楊凱

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項非常系統(tǒng)的工程，包含了項目的決策期、設(shè)計期以及實施期。房地產(chǎn)項目管理是將人力成本、時間成本以及技術(shù)三者之間達(dá)成相協(xié)同，保證工程項目的任務(wù)能夠高質(zhì)量的完成。本文主要對新形勢下房地產(chǎn)項目管理中存在的問題進(jìn)行了相關(guān)的分析，并對這些問題提出相關(guān)的對策，從而將我國房地產(chǎn)管理水平加以提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；對策

當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)體系中非常重要的部分，房地產(chǎn)項目是較為復(fù)雜的工程項目，主要包含了決策期、設(shè)計期以及實施期三個階段，開發(fā)商是整個房地產(chǎn)項目管理的主體，也是整個項目開展的推動者，做好房地產(chǎn)項目管理工作就是將項目的成本以及時間成本協(xié)調(diào)好，保證房地產(chǎn)建設(shè)項目可以有序地開展下去，所以，房地產(chǎn)項目建設(shè)之中離不開房地產(chǎn)項目管理工作，充分發(fā)揮其作用，可以將房地產(chǎn)項目建設(shè)地更加完善。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

（一）決策階段

在這個階段，存在的問題主要是對于市場調(diào)查不重視，進(jìn)行決策過程之中有一定的漏洞，并且在目前的狀況之下，房地產(chǎn)開發(fā)商也沒有研究市場狀況。一些開發(fā)商覺得進(jìn)行大規(guī)模地圈地蓋房，就可以帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益，對于房地產(chǎn)項目建設(shè)前期的市場調(diào)查不重視，一個房地產(chǎn)項目的開展必須建立在房地產(chǎn)項目前期調(diào)查研究上，只有將工程項目的方案確定了，才能夠?qū)椖窟M(jìn)行投資建設(shè)。但是，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在接到工程建設(shè)后，就急于進(jìn)行開展，并沒有對其可行性進(jìn)行研究，一些房地產(chǎn)項目管理在決策過程之中存在很多的漏洞，特別是一些中小型開發(fā)商，大部分是由原先的施工建設(shè)單位或者建筑隊轉(zhuǎn)過來的，對于房地產(chǎn)管理方面的專業(yè)能力較為有限，對于項目的決策管理實行一言堂，極易導(dǎo)致決策的失誤，特別是在前期并沒有投入足夠的人力、物力等方面的房地產(chǎn)開發(fā)商，很多判斷都是來自于自身的經(jīng)驗，使得工程項目建設(shè)的市場定位出現(xiàn)偏差，對于一些機(jī)會錯失掉，只有具備可行性的工程項目研究報告，才能保證決策的有效性，使得工程建設(shè)項目較為科學(xué)，否則就會出現(xiàn)不科學(xué)的狀況。

（二）設(shè)計階段

房地產(chǎn)項目管理在這個階段也是存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)并沒有對這個階段的投資進(jìn)行控制，而且對于資金也沒有進(jìn)行充分利用，對于建筑產(chǎn)品質(zhì)量重視程度不夠，只是進(jìn)行了施工，并沒有重視設(shè)計環(huán)節(jié)，按照正常情況來看，施工項目的質(zhì)量以及進(jìn)度，在房地產(chǎn)施工項目中具有很重要的意義，然而，施工監(jiān)理的單位對項目來進(jìn)行控制成本的，然而房地產(chǎn)開發(fā)商較為傾向于施工，沒有重視設(shè)計，不能夠從實際情況進(jìn)行設(shè)計，對于消費者的需求也不能夠滿足，還有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是關(guān)注于設(shè)計的美觀度，并沒有從實質(zhì)上進(jìn)行評判，對于施工的具體樓盤也沒有考慮在內(nèi)進(jìn)行設(shè)計。

（三）實施階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目剛進(jìn)行施工的時候，對于項目的管理也是比較簡單化的，很多內(nèi)容都包含在總合同下分包合同中，工程監(jiān)理以及業(yè)主管理人員對于這些工作較為容易完成，然而在工程的分包過程之中，特別是工程配合以及接口方面存在很多的不確定性，簽署的合同并沒有細(xì)化，團(tuán)隊合作意識也是比較薄弱?？偡殖邪讨g的一些關(guān)系和責(zé)任劃分不清晰，使得工程延期，分包商分包工程之后并沒有與總承包商之間有密切的溝通，出現(xiàn)問題后，及時協(xié)同業(yè)主進(jìn)行解決，業(yè)主管理人員在工程施工過程之中變相地成為承包單位，對于工程項目的收尾工作，要花費比較大的時間成本用于協(xié)調(diào)溝通上，使得工程施工建設(shè)出現(xiàn)了很多問題，而且在出現(xiàn)質(zhì)量問題方面，互相進(jìn)行推諉，尤其是工程項目竣工的時候，業(yè)主代表需要將各方的意見進(jìn)行協(xié)調(diào)，其面臨著非常大的工作壓力和難度。

二、提升我國房地產(chǎn)項目管理問題的措施

（一）強化工程項目投資前期的調(diào)查研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段以及決策階段的問題是比較多的，這是由于前期市場調(diào)研不夠詳細(xì)，相關(guān)工作做得不到位，使得房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益，需要對很多商業(yè)信息盡快掌握，比如說消費者的消費需求以及市場狀況，并且對房地產(chǎn)項目建設(shè)的可行性要加以重視，對房地產(chǎn)開發(fā)需要投入的人力、財力以及物力等各方面進(jìn)行全面的分析，將前期的調(diào)研工作做到位。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段進(jìn)行的可行性研究之中，房地產(chǎn)開發(fā)商要多多采納房地產(chǎn)專業(yè)人員提出的建議，有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)商對于工程項目決策的質(zhì)量以及效率，從而為房地產(chǎn)項目進(jìn)一步開展奠定基礎(chǔ)。

（二）強化對設(shè)計階段投資成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的重點是項目的設(shè)計階段，對于傳統(tǒng)觀念中只對施工重視，不重視設(shè)計的狀況，目前，房地產(chǎn)市場上，各個項目的設(shè)計都非常具有時代感，能夠?qū)彿空叩幕拘枨蠹右詽M足，可以在較短的時間內(nèi)將資金收回，并能夠保證資金的持續(xù)性，在保證公司經(jīng)濟(jì)利益的同時，可以將企業(yè)的社會效益提升上去，有效地奠定了企業(yè)后續(xù)的發(fā)展。很多購房者面臨的問題就是購房難，買房是消費者生活中遇到的比較重大的事情，而且買房也是為了下一代著想，所以開發(fā)商要切實考慮到買房者真正的生活需求。

（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段的管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一次性開發(fā)項目，這也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的特點。工程項目管理單位要在管理方面具有相應(yīng)的特點，房地產(chǎn)項目的時間以及環(huán)境等方面對于管理方式及方法運用上不能生搬硬套，需要按照項目管理的本身情況進(jìn)行解決，并做好項目管理過程中弱項的解決，選擇適合本企業(yè)的現(xiàn)代化管理方法，將工程項目管理水平提升上去。對于項目目標(biāo)成本的管理要采用先進(jìn)的分析方法，比如本量利分析法等，對于成本、收入以及產(chǎn)量、利潤之間的關(guān)系要建立起模型進(jìn)行預(yù)測，不能將它們之間的關(guān)系簡單化地進(jìn)行定義，同時，根據(jù)企業(yè)自身生產(chǎn)管理的需求，建立起這方面的制度及流程，對不同的目標(biāo)值進(jìn)行細(xì)化和分解，從而實現(xiàn)整個系統(tǒng)的跟蹤以及相關(guān)問題的解決，有效地推進(jìn)成本管理的工作，從而保證經(jīng)濟(jì)效益可以得到較大程度地提高。同時，現(xiàn)代化管理的工作還是要以基礎(chǔ)管理工作為主的，比如在監(jiān)測手段方面、管理信息及報表的統(tǒng)計等不論是對何種管理方法的采用，都需要對這些基礎(chǔ)性工作提供比較詳實的數(shù)據(jù)信息，如果不采用正確的監(jiān)測計量方法，對于信息來說不能夠做好及時地反饋，很多項目的管理方法不管多么地先進(jìn)，都不會帶來積極有效地作用和意義。因此，對于各個部門的基礎(chǔ)管理工作要切實做好，對于一些基礎(chǔ)資料的積累要做到詳盡，從而為現(xiàn)代管理方法的實施奠定基礎(chǔ)，使得項目管理方法可以在實踐工作之中能夠發(fā)揮出更好的作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)管理要積極做好，并能夠重復(fù)進(jìn)行使用，將這些科學(xué)的管理方法能夠切實地應(yīng)用到項目本身之中。很多項目在執(zhí)行的過程之中，還是較為復(fù)雜化的，并且有很多干擾因素，施工計劃在落地的過程之中會和原先制定的情況不一致，使得施工進(jìn)度出現(xiàn)延誤或者提前的狀況，那么這種情況之下，就需要按照計劃嚴(yán)格地執(zhí)行，做好全面的控制工作，從而獲得比較好的成效。各個階段的工作都是比較基礎(chǔ)的工作，只有將這些基礎(chǔ)工作做好才能夠在后期工作之中獲得比較好的成果。

（四）做好項目收尾時期的管理工作

對于房地產(chǎn)項目的收尾時期，需要開發(fā)商組織各個部門成立項目收尾工作的小組，做好各個部門的分工工作，協(xié)同將工程項目的收尾時期的工作做好。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項目實施的早期。將工程項目以及各方的關(guān)系理順，將收尾工作時期的工作量減少，工程項目的承包單位在施工時期，需要根據(jù)工程項目的實際狀況，對其進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，并將其分成不同的階段進(jìn)行實施，從而根據(jù)不同的施工階段來對其進(jìn)行招標(biāo)，另外，對總承包商要完成的工作進(jìn)一步明確，要由總承包商來完成的，那就要根據(jù)其管理的方面進(jìn)行細(xì)化，并為開發(fā)商有效地提供服務(wù)，對于自我管理要更加注重，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項目要切實地減少，并將所有的工程項目進(jìn)行細(xì)化，深化其合同的相關(guān)條件，使得工程項目的開發(fā)商以及監(jiān)理單位之間實現(xiàn)協(xié)調(diào)性，對于一些風(fēng)險能夠有效地避免，對于開發(fā)商來說，盡量減少其分包項目，有效地將各個工程在整體上實現(xiàn)一體化，對于工程承包合同條件以及間接口配合的條件進(jìn)一步做好深化工作，確保開發(fā)商和監(jiān)理單位之間的管理和溝通能夠有效地開展。

（五）提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的綜合能力

目前，我國一些房地產(chǎn)項目的管理人員在專業(yè)性上比較弱，項目管理人員的綜合能力也是有待提升，對于房地產(chǎn)項目管理的性質(zhì)、任務(wù)等多個方面的認(rèn)識存在不足，項目管理方面也是做得不到位，使得我國房地產(chǎn)項目在基本理念方面落后于先進(jìn)國家很多，對于房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)，房地產(chǎn)項目管理人員要具備綜合的能力。在管理理念以及領(lǐng)導(dǎo)上要積極地跟進(jìn)時代，將項目管理中先進(jìn)理念應(yīng)用其中，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，就要使用先進(jìn)的管理工具，從而有效地實現(xiàn)工程項目的現(xiàn)代化管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理人員要積極學(xué)習(xí)管理技術(shù)以及理論知識，并強化培訓(xùn)，有效地提升工程項目管理人員的素質(zhì)水平，使得項目管理的隊伍能夠健康成長，并有效地保證工程項目管理的健康。

三、結(jié)語：

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題主要是前期的調(diào)研工作不重視，決策方面缺少機(jī)制，重視施工，而沒有從實際狀況出發(fā)進(jìn)行設(shè)計，在合同簽訂方面不夠詳實等，面對這些問題，就需要工程項目在開展之前做好調(diào)查研究，并控制好設(shè)計階段的投資成本，對于項目的基礎(chǔ)管理工作要做好的同時，還需要強化收尾時期的工作，努力提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的綜合能力，從而將其管理房地產(chǎn)項目的水平加以提升。