劉會娟

摘要：針對房地產項目工程造價失控的原因進行了探討、分析，在此基礎上，提出了房地產項目工程造價的控制及管理的有效策略，旨在為了實現(xiàn)房地產工程造價控制的目標，推動房地產企業(yè)對造價的有效控制，使企業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

關鍵詞：房地產工程；造價控制與管理

隨著我國社會經濟的迅速發(fā)展和時代的不斷進步，以往的工程造價管理方法已經不能應對競爭日益激烈的市場，存在著諸多問題，只有做好房地產的工程造價管理，才能確保房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。因此，加強房地產項目工程造價控制與管理具有重要的意義。文章通過實際工作總結，就房地產項目工程造價控制問題及與有效的控制及管理措施進行探討。

一、房地產項目工程造價失控的原因

近年來，隨著我國城市人口的增多，房地產行業(yè)得到了快速的發(fā)展，對于房地產企業(yè)來說，將面臨著許多機遇和挑戰(zhàn)。然而，要想促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要加強房地產項目工程造價，提升企業(yè)的經濟效益。但是，目前來說，我國部分企業(yè)在房地產工程造價管理工作中，仍存在許多的問題，具體主要包括以下方面：①企業(yè)對前期項目策劃定位不足，缺乏一個完善的建設檔次和標準；②管理人員缺乏成本控制意識。在房地產項目成本控制過程中，要確定好項目檔次和成本控制目標，在滿足成本控制的情況下，不斷提升項目的功能水平；③在房地產工程設計過程中，出現(xiàn)設計上的不足，從而增加了工程投資成本；④在工程招投標階段，出現(xiàn)不合理的編制標底，招標條件難以體現(xiàn)出公平競爭性；⑤在工程施工階段，造價人員不重視造價動態(tài)跟蹤控制和結算審核；⑥工程設計變更和盲目簽證現(xiàn)象較多，從而引起造價上的誤差。管理人員不熟悉合同、預算的相關規(guī)定，不需要簽證的項目實行了簽證，分部分項工程未能按計劃施工等；⑦在結算階段，由于監(jiān)理或甲方人員不負責任，引起造價上出現(xiàn)誤差。

二、房地產項目工程造價的控制及管理

房地產開發(fā)建設的造價管理貫穿于項目全過程，從決策、設計、招投標、施工和竣工結算階段都關系到開發(fā)項目造價管理。因此，要解決房地產工程造價控制及管理中存在的問題，就要根據(jù)不同階段進行控制和管理。

（一）投資決策階段

在投資決策階段的造價控制中，應從以下幾方面人手：①合理地收集分析基礎資料，并確保資料的可靠性，而后造價人員對工程做出合理的投資預測；②做好房地產市場調研，對擬建項目的產品品質和種類及服務的市場情況做出合理的分析。如：在項目計劃期內充分了解市場對擬建產品的需求和建設情況、市場存量情況，并掌握好產業(yè)政策及未來的發(fā)展前景等；③不斷優(yōu)化項目前期方案。根據(jù)市場實際，對方案進行多方優(yōu)化，以節(jié)約項目投資。

（二）設計階段

在此階段，其設計費用大約占工程全費用的1%—3%，但是設計的合理性直接影響到工程總造價的70%的整體控制。在施工圖完成以后，工程造價基本確定。然而，根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在設計階段，在同樣保證質量的前提下，可以節(jié)約工程造價的10%—20%左右，而施工階段僅可節(jié)約工程造價的5%—10%左右。從中可以看出，要實現(xiàn)工程造價的合理控制，首先要重視設計階段的造價控制，不斷優(yōu)化設計方案，且要不斷完善主動限額設計及設計監(jiān)督制度，以便在造價控制與管理中能夠達到事半功倍的效果。比如：設計時可通過豎向標高的調整，嚴格控制挖土量和外運量；基礎選型應進行多方案比較，合理選擇既安全又經濟的基礎類型；嚴格控制鋼筋和砼用量及標號，少用純裝飾性設計，加大標準戶型研究，多采用成熟戶型體系，達到快速設計、快速開發(fā)，并在路網(wǎng)結構中嚴格控制硬景道路面積等等。其次在設計階段進行多方案比選時，利用價值工程進行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選擇技術先進、經濟合理的最優(yōu)設計方案，不盲目追求高標準，使設計方案在體現(xiàn)適用的基礎上適當美觀，合理使用財力、物力，以達到合理有效地控制工程造價的目的，少花錢辦大事，使有限的資金最大限度地發(fā)揮作用，以提高投資效益。

（三）招投標階段

招投標制度是工程承包發(fā)包的重要形式之一，同時也是一種采購方式，可為業(yè)主提供合適的建筑商或供貨商，且有利于資源配置的優(yōu)化，從而形成一種優(yōu)勝劣汰的市場機制。另外，它還是確保工程質量，提升工程進度的重要辦法。在招投標階段的造價控制當中，應合理地編制招標文件、加強招標圖紙的審核和現(xiàn)場勘查。對所提供的數(shù)據(jù)，做到準確無誤。為決策者的正確決策提供基礎數(shù)據(jù)保障。

（四）施工階段

施工階段的造價控制，是房地產項目建設全過程造價控制的重要組成部分。必須加強施工階段的造價控制意識，造價人員應嚴格按照相關定額及合同進行管理，按照相關約定進行工程款撥付。在工程實施階段，如有設計變更，則設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。比如只在工程設計階段，則只需修改圖紙，其它費用尚未發(fā)生，損失有限；如在采購階段變更，不僅僅需要修改圖紙，而且設備、材料還需重新采購；若在施工階段變更，除以上費用外，已施工的工程可能要拆除，勢必造成更大的損失。為此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計初期階段，尤其對影響工程造價重大的設計變更，要盡量做到早或少。再之，要加強工程變更的驗收，及時對施工索賠工作進行處理，以實現(xiàn)建設工程的人、財、物的合理利用，減少不必要的消耗，提升房地產項目的經濟效益。且在施工階段工程造價控制中，首先要建立健全內部經濟責任制，在企業(yè)內部推行成本責任制。工程項目部應重視成本核算，挖掘造價人員成本控制的潛力，掌握好項目投入成本和產出的關系，并對施工成本進行預測；其次，要定期對預算成本和實際成本的差異進行分析，以便能找出兩者之間的差距所在，采取降低實際成本的措施，實現(xiàn)預算成本控制目標。待各個單項項目施工完畢后，需要將各項費用匯總，并對各項實際價格與預算進行對比，以總結出造價控制的經驗，達到全面提高項目成本控制能力的目的。

三、結語

綜上所述，我們應全程參與到房地產工程造價控制當中，根據(jù)項目定位，做出準確的估算，引入合理的限額設計，在工程造價動態(tài)控制中，要明確項目的定位和檔次，在確保工程質量的前提下，不斷地提升工程的施工進度，合理控制房地產項目投資成本，提升企業(yè)的經濟和社會效益。