馬光遠(yuǎn)

深圳拿出的這份意見(jiàn)稿與我對(duì)“二次房改”的期待距離實(shí)在太大，除了個(gè)別地方，有一些亮點(diǎn)。

一是在多主體供應(yīng)方面有進(jìn)步。提出了包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、市區(qū)政府、人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)等八大供應(yīng)渠道。其中，“支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過(guò)“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房”，以及“支持社會(huì)組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房?！?/p>

二是在土地的多渠道保障方面，除了提出的一些常規(guī)性的土地利用計(jì)劃，提出了開(kāi)展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。這在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)如果有重大突破，可謂進(jìn)步。

三是在住房金融方面，提出深化住房公積金制度改革，探索建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為市民租購(gòu)住房提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策性金融支持。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新住房金融產(chǎn)品和服務(wù)。

我認(rèn)為這份承載著“二次房改”先行方案重任的意見(jiàn)稿在重大制度突破方面的舉措實(shí)在太少了：第一，在土地供應(yīng)制度以及土地交易方式等方面沒(méi)有重大突破，特別是集體土地入市方面，沒(méi)有任何突破性的提法，而土地制度的改革在我看來(lái)是二次房改的關(guān)鍵和基礎(chǔ)；第二，在租售并舉層面，對(duì)于如何體現(xiàn)“租售同權(quán)”，沒(méi)有任何突破性的提法，只是泛泛而談。應(yīng)該意識(shí)到，住房租賃市場(chǎng)之所以不發(fā)達(dá)，關(guān)鍵不在于缺租賃房，而是缺制度和政策；第三，在住房金融方面，只是籠統(tǒng)提出探索建立住房金融機(jī)構(gòu)，但沒(méi)有具體的方向和突破點(diǎn)；第四，如何利用粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的契機(jī)，以灣區(qū)為思維主體解決住房問(wèn)題，沒(méi)有具體的思路和舉措。

市場(chǎng)只占40%，而政府保障部分達(dá)到了60%，很顯然，這不是一個(gè)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的解決未來(lái)住房問(wèn)題的改革思路。這在意見(jiàn)稿的指導(dǎo)思想上也體現(xiàn)出來(lái)，提出正確處理住房經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性的關(guān)系，把民生屬性擺在更加突出的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。傳遞出的信號(hào)是，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以政府主導(dǎo)為主，這有很大的回到福利分房的嫌疑。很顯然，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向是背道而馳的。必須指出，從98年開(kāi)始的第一次房改，堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，可以肯定地說(shuō)，不管房?jī)r(jià)如何暴漲，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中出現(xiàn)了多少問(wèn)題，第一次房改的20年解決了中國(guó)人住房短缺問(wèn)題這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就此而言第一次房改的市場(chǎng)化方向無(wú)疑是正確的。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去20年出現(xiàn)的問(wèn)題要么是市場(chǎng)化不徹底，比如土地供應(yīng)，要么是政府錯(cuò)位，干預(yù)太多導(dǎo)致，而不是市場(chǎng)化的方向出了問(wèn)題。