樊暢

最近幾個(gè)月，三、四線城市，不管是地方小縣城還是省會(huì)首府城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅度上漲，庫(kù)存去完的基本房?jī)r(jià)呈現(xiàn)翻倍的上漲。

有分析認(rèn)為，備受矚目的棚改貨幣化安置政策是本輪價(jià)格上漲的最重要元兇之一，許多地區(qū)棚改貨幣化安置比例基本都在80%，部分地區(qū)甚至達(dá)到100%。

棚改的資金來源主要有這幾個(gè)方面，政策性銀行貸款（國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行）、政府財(cái)務(wù)支出（中央及地方）、城投平臺(tái)企業(yè)債以及其他融資渠道。具公開資料顯示，截至2018年5月，僅國(guó)開行棚改貸款累計(jì)發(fā)放約4萬億元。

而本輪房?jī)r(jià)上漲主要集中在三、四線城市，主要原因是棚改基本集中在這些地方。數(shù)據(jù)顯示，2017年一、二線及三、四線城市棚改總套數(shù)分別為9.1萬套（占比1%）、107.3萬套（占比18%）、492.6萬套（占比81%）。貨幣化安置對(duì)三、四線城市住宅商品房銷售面積的拉動(dòng)效應(yīng)顯著高于一、二線城市，去庫(kù)存面積占可銷售面積為26.1%，高于一、二線城市13.6個(gè)百分點(diǎn)。

什么是棚改貨幣化安置呢？通俗來講就是棚改拆遷后，給予拆遷戶現(xiàn)金，從而讓拆遷戶們用現(xiàn)金買房。這一財(cái)政政策提升了房地產(chǎn)去庫(kù)存效率，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲地價(jià)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商再?gòu)恼邇r(jià)拍地，從而緩解當(dāng)?shù)卣膫鶆?wù)壓力。

2017年以來，部分二、三線城市房?jī)r(jià)過快上漲，引起監(jiān)管層重視，當(dāng)前棚改貨幣化安置政策也開始受到抑制。

住建部就明確表示，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。全國(guó)不搞一刀切。預(yù)計(jì)貨幣化安置的比例將有所下降，實(shí)物安置有所提升。

住建部透露今年棚改進(jìn)度完成可喜，前6個(gè)月棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出。預(yù)計(jì)棚改貨幣化規(guī)模將有所下降。

近日有消息稱，國(guó)家開發(fā)銀行通知各地分行支行的棚改貨幣化安置方案的審批權(quán)已經(jīng)回到總行，這意味著棚改項(xiàng)目的審批趨嚴(yán)。

雖然棚改貨幣化安置未來會(huì)在規(guī)模和比例上受到抑制，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然有空間需要推行棚戶區(qū)改造。未來核心城市周邊交通便利快捷的三、四線城市、地區(qū)，庫(kù)存仍然較大。棚戶區(qū)面積依然較高的地區(qū)仍然有較大的棚改貨幣投放，從而對(duì)房?jī)r(jià)有推動(dòng)力。人口流出地區(qū)，去庫(kù)存已經(jīng)告一段落的地區(qū)房?jī)r(jià)可能有相當(dāng)大的壓力。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇。

因此次房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，又激發(fā)了地產(chǎn)商們拿地的熱情，部分地區(qū)土地招拍掛市場(chǎng)火熱。地方政府依靠賣地獲得收入，緩解了債務(wù)壓力，但不知道是否會(huì)催生新的庫(kù)存呢？

近期統(tǒng)計(jì)局表示，將加快房地產(chǎn)稅的制定出臺(tái)，而在目前去杠桿的大背景下，強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿致社融低迷，M2增速創(chuàng)新低，保障房建設(shè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有多少的瘋狂區(qū)間？