宋慧芳

盡管房企業(yè)績屢創(chuàng)新高，但地產(chǎn)股卻在漸入下跌通道，地產(chǎn)股未來的走勢，已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

時(shí)至年中，各大房企紛紛發(fā)布上半年業(yè)績公告，其中品牌房企一路飄紅。然而，無論是龍頭房企還是普通房企，股價(jià)均與銷售勢頭出現(xiàn)背離，投資者對于未來行業(yè)盈利的預(yù)期普遍顯得比較悲觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年地產(chǎn)股市值蒸發(fā)了超萬億元，其中有20只地產(chǎn)股股價(jià)跌破了凈資Uo在6月中旬上證綜指跌破3000點(diǎn)之后，地產(chǎn)股也難挽大跌的頹勢。致使眾多房企紛紛出手護(hù)盤，以提振股價(jià)。對于下半年地產(chǎn)股的走勢是能否出現(xiàn)反彈，還是持續(xù)低迷，業(yè)內(nèi)專家看法不一。

地產(chǎn)股緣何跌出新高度

據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股市場房地產(chǎn)板塊的139家公司，今年年初總市值為25679億元，7月12日這一數(shù)字已滑落至20574億元，市值縮水了5105億元。

萬科的股價(jià)從1月份的41元跌至23元，市值從年初的3363億元跌到了2605億元；保利地產(chǎn)年初股價(jià)達(dá)到了18元，如今價(jià)格為11元，總市值也從1677億元滑到了1329億元。中小房企股票跌幅更加嚴(yán)重，濱江集團(tuán)總市值跌去了37%，北辰實(shí)業(yè)總市值跌幅達(dá)40%，大港股份總市值跌幅高達(dá)63%。

盡管房企業(yè)績屢創(chuàng)新高，但地產(chǎn)股卻在逐漸進(jìn)人下跌通道。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，自6月25日爆出棚改暫停傳聞開始，A股和H股市場上的地產(chǎn)股集體大跌，兩周時(shí)間市值蒸發(fā)2300億元，使本來就低迷的行情更是雪上加霜。雖然后來央行降準(zhǔn)利好來臨，對此卻仍然沒有任何提振作用。

其實(shí)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，主要外部融資渠道來自銀行貸款，即銀行向房企發(fā)放的房產(chǎn)開發(fā)貸款。然而房產(chǎn)開發(fā)貸余額增加值大部分來自于保障性住房開發(fā)貸余額。自2017年三季度起，保障性住房開發(fā)貸余額增量占房產(chǎn)開發(fā)貸余額增量比例卻逐步減小。此外，從保障性住房中棚改的貸款發(fā)放情況來看，今年以來棚改貸款累計(jì)同比增速自一季度后逐步回落，由3月的86%降至明的48%。國開行棚改暫停傳聞的爆出，成為導(dǎo)火索。

另一個(gè)對房地產(chǎn)公司影響較大的是人民幣匯價(jià)問題，今年以來，中國收緊房地產(chǎn)公司在國內(nèi)發(fā)行企業(yè)債，迫使多家房地產(chǎn)公司在海外市場發(fā)行美元企業(yè)債，雖然中國房地產(chǎn)公司的收入及成本皆大部份為人民幣，但隨著最近人民幣兌美元大幅波動，由今年3月兌美元的高位6.254回落至現(xiàn)在的6.67，對于其手持的美元債可能有巨額的升值，這樣的話，公司需要在損益表中反映出來，料對2018年業(yè)績將產(chǎn)生一定影響。

眾房企護(hù)盤進(jìn)行時(shí)

面對日益下滑的市值，眾多企業(yè)坐不住了，紛紛開始了回購自持。6月25日起，隨著棚改暫停傳聞的爆出，地產(chǎn)股持續(xù)下跌，房企開始高頻次的回購行動。

6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價(jià)為12.79港元；6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價(jià)約為12.41港元。至此，碧桂園于本年度內(nèi)累計(jì)回購2300萬股，占已發(fā)行股本的0.106%。

7月11日，恒大公告稱，其當(dāng)日于香港交易所回購1283.9萬股，耗資27207.42萬港元，回購均價(jià)為21.1912港元，最高回購價(jià)21.6港元，最低回購價(jià)20.6港元。而這也已經(jīng)是7月份以來，恒大第六次回購公司股票。整個(gè)2018年，恒大累計(jì)購回股數(shù)為12310.5萬股，占普通決議案通過時(shí)已發(fā)行股本的0.934%。從實(shí)際效果看，恒大頻繁地回購對股價(jià)也確實(shí)起到了一定支撐作用。在6月份公司股價(jià)下跌超過二成的情況下，隨著7月初的一波回購操作，恒大的股價(jià)已較低點(diǎn)反彈超過10%。

此外，華泰證券的研究報(bào)告指出，從回購股份比例分布看，回購股份占總股本比重越高，上市公司股價(jià)表現(xiàn)越好。從股票回購目的分布看，以市值管理、股權(quán)激勵(lì)為股票回購目的的上市公司，其公布回購預(yù)案后股價(jià)表現(xiàn)明顯好于以盈利補(bǔ)償、股權(quán)激勵(lì)注銷等為回購目的的公司。

除了回購?fù)?，部分公司則選擇通過大股東或管理層增持的手段提振市場信心。

龍湖集團(tuán)7月6日公告，公司主要股東CharmTalent在7月3日——7月6日于公開市場增持了237.7萬股，平均價(jià)格為20.34港元/股；7#i3日，佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成通過其全資擁有的大昌投資有限公司，于公開市場以平均每股3.21港元的價(jià)格購人621.6萬股公司股份。完成以上增持后，郭英成在公司的持股比例，由約25.00%增加至約25.10%。

自6月27日之后，除了碧桂園、中國恒大、龍湖外，中國奧園、龍光地產(chǎn)、中國金茂、禹州地產(chǎn)、中駿置業(yè)、融信中國、新鴻基地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等房企均有回購或增持行動。

未來地產(chǎn)股的走勢

“從上證綜指的數(shù)據(jù)可以看出，大盤面正進(jìn)入一個(gè)艱難反彈的通道。雖然有悲觀看法認(rèn)為大盤會繼續(xù)下泄到2000點(diǎn)，但是類似看空聲音畢竟少，而認(rèn)為股票抄底的機(jī)會已經(jīng)到來，類似心態(tài)會影響大盤走勢，進(jìn)而影響地產(chǎn)股?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，而從房地產(chǎn)本身情況看，資本市場的部分動作也利好股價(jià)提升，尤其是部分地產(chǎn)企業(yè)管理層或大股東增持行為，多少會帶來股價(jià)反彈的機(jī)會，或者說，憑借當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)基本面不會糟糕，地產(chǎn)股自然有上漲的信息，中小股民也會積極調(diào)整策略。

然而站在國際視野的角度來看，知名投資人王豫剛則表示，“未來的地產(chǎn)股走勢還是主要看匯率的變化情況，因?yàn)榻┠觌S著國內(nèi)融資環(huán)境的收緊，海外發(fā)債成為房企融資的重要來源，隨著匯率的波動，人民幣貶值預(yù)期加劇，必然會導(dǎo)致各大房企的資金縮水?！?/p>

除此之外，王豫剛還表示，隨著各大房企資金不斷承壓，通過“高周轉(zhuǎn)”加快當(dāng)前資金的流動性成為其運(yùn)營的方式，然而，“高周轉(zhuǎn)”雖然可以緩解當(dāng)前的資金流動情況，但是在“高周轉(zhuǎn)”的過程中，在房企和信貸政策的雙重壓力下，購房者大多通過全款的方式進(jìn)行購買。長期來看，此種現(xiàn)象是在預(yù)支未來的流動資金，對未來的房地產(chǎn)企業(yè)的流動性會起到一定的負(fù)面作用。

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的到位資金結(jié)構(gòu)來看，主要構(gòu)成中占比最大的為其他資金，其占比顯著提升。其他資金主要包括定金及預(yù)收款項(xiàng)、個(gè)人按揭貸款及其他（包括債券融資+其他項(xiàng)）。2018年1-4月，其他資金累計(jì)為2.5萬億元，占比高達(dá)51%，且近年來呈現(xiàn)明顯上升趨勢。主要在于房企融資渠道收緊，到位資金中銷售回款占比提升導(dǎo)致。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，其他資金中，銷售回款部分占比由2018年初的88%提升至4月的90%未來該比例將繼續(xù)提升。

中金公司分析師張宇指出，房地產(chǎn)板塊短期仍提示超跌風(fēng)險(xiǎn)，主要因房企資金面風(fēng)險(xiǎn)尚未充分釋放。當(dāng)前監(jiān)管層面對房企境內(nèi)信用債、海外債、非標(biāo)融資等融資渠道均有趨嚴(yán)態(tài)勢，而三季度起境內(nèi)信用債又將進(jìn)入償付高峰期，房企下半年現(xiàn)金流壓力不容小覷。類似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發(fā)生，進(jìn)一步壓制本就相對脆弱的市場情緒。

此外，中美貿(mào)易摩擦背景下人民幣匯率波動加劇，可能導(dǎo)致部分資金恐慌之下拋出地產(chǎn)股，并引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)。不過，由于公募基金地產(chǎn)股持倉比例處于歷史底部（預(yù)計(jì)不足3%），張宇認(rèn)為板塊拋壓有限。