huì)減少現(xiàn)金的流出總量,所以企業(yè)會(huì)有一定的過(guò)剩資金來(lái)用做擴(kuò)大規(guī)?;騽e有他用,比如融資、投資等。但是流動(dòng)資金的活動(dòng)性增大也會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

        四、提出合理化的建議

        (一)增強(qiáng)納稅意識(shí)

        增值稅全面覆蓋以后,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要盡快適應(yīng)新的納稅思維,房開(kāi)企業(yè)要定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),適應(yīng)新的增值稅全范圍覆蓋,讓全體員工體會(huì)“營(yíng)改增”的重大意義,要對(duì)開(kāi)具發(fā)票的財(cái)務(wù)人員、負(fù)責(zé)稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn),要從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅模式向增值稅模式徹底轉(zhuǎn)變,提高他們應(yīng)對(duì)新政策的應(yīng)變能力。

        (二)合理稅收籌劃

        增值稅取代了營(yíng)業(yè)稅這一項(xiàng)重大的變革,需要我們做出更多的努力來(lái)進(jìn)行稅務(wù)的統(tǒng)籌和安排,自2016年5月1日起,中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn),將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn),至此,營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái),增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來(lái),財(cái)稅體制的又一次深刻變革。這兩種稅既有共同點(diǎn)又有不同點(diǎn),而且伴隨的國(guó)家對(duì)稅務(wù)的更加重視,保障公司和國(guó)家的權(quán)益都受的保護(hù),稅制的更加完善,逃稅漏稅的監(jiān)察和懲罰力度也加大,所以做好納稅工作就顯得尤為重要。

        (三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)

        新政策的出臺(tái),無(wú)疑又掀起一陣學(xué)習(xí)的風(fēng)潮,會(huì)計(jì)人員作為第一位需要學(xué)習(xí)的崗位就顯得特別重要,當(dāng)然公司也要緊跟政策的步調(diào),加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn),新的政策的出臺(tái)難免會(huì)有些人員不適應(yīng)或?qū)W習(xí)不透徹,總有個(gè)學(xué)習(xí)和過(guò)渡的過(guò)程,公司也要加強(qiáng)重視,定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),并要嚴(yán)格審查和考核會(huì)計(jì)人員的接受能力和接受程度,以及學(xué)習(xí)效果。確保公司合理稅收籌劃。

        (四)嚴(yán)格發(fā)票的管理

        增值稅全面覆蓋以后,發(fā)票的管理也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié),因?yàn)橹暗臓I(yíng)業(yè)稅不涉及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣,現(xiàn)在增值稅全面覆蓋,很多企業(yè)就會(huì)想方設(shè)法的多取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票,找關(guān)系通過(guò)認(rèn)證,就可以抵扣,然后少交稅,殊不知這樣是犯法的,當(dāng)然國(guó)家也會(huì)嚴(yán)格把控發(fā)票的合理規(guī)范化,營(yíng)造一個(gè)健康的納稅環(huán)境。

        五、未來(lái)展望

        2017年4月13號(hào)王軍局長(zhǎng)在法國(guó)巴黎,OECD第四屆增值稅全球論壇上強(qiáng)調(diào),中國(guó)營(yíng)改增的直接效應(yīng)愈來(lái)愈明顯、外溢效應(yīng)越來(lái)越增大、長(zhǎng)遠(yuǎn)效應(yīng)越來(lái)越清晰。業(yè)界對(duì)于營(yíng)改增對(duì)中國(guó)企業(yè)、行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)的作用充滿信心。這里營(yíng)改增的外溢效應(yīng)是指除了減稅效應(yīng)以外,也就是營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的直接稅收利益以外,對(duì)于企業(yè)、行業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正面影響。

        從企業(yè)的角度看,一方面,營(yíng)改增促進(jìn)了企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)更新,在營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下,設(shè)備和技術(shù)更新?lián)Q代時(shí),其中包含的稅款直接成為企業(yè)的成本,改征增值稅后,這部分稅款可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣了;另一方面,營(yíng)改增有利于企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包,從而集中優(yōu)勢(shì)力量做精做強(qiáng)主業(yè),以前營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下外包的環(huán)節(jié)越多,重復(fù)征稅越嚴(yán)重,很多企業(yè)走“大而全”的路線,不利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì),現(xiàn)在增值稅可以“環(huán)環(huán)抵扣”,非核心業(yè)務(wù)外包在稅制上沒(méi)有了障礙。

        從行業(yè)的角度看,科技行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下的稅收優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)了平移,可以申請(qǐng)免稅或出口零稅率,這體現(xiàn)了國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的一個(gè)延續(xù)性;制造行業(yè)隨著營(yíng)改增的全面推進(jìn),抵扣項(xiàng)目不斷增加,成為營(yíng)改增最大的受益者。

        從整體經(jīng)濟(jì)的角度看,第一,減稅帶來(lái)的乘數(shù)效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可小視;第二,營(yíng)改增后,服務(wù)和貨物一樣征收增值稅,第三產(chǎn)業(yè)納入增值稅抵扣鏈條,有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整;第三,出口的增值稅零稅率和免稅,以及進(jìn)口增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣,有利于我們外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,有利于中國(guó)企業(yè)參與國(guó)際合作和分工。

        營(yíng)改增外溢效應(yīng)是稅收政策給企業(yè)帶來(lái)的紅利,和避稅無(wú)關(guān)。企業(yè)要做的事情是順應(yīng)稅制變化和政策導(dǎo)向,加強(qiáng)管理、轉(zhuǎn)型升級(jí),最大限度地拿到國(guó)家給予的稅收紅利。一是改善業(yè)務(wù)模式,梳理進(jìn)銷(xiāo)渠道,例如盡可能選擇可以提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)商,實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)的應(yīng)抵盡抵;二是提高企業(yè)的稅收管理水平,和營(yíng)業(yè)稅相比,增值稅在發(fā)票管理、財(cái)務(wù)記賬、納稅申報(bào)等方面都有更高的要求,需要企業(yè)對(duì)稅務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn),做好內(nèi)控;三是企業(yè)的管理層要加強(qiáng)對(duì)于這一重大稅制改革的理解,一方面支持企業(yè)的稅收管理,另一方面也可以從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的角度思考企業(yè)的戰(zhàn)略升級(jí)。

        進(jìn)一步來(lái)說(shuō),增值稅全面覆蓋以后,也是迎合國(guó)家政策的必然趨勢(shì),符合我國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)模式,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的巨頭之一的碧桂園房產(chǎn),它的發(fā)展趨勢(shì)也是很迅猛,擴(kuò)大規(guī)模,調(diào)整策略,不斷開(kāi)拓創(chuàng)新,無(wú)論是人才培訓(xùn)還是業(yè)務(wù)拓展都齊頭并進(jìn),認(rèn)真學(xué)習(xí)新的政策,結(jié)合自身的發(fā)展情況,隨時(shí)作出反應(yīng),積極應(yīng)對(duì)新的環(huán)境和政策,公司領(lǐng)導(dǎo)人以身作則,及時(shí)應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題,互相激勵(lì),共同努力,是值得很多企業(yè)借鑒的。

        營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)而言是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,它可以克服重復(fù)征稅的弊端,對(duì)于大部分企業(yè)可以降低稅負(fù),但是對(duì)于一部分企業(yè)也會(huì)增加稅負(fù),對(duì)于新的政策我們要用積極的態(tài)度去應(yīng)對(duì)和學(xué)習(xí),不斷迎接新的挑戰(zhàn)。

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        作者簡(jiǎn)介:孫木花(1992-),女,青島理工大學(xué)商學(xué)院,碩士研究生,研究方向:財(cái)務(wù)管理方向。

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