孫亞雄

近年來，諸多房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進軍金融行業(yè)，如中天城投全面剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)入駐金融行業(yè)，并且更名為中天金融（000540.SZ）；泛海收購美國最大的長期護理保險公司通用金融Genworth Financial， Inc等，引發(fā)市場對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的熱議。

房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，其天然就與金融密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進軍金融領(lǐng)域也就變得順其自然，當然房地產(chǎn)企業(yè)也并非無故轉(zhuǎn)型，其原因主要有兩個方面。

第一，由于市場政策收緊所致的增長天花板。2015年，在持續(xù)的貨幣寬松和政策松動的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進入了上升階段。市場交易也在期間開始快速復(fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不斷斬獲佳績。

然而，在2016年9月末，各種調(diào)控政策的接踵而至以及住房需求的逐漸飽和，促使了房地公司加快轉(zhuǎn)型步伐。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)龍頭2017年萬科的營業(yè)收入為2428.97億元，同比僅增長1.01%，許多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長觸及天花板。

第二，金融創(chuàng)新浪潮為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的新機遇。近年來，在金融創(chuàng)新的推動下，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展如火如荼，金融行業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的變革提供了機會。

金融創(chuàng)新不僅為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資渠道，同時也為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化帶來了長足的發(fā)展，ABS、MBS以及REITs的涌現(xiàn)也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，也為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融提供了良好的契機。

泛?？毓?/h3>

2014年初，泛?？毓桑?00046.SZ）董事會決定實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展金融和戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，將泛?？毓纱蛟斐蔀橐患乙浴敖鹑?地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”為主的商業(yè)帝國。并于2015年正式提出加快轉(zhuǎn)型升級，進入新一輪的再創(chuàng)大業(yè)的發(fā)展階段。

泛?？毓赊D(zhuǎn)型金融的目的主要有兩個方面。首先，通過金融來提升其產(chǎn)業(yè)價值，增強公司的盈利能力和競爭優(yōu)勢。其次，通過產(chǎn)業(yè)資本的價值釋放來加強壯大金融實力。同時，利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，進行產(chǎn)業(yè)和金融的推廣。

通過近幾年并購和新設(shè)等方式，泛?？毓纱罱ㄆ鹆艘粋€包含證券、銀行、保險、信托、基金、期貨、互聯(lián)網(wǎng)金融在內(nèi)的金融版圖，并形成以民生證券、民生信托、亞太財險以及民生金服控股為核心的金融布局和業(yè)態(tài)分布。

旗下控股的金融機構(gòu)包括民生證券、亞太財險、民生信托、民金所、民生融資擔保、泛海資管、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽、亞太再保險等。

此外，泛海控股還進行了海外金融布局。2015年，泛海控股參與中信股份（0267.HK）的定增；2015年通過境外子公司中泛控股參與廣發(fā)證券H股定增；2016年，聯(lián)合母公司收購美國大型綜合金融保險集團通用金融公司已發(fā)行的全部股份。

截至2017年底，泛?？毓傻闹鳡I業(yè)務(wù)構(gòu)成中，房地產(chǎn)占比46.41%，手續(xù)費及傭金凈收入占比20.20%，已賺保費占比17.31%，金融投資業(yè)務(wù)損益占比10.45%，利息凈收入占比1.74%。

由此可見，泛?？毓傻姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)比例基本持平。對比2016年的營收情況，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比下滑55.67%，而金融投資業(yè)務(wù)同比增長高達近300%。

泛?？毓?017年實現(xiàn)營業(yè)總收入168.76億元，同比下滑31.59%，但是其凈利潤卻達到30.93億元，相較于2016年的30.57億元，有小幅增長?？梢钥闯瞿壳胺汉？毓赊D(zhuǎn)型金融雖然還處于整合優(yōu)化期，但是其毛利率和凈利率的顯著提高還是主要歸功于金融業(yè)務(wù)所帶來的紅利。

中天金融

中天金融可謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融的標志企業(yè)，自2017年8月21日以來，中天金融開啟了停牌之路，并于2018年5月7日宣布剝離非金融資產(chǎn)，這也就意味著中天金融由貴陽最大的龍頭地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一家金融上市公司。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)型金融的目的十分明確，就是要突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從低估值的開發(fā)商模式向高估值的基金管理人模式轉(zhuǎn)型。

中天金融主要從傳統(tǒng)金融和創(chuàng)新金融兩大塊展開布局。傳統(tǒng)金融主要通過貴陽金控所統(tǒng)領(lǐng)，是公司持牌類金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域核心運營平臺，以獲取包括銀行、保險、證券信托基金等在內(nèi)的“金融全牌照”為目標，不斷豐富和完善公司的金融業(yè)態(tài)。而創(chuàng)新金融方面，主要靠中天普惠服和貴陽互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)投資牽頭，全面布局創(chuàng)新金融及權(quán)益類交易業(yè)務(wù)。

由于貴州金融資源匱乏、保險業(yè)務(wù)滯后的現(xiàn)狀。2014年以來，中天金融積極布局金融領(lǐng)域，以保險、證券公司為核心進行戰(zhàn)略升級。將保險看作是中天金融未來發(fā)展的核心支柱，目前中天金融近一年的停牌也是圍繞著收購華夏人壽股權(quán)所展開的。

在保險領(lǐng)域，中天金融除了拿下中榮人壽以及準備入股華夏人壽外，中天金融還參與設(shè)立了百安互聯(lián)網(wǎng)保險股份有限公司和華宇再保險股份有限公司。而在證券領(lǐng)域，通過子公司貴州金控斥資30.11億元獲得海際證券66.67%股權(quán)，之后通過資本運作增持至94.92%并于2017年更名為中天國富證券。

當然，中天金融在基金和銀行領(lǐng)域下手也是“快、準、狠”，通過子公司貴陽金控增資的方式持有私募基金友善基金70%的股權(quán)。此外，中天金融出資5000萬元，發(fā)起設(shè)立從事公募基金銷售的大河財富基金銷售有限公司。

在銀行方面，中天金融于2016年擬籌備貴州第一家民營銀行貴安銀行，此外，2017年7月中天金融擬增資入股貴陽農(nóng)商行。目前中天金融持有貴州銀行0.99%的股權(quán)和貴陽銀行1.27%的股權(quán)。

至此，中天金融已擁有保險、證券、銀行、基金、資管等多個牌照，其金融帝國的雛形已經(jīng)初現(xiàn)，但對于中天金融來說如何整合優(yōu)化以及構(gòu)建業(yè)務(wù)協(xié)同才是其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。一旦轉(zhuǎn)型成功，中天金融將成為地產(chǎn)上市公司轉(zhuǎn)型金融最徹底的經(jīng)典案例。