【摘要】2016年5月1號，營改增全面開始實施，從今天開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從此就被納入了增值稅的征稅行列，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不像流通類企業(yè)一樣，它本身具有很大的周期性，不容易變現(xiàn)，建造過程非常長，但是收益性也比較高，當(dāng)然風(fēng)險也會存在，在這種背景下，怎樣能合理避稅縮減成本以及怎樣獲得更高的利潤增大收入就顯得很重要，本文主要分析了營改增對房開企業(yè)的影響并提出一定的對策。

【關(guān)鍵詞】營改增 房開企業(yè) 影響對策

一、引言

營改增的全面實施是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，是符合中國國情的政策優(yōu)化，在營改增之前，一般納稅人按5%的稅率進(jìn)行簡易計稅；在那之后，適用于11%的一般計稅。18號公告規(guī)定，房開企業(yè)一般納稅人在計算銷售額時，可以扣除取得土地的金額，但是不可以減掉拆遷補(bǔ)償?shù)认M，銷售額=（全部價款和價外費用—當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%），小規(guī)模納稅人的銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得抵扣相應(yīng)的土地價款。

二、案例分析

本文以光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為例，分析全面營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實現(xiàn)2015年度歸屬母公司凈利潤為510，271，580.67元，加上年初未分配利潤3，397，366，812.92元，公司累計可分配的利潤為3，907，638，393.59元。按10%提取法定盈余公積金12，299，763.14元，扣除分配2014年度普通股股利51，037，025.20元，剩余3，844，301，605.25元為2015年末實際未分配利潤。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計，公司實現(xiàn)2016年度歸屬母公司凈利潤為1，011，091，457.87元，加上年初未分配利潤3，844，301，605.25元，公司累計可分配的利潤為4，855，393，063.12元。光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計，公司實現(xiàn)2017年度歸屬母公司凈利潤為1，946，836，526.86元，加上年初未分配利潤4，723，521，066.52元，公司累計可分配的利潤為6，670，357，593.38元。

光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物流產(chǎn)業(yè)鏈，集房產(chǎn)開發(fā)、施工、物業(yè)、冷鏈物流及產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的國內(nèi)大型國有綜合房地產(chǎn)集團(tuán)型公司。目前，公司擁有下屬企業(yè)110多家，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)90多家，下屬商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)、物流集團(tuán)、建筑施工企業(yè)（一級）、物業(yè)管理（一級）等。公司住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類商品住宅。在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，公司始終堅持“立足精耕上海，深耕城市能級高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖鞘?，積極拓展符合企業(yè)實際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)、新市場，堅持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。公司開發(fā)足跡遍布江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所屬建設(shè)公司為房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)和市政公用工程施工總承包一級資質(zhì)，并為水利水電工程施工總承包、裝修裝飾工程專業(yè)承包二級資質(zhì)的綜合性施工企業(yè)。公司所屬的材料公司和裝飾設(shè)計公司為房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈公司，為公司提供質(zhì)優(yōu)價廉品質(zhì)好的產(chǎn)品和服務(wù)。

伴隨著營改增的全面實施，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負(fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期，營改增以后房地產(chǎn)從中長期來看，它的稅負(fù)應(yīng)該是上升的，而不是下降的，對于二線以上的城市來說；營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，由于購買不動產(chǎn)的金額比較大，進(jìn)項稅額比一般購進(jìn)物品的進(jìn)項稅額要多得多，企業(yè)準(zhǔn)則把不動產(chǎn)所含有的增值稅納入抵扣范圍的話，我們就要考慮，因進(jìn)項稅額巨大，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅可能就會很小或為零，甚至為負(fù)數(shù)，這樣在這一年國家就會少收很多稅收，我國的國情眾所周知，稅收是第一大國庫收入來源，所以準(zhǔn)則規(guī)定，購入不動產(chǎn)的第一年可以抵扣進(jìn)項稅額的60%，第二年的再繼續(xù)抵扣剩下的40%。對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存；營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合；營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市，比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

三、對房開企業(yè)的影響

（一）對開發(fā)成本的影響

在營改增之前，房開企業(yè)繳納營業(yè)稅，可以扣除，但是納入增值稅之后，由于增值稅的特殊性，就會產(chǎn)生差異，增值稅銷項和進(jìn)項的計稅和抵扣都是需要有嚴(yán)格的票據(jù)，一般納稅人想要進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣需要有嚴(yán)格地發(fā)票并且要經(jīng)過認(rèn)證，但是，進(jìn)項還是無法核算，比如建筑企業(yè)從農(nóng)民那里買到了水泥等，農(nóng)民是不可能開發(fā)票給他的。而在中國，不能開發(fā)票，國家就不承認(rèn)這些水泥交過稅，既然不承認(rèn)交過稅，也不可能承認(rèn)買進(jìn)來的這些原材料所產(chǎn)生的進(jìn)項稅金可以抵扣。這導(dǎo)致了原本這些企業(yè)只要交3%的稅，現(xiàn)在變成11%了，但實際上又沒有抵扣，稅負(fù)就大幅度增加了。

（二）增大了納稅風(fēng)險

營改增之后，各個公司展開了學(xué)習(xí)營改增政策的高峰，從學(xué)習(xí)中可以看到，增值稅的二級科目三級科目增加了很多，更加細(xì)分化，對于很多會計人員也是很頭疼，需要慢慢的學(xué)習(xí)和吸收，這在一定程度上造成了工作的過渡性不方便，會存在科目的了解不充分，核算錯誤的可能性，從而導(dǎo)致一系列連環(huán)非主觀的偷稅漏稅。而且會計政策也是不斷的更進(jìn)和修改，如果會計人員不能及時的接受最新的政策學(xué)習(xí)，就無法做出正確的賬務(wù)核算，也會存在很大的會計核算不健全不準(zhǔn)確的風(fēng)險。

（三）對三大報表的影響

首先對于利潤表，之前繳納營業(yè)稅，改革之后營業(yè)稅金及附加科目核算的內(nèi)容減少，這樣營業(yè)成本就減少，而且要繳納增值稅之后，經(jīng)過認(rèn)證的專用發(fā)票上的進(jìn)項稅額是可以抵扣的，所以也會帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。然后對于資產(chǎn)負(fù)債表來說，資產(chǎn)項目：開發(fā)土地過程中，交納土地出讓金是可以在計算銷售額時扣除的，所以每個房子的成本就會降低，即庫存商品的成本會減少。負(fù)債項目：由營業(yè)稅到增值稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)變，小規(guī)模納稅人會比之前少繳納稅，一般納稅人短期來看會稅負(fù)較重，但是公司肯定會調(diào)整策略，合理納稅，從而使負(fù)債降低。所有者權(quán)益項目：計算增值稅是用的不含稅的稅基，銷售額肯定比不含稅的銷售額要低，而且?guī)齑嫔唐烦杀镜?，所以利潤總額會低，凈利潤也會相應(yīng)減少。最后是現(xiàn)金流量表，凡是現(xiàn)金的流入和流出都經(jīng)過此表核算，增值稅的銷項和進(jìn)項的流出和流入勢必會影響此表，銷項會導(dǎo)致流出，跟營業(yè)稅的影響方向相同，然而進(jìn)項會使得現(xiàn)金流入，相應(yīng)的會減少現(xiàn)金的流出總量，所以企業(yè)會有一定的過剩資金來用做擴(kuò)大規(guī)?；騽e有他用，比如融資、投資等。但是流動資金的活動性增大也會帶來一定的風(fēng)險。

四、提出合理化的建議

（一）增強(qiáng)納稅意識

增值稅全面覆蓋以后，對于房地產(chǎn)行業(yè)要盡快適應(yīng)新的納稅思維，房開企業(yè)要定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，適應(yīng)新的增值稅全范圍覆蓋，讓全體員工體會“營改增”的重大意義，要對開具發(fā)票的財務(wù)人員、負(fù)責(zé)稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，要從原來的營業(yè)稅模式向增值稅模式徹底轉(zhuǎn)變，提高他們應(yīng)對新政策的應(yīng)變能力。

（二）合理稅收籌劃

增值稅取代了營業(yè)稅這一項重大的變革，需要我們做出更多的努力來進(jìn)行稅務(wù)的統(tǒng)籌和安排，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。這兩種稅既有共同點又有不同點，而且伴隨的國家對稅務(wù)的更加重視，保障公司和國家的權(quán)益都受的保護(hù)，稅制的更加完善，逃稅漏稅的監(jiān)察和懲罰力度也加大，所以做好納稅工作就顯得尤為重要。

（三）加強(qiáng)財務(wù)培訓(xùn)

新政策的出臺，無疑又掀起一陣學(xué)習(xí)的風(fēng)潮，會計人員作為第一位需要學(xué)習(xí)的崗位就顯得特別重要，當(dāng)然公司也要緊跟政策的步調(diào)，加強(qiáng)財務(wù)培訓(xùn)，新的政策的出臺難免會有些人員不適應(yīng)或?qū)W習(xí)不透徹，總有個學(xué)習(xí)和過渡的過程，公司也要加強(qiáng)重視，定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并要嚴(yán)格審查和考核會計人員的接受能力和接受程度，以及學(xué)習(xí)效果。確保公司合理稅收籌劃。

（四）嚴(yán)格發(fā)票的管理

增值稅全面覆蓋以后，發(fā)票的管理也是一個非常重要的環(huán)節(jié)，因為之前的營業(yè)稅不涉及進(jìn)項稅額的抵扣，現(xiàn)在增值稅全面覆蓋，很多企業(yè)就會想方設(shè)法的多取得進(jìn)項發(fā)票，找關(guān)系通過認(rèn)證，就可以抵扣，然后少交稅，殊不知這樣是犯法的，當(dāng)然國家也會嚴(yán)格把控發(fā)票的合理規(guī)范化，營造一個健康的納稅環(huán)境。

五、未來展望

2017年4月13號王軍局長在法國巴黎，OECD第四屆增值稅全球論壇上強(qiáng)調(diào)，中國營改增的直接效應(yīng)愈來愈明顯、外溢效應(yīng)越來越增大、長遠(yuǎn)效應(yīng)越來越清晰。業(yè)界對于營改增對中國企業(yè)、行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)的作用充滿信心。這里營改增的外溢效應(yīng)是指除了減稅效應(yīng)以外，也就是營改增給企業(yè)帶來的直接稅收利益以外，對于企業(yè)、行業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)的正面影響。

從企業(yè)的角度看，一方面，營改增促進(jìn)了企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)更新，在營業(yè)稅狀態(tài)下，設(shè)備和技術(shù)更新?lián)Q代時，其中包含的稅款直接成為企業(yè)的成本，改征增值稅后，這部分稅款可以作為進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣了；另一方面，營改增有利于企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包，從而集中優(yōu)勢力量做精做強(qiáng)主業(yè)，以前營業(yè)稅狀態(tài)下外包的環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅越嚴(yán)重，很多企業(yè)走“大而全”的路線，不利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，現(xiàn)在增值稅可以“環(huán)環(huán)抵扣”，非核心業(yè)務(wù)外包在稅制上沒有了障礙。

從行業(yè)的角度看，科技行業(yè)在營業(yè)稅狀態(tài)下的稅收優(yōu)惠實現(xiàn)了平移，可以申請免稅或出口零稅率，這體現(xiàn)了國家產(chǎn)業(yè)政策的一個延續(xù)性；制造行業(yè)隨著營改增的全面推進(jìn)，抵扣項目不斷增加，成為營改增最大的受益者。

從整體經(jīng)濟(jì)的角度看，第一，減稅帶來的乘數(shù)效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用不可小視；第二，營改增后，服務(wù)和貨物一樣征收增值稅，第三產(chǎn)業(yè)納入增值稅抵扣鏈條，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整；第三，出口的增值稅零稅率和免稅，以及進(jìn)口增值稅的進(jìn)項抵扣，有利于我們外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于中國企業(yè)參與國際合作和分工。

營改增外溢效應(yīng)是稅收政策給企業(yè)帶來的紅利，和避稅無關(guān)。企業(yè)要做的事情是順應(yīng)稅制變化和政策導(dǎo)向，加強(qiáng)管理、轉(zhuǎn)型升級，最大限度地拿到國家給予的稅收紅利。一是改善業(yè)務(wù)模式，梳理進(jìn)銷渠道，例如盡可能選擇可以提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，實現(xiàn)進(jìn)項的應(yīng)抵盡抵；二是提高企業(yè)的稅收管理水平，和營業(yè)稅相比，增值稅在發(fā)票管理、財務(wù)記賬、納稅申報等方面都有更高的要求，需要企業(yè)對稅務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，做好內(nèi)控；三是企業(yè)的管理層要加強(qiáng)對于這一重大稅制改革的理解，一方面支持企業(yè)的稅收管理，另一方面也可以從國家產(chǎn)業(yè)政策的角度思考企業(yè)的戰(zhàn)略升級。

進(jìn)一步來說，增值稅全面覆蓋以后，也是迎合國家政策的必然趨勢，符合我國的國情和經(jīng)濟(jì)模式，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨頭之一的碧桂園房產(chǎn)，它的發(fā)展趨勢也是很迅猛，擴(kuò)大規(guī)模，調(diào)整策略，不斷開拓創(chuàng)新，無論是人才培訓(xùn)還是業(yè)務(wù)拓展都齊頭并進(jìn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)新的政策，結(jié)合自身的發(fā)展情況，隨時作出反應(yīng)，積極應(yīng)對新的環(huán)境和政策，公司領(lǐng)導(dǎo)人以身作則，及時應(yīng)對出現(xiàn)的問題，互相激勵，共同努力，是值得很多企業(yè)借鑒的。

營改增對于企業(yè)而言是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，它可以克服重復(fù)征稅的弊端，對于大部分企業(yè)可以降低稅負(fù)，但是對于一部分企業(yè)也會增加稅負(fù)，對于新的政策我們要用積極的態(tài)度去應(yīng)對和學(xué)習(xí)，不斷迎接新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]張斌.營業(yè)稅全面取消后的影響分析[J].財會研究.2011（02）.

[2]白杰松.營改增對財務(wù)管理的影響分析[J].首席財務(wù)官.2012（07）.

[3]張會青.我國農(nóng)產(chǎn)品增值稅制度分析[D].山西財經(jīng)大學(xué).2010.

[4]吳明輝.營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)稅收的影響[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（17）.

作者簡介：孫木花（1992-），女，青島理工大學(xué)商學(xué)院，碩士研究生，研究方向：財務(wù)管理方向。