【摘要】2016年5月1號(hào)，營(yíng)改增全面開(kāi)始實(shí)施，從今天開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從此就被納入了增值稅的征稅行列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不像流通類(lèi)企業(yè)一樣，它本身具有很大的周期性，不容易變現(xiàn)，建造過(guò)程非常長(zhǎng)，但是收益性也比較高，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在，在這種背景下，怎樣能合理避稅縮減成本以及怎樣獲得更高的利潤(rùn)增大收入就顯得很重要，本文主要分析了營(yíng)改增對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響并提出一定的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房開(kāi)企業(yè) 影響對(duì)策

一、引言

營(yíng)改增的全面實(shí)施是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，是符合中國(guó)國(guó)情的政策優(yōu)化，在營(yíng)改增之前，一般納稅人按5%的稅率進(jìn)行簡(jiǎn)易計(jì)稅；在那之后，適用于11%的一般計(jì)稅。18號(hào)公告規(guī)定，房開(kāi)企業(yè)一般納稅人在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)，可以扣除取得土地的金額，但是不可以減掉拆遷補(bǔ)償?shù)认M(fèi)，銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%），小規(guī)模納稅人的銷(xiāo)售額為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，不得抵扣相應(yīng)的土地價(jià)款。

二、案例分析

本文以光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為例，分析全面營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實(shí)現(xiàn)2015年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為510，271，580.67元，加上年初未分配利潤(rùn)3，397，366，812.92元，公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為3，907，638，393.59元。按10%提取法定盈余公積金12，299，763.14元，扣除分配2014年度普通股股利51，037，025.20元，剩余3，844，301，605.25元為2015年末實(shí)際未分配利潤(rùn)。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，公司實(shí)現(xiàn)2016年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為1，011，091，457.87元，加上年初未分配利潤(rùn)3，844，301，605.25元，公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為4，855，393，063.12元。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，公司實(shí)現(xiàn)2017年度歸屬母公司凈利潤(rùn)為1，946，836，526.86元，加上年初未分配利潤(rùn)4，723，521，066.52元，公司累計(jì)可分配的利潤(rùn)為6，670，357，593.38元。

光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物流產(chǎn)業(yè)鏈，集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工、物業(yè)、冷鏈物流及產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的國(guó)內(nèi)大型國(guó)有綜合房地產(chǎn)集團(tuán)型公司。目前，公司擁有下屬企業(yè)110多家，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)90多家，下屬商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、物流集團(tuán)、建筑施工企業(yè)（一級(jí)）、物業(yè)管理（一級(jí)）等。公司住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類(lèi)商品住宅。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，公司始終堅(jiān)持“立足精耕上海，深耕城市能級(jí)高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖?huì)城市，積極拓展符合企業(yè)實(shí)際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)、新市場(chǎng)，堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。公司開(kāi)發(fā)足跡遍布江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所屬建設(shè)公司為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)和市政公用工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)，并為水利水電工程施工總承包、裝修裝飾工程專(zhuān)業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)的綜合性施工企業(yè)。公司所屬的材料公司和裝飾設(shè)計(jì)公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈公司，為公司提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉品質(zhì)好的產(chǎn)品和服務(wù)。

伴隨著營(yíng)改增的全面實(shí)施，房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期，營(yíng)改增以后房地產(chǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)看，它的稅負(fù)應(yīng)該是上升的，而不是下降的，對(duì)于二線以上的城市來(lái)說(shuō)；營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，由于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的金額比較大，進(jìn)項(xiàng)稅額比一般購(gòu)進(jìn)物品的進(jìn)項(xiàng)稅額要多得多，企業(yè)準(zhǔn)則把不動(dòng)產(chǎn)所含有的增值稅納入抵扣范圍的話，我們就要考慮，因進(jìn)項(xiàng)稅額巨大，應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅可能就會(huì)很小或?yàn)榱?，甚至為?fù)數(shù)，這樣在這一年國(guó)家就會(huì)少收很多稅收，我國(guó)的國(guó)情眾所周知，稅收是第一大國(guó)庫(kù)收入來(lái)源，所以準(zhǔn)則規(guī)定，購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)的第一年可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的60%，第二年的再繼續(xù)抵扣剩下的40%。對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫(xiě)字樓庫(kù)存；營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合；營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市，比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

三、對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響

（一）對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響

在營(yíng)改增之前，房開(kāi)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，可以扣除，但是納入增值稅之后，由于增值稅的特殊性，就會(huì)產(chǎn)生差異，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的計(jì)稅和抵扣都是需要有嚴(yán)格的票據(jù)，一般納稅人想要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣需要有嚴(yán)格地發(fā)票并且要經(jīng)過(guò)認(rèn)證，但是，進(jìn)項(xiàng)還是無(wú)法核算，比如建筑企業(yè)從農(nóng)民那里買(mǎi)到了水泥等，農(nóng)民是不可能開(kāi)發(fā)票給他的。而在中國(guó)，不能開(kāi)發(fā)票，國(guó)家就不承認(rèn)這些水泥交過(guò)稅，既然不承認(rèn)交過(guò)稅，也不可能承認(rèn)買(mǎi)進(jìn)來(lái)的這些原材料所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。這導(dǎo)致了原本這些企業(yè)只要交3%的稅，現(xiàn)在變成11%了，但實(shí)際上又沒(méi)有抵扣，稅負(fù)就大幅度增加了。

（二）增大了納稅風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增之后，各個(gè)公司展開(kāi)了學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策的高峰，從學(xué)習(xí)中可以看到，增值稅的二級(jí)科目三級(jí)科目增加了很多，更加細(xì)分化，對(duì)于很多會(huì)計(jì)人員也是很頭疼，需要慢慢的學(xué)習(xí)和吸收，這在一定程度上造成了工作的過(guò)渡性不方便，會(huì)存在科目的了解不充分，核算錯(cuò)誤的可能性，從而導(dǎo)致一系列連環(huán)非主觀的偷稅漏稅。而且會(huì)計(jì)政策也是不斷的更進(jìn)和修改，如果會(huì)計(jì)人員不能及時(shí)的接受最新的政策學(xué)習(xí)，就無(wú)法做出正確的賬務(wù)核算，也會(huì)存在很大的會(huì)計(jì)核算不健全不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)三大報(bào)表的影響

首先對(duì)于利潤(rùn)表，之前繳納營(yíng)業(yè)稅，改革之后營(yíng)業(yè)稅金及附加科目核算的內(nèi)容減少，這樣營(yíng)業(yè)成本就減少，而且要繳納增值稅之后，經(jīng)過(guò)認(rèn)證的專(zhuān)用發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的，所以也會(huì)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。然后對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中，交納土地出讓金是可以在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除的，所以每個(gè)房子的成本就會(huì)降低，即庫(kù)存商品的成本會(huì)減少。負(fù)債項(xiàng)目：由營(yíng)業(yè)稅到增值稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)變，小規(guī)模納稅人會(huì)比之前少繳納稅，一般納稅人短期來(lái)看會(huì)稅負(fù)較重，但是公司肯定會(huì)調(diào)整策略，合理納稅，從而使負(fù)債降低。所有者權(quán)益項(xiàng)目：計(jì)算增值稅是用的不含稅的稅基，銷(xiāo)售額肯定比不含稅的銷(xiāo)售額要低，而且?guī)齑嫔唐烦杀镜停岳麧?rùn)總額會(huì)低，凈利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)減少。最后是現(xiàn)金流量表，凡是現(xiàn)金的流入和流出都經(jīng)過(guò)此表核算，增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的流出和流入勢(shì)必會(huì)影響此表，銷(xiāo)項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致流出，跟營(yíng)業(yè)稅的影響方向相同，然而進(jìn)項(xiàng)會(huì)使得現(xiàn)金流入，相應(yīng)的會(huì)減少現(xiàn)金的流出總量，所以企業(yè)會(huì)有一定的過(guò)剩資金來(lái)用做擴(kuò)大規(guī)?；騽e有他用，比如融資、投資等。但是流動(dòng)資金的活動(dòng)性增大也會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

四、提出合理化的建議

（一）增強(qiáng)納稅意識(shí)

增值稅全面覆蓋以后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要盡快適應(yīng)新的納稅思維，房開(kāi)企業(yè)要定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，適應(yīng)新的增值稅全范圍覆蓋，讓全體員工體會(huì)“營(yíng)改增”的重大意義，要對(duì)開(kāi)具發(fā)票的財(cái)務(wù)人員、負(fù)責(zé)稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，要從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅模式向增值稅模式徹底轉(zhuǎn)變，提高他們應(yīng)對(duì)新政策的應(yīng)變能力。

（二）合理稅收籌劃

增值稅取代了營(yíng)業(yè)稅這一項(xiàng)重大的變革，需要我們做出更多的努力來(lái)進(jìn)行稅務(wù)的統(tǒng)籌和安排，自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，至此，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來(lái)，財(cái)稅體制的又一次深刻變革。這兩種稅既有共同點(diǎn)又有不同點(diǎn)，而且伴隨的國(guó)家對(duì)稅務(wù)的更加重視，保障公司和國(guó)家的權(quán)益都受的保護(hù)，稅制的更加完善，逃稅漏稅的監(jiān)察和懲罰力度也加大，所以做好納稅工作就顯得尤為重要。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)

新政策的出臺(tái)，無(wú)疑又掀起一陣學(xué)習(xí)的風(fēng)潮，會(huì)計(jì)人員作為第一位需要學(xué)習(xí)的崗位就顯得特別重要，當(dāng)然公司也要緊跟政策的步調(diào)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)，新的政策的出臺(tái)難免會(huì)有些人員不適應(yīng)或?qū)W習(xí)不透徹，總有個(gè)學(xué)習(xí)和過(guò)渡的過(guò)程，公司也要加強(qiáng)重視，定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并要嚴(yán)格審查和考核會(huì)計(jì)人員的接受能力和接受程度，以及學(xué)習(xí)效果。確保公司合理稅收籌劃。

（四）嚴(yán)格發(fā)票的管理

增值稅全面覆蓋以后，發(fā)票的管理也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)橹暗臓I(yíng)業(yè)稅不涉及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，現(xiàn)在增值稅全面覆蓋，很多企業(yè)就會(huì)想方設(shè)法的多取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，找關(guān)系通過(guò)認(rèn)證，就可以抵扣，然后少交稅，殊不知這樣是犯法的，當(dāng)然國(guó)家也會(huì)嚴(yán)格把控發(fā)票的合理規(guī)范化，營(yíng)造一個(gè)健康的納稅環(huán)境。

五、未來(lái)展望

2017年4月13號(hào)王軍局長(zhǎng)在法國(guó)巴黎，OECD第四屆增值稅全球論壇上強(qiáng)調(diào)，中國(guó)營(yíng)改增的直接效應(yīng)愈來(lái)愈明顯、外溢效應(yīng)越來(lái)越增大、長(zhǎng)遠(yuǎn)效應(yīng)越來(lái)越清晰。業(yè)界對(duì)于營(yíng)改增對(duì)中國(guó)企業(yè)、行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)的作用充滿信心。這里營(yíng)改增的外溢效應(yīng)是指除了減稅效應(yīng)以外，也就是營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的直接稅收利益以外，對(duì)于企業(yè)、行業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正面影響。

從企業(yè)的角度看，一方面，營(yíng)改增促進(jìn)了企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)更新，在營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下，設(shè)備和技術(shù)更新?lián)Q代時(shí)，其中包含的稅款直接成為企業(yè)的成本，改征增值稅后，這部分稅款可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣了；另一方面，營(yíng)改增有利于企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包，從而集中優(yōu)勢(shì)力量做精做強(qiáng)主業(yè)，以前營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下外包的環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅越嚴(yán)重，很多企業(yè)走“大而全”的路線，不利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在增值稅可以“環(huán)環(huán)抵扣”，非核心業(yè)務(wù)外包在稅制上沒(méi)有了障礙。

從行業(yè)的角度看，科技行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下的稅收優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)了平移，可以申請(qǐng)免稅或出口零稅率，這體現(xiàn)了國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的一個(gè)延續(xù)性；制造行業(yè)隨著營(yíng)改增的全面推進(jìn)，抵扣項(xiàng)目不斷增加，成為營(yíng)改增最大的受益者。

從整體經(jīng)濟(jì)的角度看，第一，減稅帶來(lái)的乘數(shù)效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可小視；第二，營(yíng)改增后，服務(wù)和貨物一樣征收增值稅，第三產(chǎn)業(yè)納入增值稅抵扣鏈條，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整；第三，出口的增值稅零稅率和免稅，以及進(jìn)口增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣，有利于我們外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于中國(guó)企業(yè)參與國(guó)際合作和分工。

營(yíng)改增外溢效應(yīng)是稅收政策給企業(yè)帶來(lái)的紅利，和避稅無(wú)關(guān)。企業(yè)要做的事情是順應(yīng)稅制變化和政策導(dǎo)向，加強(qiáng)管理、轉(zhuǎn)型升級(jí)，最大限度地拿到國(guó)家給予的稅收紅利。一是改善業(yè)務(wù)模式，梳理進(jìn)銷(xiāo)渠道，例如盡可能選擇可以提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)商，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)的應(yīng)抵盡抵；二是提高企業(yè)的稅收管理水平，和營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅在發(fā)票管理、財(cái)務(wù)記賬、納稅申報(bào)等方面都有更高的要求，需要企業(yè)對(duì)稅務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，做好內(nèi)控；三是企業(yè)的管理層要加強(qiáng)對(duì)于這一重大稅制改革的理解，一方面支持企業(yè)的稅收管理，另一方面也可以從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的角度思考企業(yè)的戰(zhàn)略升級(jí)。

進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，增值稅全面覆蓋以后，也是迎合國(guó)家政策的必然趨勢(shì)，符合我國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)模式，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的巨頭之一的碧桂園房產(chǎn)，它的發(fā)展趨勢(shì)也是很迅猛，擴(kuò)大規(guī)模，調(diào)整策略，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，無(wú)論是人才培訓(xùn)還是業(yè)務(wù)拓展都齊頭并進(jìn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)新的政策，結(jié)合自身的發(fā)展情況，隨時(shí)作出反應(yīng)，積極應(yīng)對(duì)新的環(huán)境和政策，公司領(lǐng)導(dǎo)人以身作則，及時(shí)應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題，互相激勵(lì)，共同努力，是值得很多企業(yè)借鑒的。

營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)而言是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，它可以克服重復(fù)征稅的弊端，對(duì)于大部分企業(yè)可以降低稅負(fù)，但是對(duì)于一部分企業(yè)也會(huì)增加稅負(fù)，對(duì)于新的政策我們要用積極的態(tài)度去應(yīng)對(duì)和學(xué)習(xí)，不斷迎接新的挑戰(zhàn)。

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作者簡(jiǎn)介：孫木花（1992-），女，青島理工大學(xué)商學(xué)院，碩士研究生，研究方向：財(cái)務(wù)管理方向。