喬石

摘要：近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得越來(lái)越快，人們的生活水平越來(lái)越高，對(duì)別墅的需求也越來(lái)越大。從北京市的一份樓市報(bào)告中可以了解到，北京市別墅的價(jià)格越來(lái)越高，和以前相比，增幅漲到了百分之十幾，甚至更多。究其原因，主要還是因?yàn)閯e墅成為了一種稀缺資源，市場(chǎng)上供應(yīng)不足，但人們的需求卻是日益增加，這就導(dǎo)致了北京地區(qū)的別墅出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。最近幾年，北京有部分區(qū)域出現(xiàn)了別墅規(guī)模化，提供了很多精品別墅，這說(shuō)明別墅的前景還是非常好的。

關(guān)鍵詞：北京地區(qū);別墅戶型;市場(chǎng)供需

1、關(guān)于別墅戶型的分析

從戶型上來(lái)說(shuō)，大多都是聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅是有屬于自己的單獨(dú)院子和車庫(kù)，它是由三個(gè)或著是比三個(gè)更多的單元住宅組成，每一幢單元住宅的樓層都少于三層，一排二到四層是結(jié)合在一起的，幾個(gè)單元一起共用外面的墻，單獨(dú)的門戶和平面設(shè)計(jì)都是統(tǒng)一的，它的面積一般是有250平方米，它是經(jīng)濟(jì)型別墅的一種形式之一。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查分析，聯(lián)排別墅的需求量下降了，因?yàn)楠?dú)棟別墅的需求量上漲了。獨(dú)棟別墅，又叫獨(dú)立別墅，有屬于自己的院子和門，是一種獨(dú)立形式的住宅，具有很強(qiáng)的私密性，在上面有自己的空間，下面有屬于自己的花園和領(lǐng)地，四周都擁有獨(dú)立的空間，周圍還有不同大小的綠地。與其他戶型相比，這種戶型有著最悠久的歷史。獨(dú)棟別墅所在的位置都是比較優(yōu)越的，擁有者高端的品質(zhì)，所以在市場(chǎng)上的價(jià)格也比較高。目前，人們的生活水平普遍提高了，對(duì)別墅有著更高的要求，而獨(dú)棟別墅的高品質(zhì)正好符合人們的需求，所以在市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅的需求量還是比較大的。還有一種戶型是雙拼別墅，是一種混合型別墅，介于聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅之間，它是兩個(gè)單元?jiǎng)e墅組合成的合體單棟別墅，人們對(duì)雙拼別墅的需求比較穩(wěn)定，沒(méi)有多大起伏。

2、關(guān)于別墅市場(chǎng)供需特征的分析

從2001年到2004年期間，別墅在市場(chǎng)上的供應(yīng)量每年大約有300萬(wàn)平米，到2005年，別墅在市場(chǎng)上的存量超過(guò)了2000萬(wàn)平米，由此看來(lái)，別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量是非常大的。另一方面，在2005年期間，北京別墅的總成交量大約有184萬(wàn)平米左右，占據(jù)了北京住宅總成交量的百分之十，這說(shuō)明人們對(duì)別墅的需求越來(lái)越大。從以上數(shù)據(jù)可以了解到別墅市場(chǎng)上的供需特征，市場(chǎng)上的供應(yīng)量越來(lái)越大，人們對(duì)別墅的需求也越來(lái)越旺盛。

有很多專家認(rèn)為，如果別墅市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)量受到萎縮，或者是別墅的價(jià)格上漲，都很難影響到人們對(duì)別墅的需求，因?yàn)樵诮駮r(shí)代下，購(gòu)買別墅是一種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，尤其是兼有城市資源和自然資源的一些別墅，更是搶手，人們對(duì)其的需求量是較高的，這也在一定程度上提高了別墅市場(chǎng)的成交量。

3、別墅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類

日常居住型別墅和資源型別墅是別墅市場(chǎng)產(chǎn)品的兩個(gè)類型。日常居住型別墅是用日常來(lái)居住的，交通是居住型別墅的依托，它的價(jià)格符合城市中心論，從城市中心向外，價(jià)格越來(lái)越低。資源型別墅是的形成是以資源為依托，它的用途多種多樣，可以度假休閑，養(yǎng)老，在那里社交等，因?yàn)楠?dú)特的資源而具有很高的價(jià)值。

4、北京別墅市場(chǎng)供需現(xiàn)狀的分析

4.1現(xiàn)階段，在別墅和高檔別墅項(xiàng)目工程土地利用的審批上，政府采取了嚴(yán)格的程序來(lái)審批土地的利用情況，中央銀行也停止了對(duì)于高檔別墅的個(gè)人房貸款，還提出了新的房貸政策，把銀行的利率和高檔別墅的首付款比例提高，這一些政策都是針對(duì)高端住宅市場(chǎng)下的別墅產(chǎn)品，目的就是為了減少別墅的供應(yīng)量。在這些宏觀調(diào)控的政策下，雖然全國(guó)主要的樓市以及高端別墅的供應(yīng)和需求普遍下降，房地產(chǎn)的市場(chǎng)處于一種低迷狀態(tài)，但是北京別墅的市場(chǎng)卻額外興旺，并沒(méi)有受到宏觀調(diào)控政策的影響，反而多次出現(xiàn)了銷售火爆的現(xiàn)象。比如，北京市龍灣別墅的一位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，在一個(gè)月中，龍灣別墅出現(xiàn)了以每周兩套別墅迅速銷售簽約的現(xiàn)象，這個(gè)現(xiàn)象對(duì)于別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是非?？捎^的。對(duì)此有專家還認(rèn)為在之后的幾年中，北京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量在未來(lái)將會(huì)保持著很穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，別墅的開(kāi)發(fā)也將迎來(lái)一個(gè)熱潮。

4.2北京別墅市場(chǎng)從宏調(diào)調(diào)控的政策中得到了不少的福利，雖說(shuō)政府的宏觀調(diào)控對(duì)北京以及整個(gè)國(guó)家的的高端樓市都起到了抑制作用，北京別墅總體上的漲幅也出現(xiàn)了下降的狀態(tài)，但是，北京的別墅市場(chǎng)為何還如此興旺呢？究其原因，決定別墅市場(chǎng)的最主要因素還是供求關(guān)系。

4.2.1首先，政府對(duì)別墅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這導(dǎo)致北京的別墅成為了一種稀缺資源，它的供應(yīng)量大大降低，正如北京國(guó)土資源局的負(fù)責(zé)人在十一五時(shí)期重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析會(huì)上所指出的，北京的住宅市場(chǎng)產(chǎn)品很大一部為普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中可以看出，普通商品房和廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房這些普通住宅將在市場(chǎng)上占據(jù)著較大的比例，然而價(jià)格比較高的別墅就成為了市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品。北京錦繡花園投資發(fā)展有限公司的董事長(zhǎng)也發(fā)表了他的看法，他認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策對(duì)于別墅市場(chǎng)是有積極作用的，在土地資源非常有限的情況下，低價(jià)房的供應(yīng)量被提高了，而別墅又成為了一種稀缺資源，越稀缺的資源，富有階層對(duì)其的渴望越大，對(duì)別墅的需求量也增加了，受供求關(guān)系的影響，別墅市場(chǎng)的發(fā)展前景還是很好的。

4.2.2其次，市場(chǎng)對(duì)別墅等高檔住宅區(qū)的需求越來(lái)越大，想要的類型也日趨多元化。在以前，北京別墅的發(fā)源地溫榆河畔地區(qū)，以及北京機(jī)場(chǎng)周圍的別墅，大多都是被在北京工作的外國(guó)人和海外回歸者購(gòu)買。而最近幾年，購(gòu)買北京別墅的群體逐漸擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)的白領(lǐng)人士，雖然，從北京別墅市場(chǎng)來(lái)看，北京別墅等高檔住宅區(qū)的總供應(yīng)量不斷減少，但是隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，有一批人對(duì)別墅的購(gòu)買需求已經(jīng)形成，那就是一大批發(fā)展起來(lái)的中產(chǎn)階層以上的人士，這種購(gòu)買需求越來(lái)越大，且日益多樣化。城市中的中產(chǎn)階層越來(lái)越青睞經(jīng)濟(jì)型別墅，但是逐漸擴(kuò)大的富有階層越來(lái)越傾向享受型消費(fèi)，他們更想要那種為自己貼身定制，高端又有著個(gè)性化服務(wù)的別墅，所以可以肯定的一點(diǎn)是，伴隨著人們收入水平的提高，中層和富有層的居住需求還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展前景還是非常好的。

4.2.3再次，別墅及高端住宅項(xiàng)目推出了一些新品和精品，吸引力許多人的注意力，包括投資者和想要居住的人，有一些專家指出，在房產(chǎn)市場(chǎng)中，精品別墅必然會(huì)是一種引領(lǐng)潮流，有著令人舒適的自然環(huán)境，優(yōu)良的建筑規(guī)劃以及高端的品質(zhì)，精品別墅滲透出了人們的生活理念，對(duì)于住房的品味和自身的文化內(nèi)涵，它的建筑精神不只是代表著建筑業(yè)的發(fā)展，更折射出了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也展現(xiàn)了人類的進(jìn)步。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的了解，北京的別墅項(xiàng)目非常多，別墅的總建設(shè)面積超過(guò)了千萬(wàn)平方米，供應(yīng)量也非常大，準(zhǔn)備投資建設(shè)精品別墅的項(xiàng)目也很多，銷售也甚是火爆，幾乎把沒(méi)一塊土地都利用得非常好，很好的利用了它的價(jià)值，別墅市場(chǎng)得到了很大的促進(jìn)。

5、投資北京別墅的前景光明

別墅的投資者要根據(jù)北京市場(chǎng)別墅戶型的供應(yīng)和需求進(jìn)行合理的投資，要考慮環(huán)境，產(chǎn)品的品質(zhì)以及別墅周圍的氛圍等因素。從目前的情況來(lái)看，北京的溫榆河和金順路周圍的別墅產(chǎn)品，因?yàn)橐呀?jīng)是高檔的住宅區(qū)了，還聚集了許多外籍人士，所以在這一塊，有著穩(wěn)定的投資收益。但是也有一些專家提出，別墅作為樓市中有品質(zhì)又高端的產(chǎn)品，對(duì)于人們休閑和度假來(lái)說(shuō)還只是一少部分人的生活方式，不能盲目的投資，還是得了解別墅市場(chǎng)得供應(yīng)量和需求量。

結(jié)束語(yǔ)

從總體來(lái)說(shuō)，雖然政府已經(jīng)停止了對(duì)別墅地的供應(yīng)，但是北京別墅的發(fā)展趨勢(shì)和它在將來(lái)的發(fā)展前景還是可以看好的，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上看，價(jià)格還會(huì)有上漲的空間。針對(duì)別墅的不同戶型，可能獨(dú)棟別墅型的需求量會(huì)越來(lái)越大，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展得越來(lái)越好，人們的生活水平得到提高，對(duì)居住的要求也越來(lái)越高，尤其是和富有階層的人士越來(lái)越青睞有著高端人性化服務(wù)的別墅，而獨(dú)棟別墅正好符合他們的需求，預(yù)測(cè)這種別墅戶型的需求量將會(huì)越來(lái)越大。

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