陳望衡 楊志豪

房地產的興起源于工業(yè)時代。工業(yè)時代，人口涌進城市，住房開始緊張。一個新興的產業(yè)——房地產興起。中國長達四十年的房地產熱，說明中國的工業(yè)化在加速。然而，近十年，各地不斷爆出房地產業(yè)疲軟的信息，雖然信息有真有假，然而，從時代發(fā)展的總趨勢來看，疲軟是必然的。原因是：一個新的時代——生態(tài)文明時代正在到來。

一、生態(tài)文明時代特征

生態(tài)文明是怎樣的一種文明。目前，有不少專家對它作出描述，各種不同的描述，反映出專家對它不同的關注與期待。

生態(tài)文明正在建設中。雖然實踐成果尚不足以證明一個新的文明已經建成，但至少生態(tài)文明觀念已經出現。這種觀念有四個主要內容：

（一）堅定地認為生態(tài)平衡、生態(tài)公正為宇宙生命的第一法則。

（二）堅定地認為可持續(xù)性是人類生產的最高原則。

（三）堅定地認為樸素為人類生活的最高原則。

（四）堅定地認為自然美為至高美。

這四個法則，分別為生命法則、生產法則、生活法則和審美法則。

生態(tài)文明時代，人類社會將出現新的變化：

（一）城市解構。

城市從來就是政治、經濟、科技、文化、教育的中心，是人們樂于居住的環(huán)境。生態(tài)文明時代，它的這種地位會有所變化，它未必是所有的中心，更未必是所有人樂于居住的環(huán)境。這樣，城市的部分功能消失，部分資源消失，部分重要性消失。

（二）鄉(xiāng)村升級。

鄉(xiāng)村，相對于城市，從來都是落后的地區(qū)，在生態(tài)文明時代，由于它的生態(tài)較城市優(yōu)越，另外，新農業(yè)所具有經濟、文化、教育、科技上的優(yōu)勢，讓它有可能獲得一些新的功能、新的資源、新的重要性。

（三）眾星拱月的生活區(qū)變成滿天星斗的生活區(qū)。

由于生產方式、生活方式以及管理體制等多方面的原因，中國的生活區(qū)在待遇上是存在眾多不平等的。最為突出的是等級性。由于行政級別不同，不同級別的城市，居民的生活待遇存在著明顯的差別。這非常不合適。行政管轄可以分級別，但這種級別不能影響包括管理者在內的居民的生活待遇。

生態(tài)文明時代，地區(qū)的行政級別仍然存在，但這種級別會與生活待遇脫鉤。生活待遇以及與之相關的生活質量不是規(guī)定的，而是居民自己創(chuàng)造的。一個縣級城市雖然行政級別低于地級城市，但生活待遇、生活質量未必低于地級城市。

如果說生態(tài)文明時代各生活區(qū)的關系依其行政地位呈現為眾星拱月的話，那么，在生態(tài)文明時代，各生活區(qū)的關系因為不受行政地位的約束，就成為滿天星斗式了。

（四）人口自由流動頻繁，永久居民可能會有所減少，而暫居人口也可能會增加。

在這種背景下，房地產該怎樣建立自己的理念，并作出自己的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃呢？

二、確立“生態(tài)樂居”理念

樂居是對環(huán)境美的最高追求。不同的文明時代，樂居的內涵有所不同。

農業(yè)社會的“居”主要為“村居”，這種“村居”為“家”居?！皹贰敝饕谌穗H關系和諧，人天關系和諧，在豐衣足食。工業(yè)社會的“居”主要為“市居”?！笆芯印辈恢亍凹揖印?，更重“業(yè)居”?！皹贰敝饕谌藢μ斓膽?zhàn)勝，人對人的戰(zhàn)勝，在無限貪欲的追求。生態(tài)文明社會的“居”主要為“綠居”（生活在山水間），“綠居”為“友居”——人與人為友，人與自然為友。它的“樂”主要在生態(tài)和諧，在綠色生活，在健康幸福。

生態(tài)文明時代的房地產業(yè)，以“生態(tài)樂居”為目的。

以生態(tài)樂居為目的房地產業(yè)在構建住宅區(qū)時必須考慮兩個原則：

（一）選址的基本原則，以生態(tài)平衡為前置。我們平常講的生態(tài)良好，實質是指生態(tài)平衡。自然界的生態(tài)活動，其實無所謂平衡不平衡，也無所謂利與不利。而于人來說，自然界的生態(tài)都是有利與不利之分的。我們一般肯定的是于人有利的自然生態(tài)活動，將這種于人有利的自然生態(tài)活動稱之為生態(tài)平衡，將于人不利的自然生態(tài)活動視之為生態(tài)不平衡。

趨利避害、趨優(yōu)讓劣是人類對待一切問題的基本態(tài)度。具體到房地產選址，在生態(tài)問題考慮上，這可以分為兩個層次：第一層次為生態(tài)安全，安全出于生存保障的需要。第二層次為生態(tài)優(yōu)秀。一般來說，青山綠水可以視為生態(tài)優(yōu)秀的外在標志，但并不都是，一些生態(tài)風險也許就潛藏在青山綠水之中。生態(tài)優(yōu)秀是生活質量的重要保證。生態(tài)是不是安全，是不是優(yōu)秀，是科學的問題，都需要專業(yè)部門認定。

（二）建設的基本原則，完善人性為本。通常的提法是以人為本，為什么要突出人性呢？原因是以人為本內容太過寬泛，它適合于一切文明。生態(tài)文明時代的以人為本，要突出人性。人性之本是生命性與生態(tài)性。生命性一般立足于人，指個人生命和人種生命；生態(tài)性立足于全體生命，包括人的生命和物的生命。物的生命有實有生命與非實有生命兩種狀況。完善人性包括對生命的尊重和對生態(tài)的尊重。房地產業(yè)以完善人性為本，需要在過去的以人為本的基礎上，更為深入地考慮如何去完善人性，從硬件設施與軟件設施兩個方面的建設上體現出來。

具體來說，注意處理好三種關系：

1. 人與自然的關系：可以分為兩個方面，一方面要與自然保持一定的距離，這種距離，不只是物理上的，也有心理上的，心理上的距離主要體現為對自然的尊重——尊重自然生長的權利包括審美的權利。對自然的尊重建立在“生態(tài)良心”與“生態(tài)敬畏”的基礎上。

“良心”本是對人的，現在要發(fā)展到對物，發(fā)展到物是為“生態(tài)良心”。“生態(tài)良心”是一種生態(tài)悲憫意識。美國倫理學家彼得·辛格（Peter Singer）指出，“如果一個生命感受到痛苦，道德上便沒有理由拒絕考慮這個痛苦。不論這個生物的天性如何……平等的原則要求把他的痛苦與任何其他生命的相似的平等的加以考慮?！?/p>

德國哲學家阿爾貝特·施韋澤（Albert Schweitzer）將這種生態(tài)悲憫意識提升到“敬畏生命”的高度，他說：“揚棄我們和其他生命之間的疏遠性……我只能敬畏所有生命，我只能與所有生命共同感受：這是所有道德的基礎和開端?！?/p>

人與自然關系的另一個方面，則是友好自然，親近自然，融入自然，與自然合一，當然，這種融入或合一更多屬于精神上的。

2. 人與人的關系：生態(tài)文明時代，人的個性彰顯，人的私密度、空間度、舒適度、自由度受到高度重視。人與人的關系，似是平淡，實則更為自主更為自尊，這種現象并不影響人與人之間的親和與友善。

3. 居民與小區(qū)的關系：小區(qū)是所有居民共同的家園。濃重的家園情是小區(qū)生活的突出特點。在這個小區(qū)中，不僅要善待他人，而且要善待一切草木、動物。明代園林學家計成說園林應“好鳥要朋，群麋偕侶”。友善動植物不僅要成為小區(qū)居民的生活紀律，而且要成為小區(qū)居民的生活習性，提升為生態(tài)意識，內化為生態(tài)良心。

（本文為2018年6月29日在天福集團承辦的第四屆中國房地產眾籌創(chuàng)智峰會上的發(fā)言提綱）