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        去庫(kù)存后的房地產(chǎn)周期

        2018-10-31 02:39:24邢海洋
        三聯(lián)生活周刊 2018年42期

        邢海洋

        “金九銀十”,樓市突然啞火,萬科低調(diào)打出“活下去”的標(biāo)語,碧桂園全國(guó)多個(gè)城市降價(jià),被買高了的業(yè)主圍住售樓處。與以往不同的是,全國(guó)商品房庫(kù)存量連跌了3年,一夜回到了7年前。庫(kù)存緊張而市場(chǎng)蕭條,在20年的房地產(chǎn)發(fā)展史上這還是頭一次遇到。

        曾經(jīng)有一個(gè)說法,當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)存銷比,也就是去化周期不足10個(gè)月時(shí),房?jī)r(jià)就再?zèng)]有下跌的動(dòng)力了。北京買房人更把6萬套待售期房和現(xiàn)房當(dāng)作一個(gè)市場(chǎng)見底反彈的硬性指標(biāo)。2015年底開始的房?jī)r(jià)大漲正是與商品房庫(kù)存從12萬套向著6萬套滑落相伴生的。不過自此以后,低庫(kù)存就再也刺激不起房?jī)r(jià)了。其中原因不難理解,庫(kù)存之所以對(duì)購(gòu)房人心理產(chǎn)生壓力,不僅在于其絕對(duì)數(shù)量,還在于其消耗速度,也就是去化周期。而政府的調(diào)控可操作的部分除了供給側(cè)土地的出讓,還有需求側(cè)購(gòu)房者籌資的難易程度。2017年“3·17新政”后“認(rèn)房又認(rèn)貸”,買房人資格進(jìn)一步收緊,商品房的消化速度一下子腰斬,去化周期也就跟著翻倍,商品房庫(kù)存就顯得頗有余了。

        用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算,8月末商品房待售面積與當(dāng)月成交面積之比計(jì)算出的去化周期,全國(guó)范圍內(nèi)只有5.1個(gè)月。不過這并未涉及到龐大的在建面積,尤其是房子都蓋好了卻“屯”于地產(chǎn)商手中,不急于上市的房子。按照海通證券對(duì)34個(gè)主要城市的跟蹤,一線城市平均去化周期為18個(gè)月,二線城市平均去化周期為22個(gè)月,三、四線城市平均去化周期為14.5個(gè)月。因?yàn)殇N售速度慢,而庫(kù)存慢慢地恢復(fù),一、二線城市的去化周期實(shí)際上正在慢慢爬升,給購(gòu)房者更充足的時(shí)間和寬松的價(jià)格環(huán)境。選房購(gòu)房周期拉長(zhǎng),樓市也就“冷清”了。

        始于2015年春,發(fā)端于深圳的全國(guó)性地產(chǎn)大漲,背后的第一推動(dòng)力是一、二線城市商品房住宅的低庫(kù)存,繼之以二線城市的“搶人大戰(zhàn)”,等于是在供給與需求方面的雙重刺激。而第二層次的推動(dòng)力則來自于寬松的貨幣,尤其是基礎(chǔ)貨幣對(duì)各地棚改的支持。在資金與需求的雙重推動(dòng)下,炒房資金先一線再二線繼之以三、四線乃至偏遠(yuǎn)的縣城。自2015年5月房?jī)r(jià)止跌回升,從全國(guó)范圍看,這一波波瀾壯闊的房地產(chǎn)漲價(jià)潮已經(jīng)持續(xù)了近40個(gè)月,其間政府動(dòng)用調(diào)控手段600余次,堪稱壯觀。

        房地產(chǎn)曾有3年一周期的說法,房?jī)r(jià)漲1年半再跌1年半,一個(gè)循環(huán)耗時(shí)正好是3年。本世紀(jì)開始,3年周期已經(jīng)多次重現(xiàn)。套用這一周期現(xiàn)象,北京等城市自房?jī)r(jià)起漲到2016年底2017年初遭遇嚴(yán)厲調(diào)控,正好一年半時(shí)間,而截止到今年的“金九銀十”,房?jī)r(jià)調(diào)整也到了一年半時(shí)間,市場(chǎng)正到了探底回升的時(shí)刻??杀敬畏康禺a(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)實(shí)卻是,壓在地方政府頭頂?shù)膸?kù)存大山基本被清空,來自政府方面的樓市政策全部偏空。8月中央首提“六穩(wěn)”,穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資和穩(wěn)預(yù)期,無一涉及房地產(chǎn)。此前,一旦經(jīng)濟(jì)下行,政府首先考慮的就是房地產(chǎn)一業(yè)興則百業(yè)興的帶動(dòng)效應(yīng),一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),直接或間接影響到20%的GDP,可這次,房地產(chǎn)企業(yè)是備受打擊的行業(yè),融資環(huán)境之艱難無以復(fù)加,就連地產(chǎn)界資金儲(chǔ)備最富的萬科都要高喊“活下去”,而海外遭遇挫折的碧桂園更不得不在全國(guó)范圍內(nèi)大降價(jià)了。

        但房地產(chǎn)之于地方政府,嘴上雖不能表白,內(nèi)心卻是“真愛”。租售并舉雖是長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo),可地方政府一半的財(cái)政收入來自土地,財(cái)源在此,怎可能棄之不顧。自2008年救市,中國(guó)一、二、三線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的分化,如今走勢(shì)之裂變無以復(fù)加,一個(gè)統(tǒng)一的全國(guó)性周期很難探測(cè)到。當(dāng)此時(shí),房企的資金困境或正意味著一線城市的房?jī)r(jià)低潮已近尾聲,而三、四線城市去庫(kù)存后,消費(fèi)能力的積攢卻需時(shí)日。

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