方冬蓮

摘 要：改革開放以來，國家對住房制度改革規(guī)定一系列方針政策，從而使住房制度得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日益活躍，呈現(xiàn)供求兩旺態(tài)勢，極大地提高了城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量，取得了舉世矚目的成績。房地產(chǎn)市場的持續(xù)高速發(fā)展，有效地促進了房地產(chǎn)測繪業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。其目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)交易等提供基礎數(shù)據(jù)和圖檔資料。

關鍵詞：房產(chǎn)；測繪；管理；標準

1 前言

房地產(chǎn)測繪是社會主義建設事業(yè)中發(fā)展起來的，為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理服務的一門應用技術，是調(diào)查和測定房地產(chǎn)自然狀況與權屬狀況的專業(yè)測量。本文首先論述了房產(chǎn)測繪的目的和內(nèi)容，分析研究了房產(chǎn)測繪的定位與管理，就房產(chǎn)測繪的技術標準中的不足及不同標準中的不一致性進行了評述，并指出房產(chǎn)測繪中相關部門應予以的必要協(xié)作。本文是個人的一些見解，可供同行參考借鑒。

2 房產(chǎn)測繪的定位與管理問題分析

測繪成果一旦被房產(chǎn)登記機構審核采用便作為登記機構的行政行為，產(chǎn)生法律效力，所以房產(chǎn)測繪不屬中介經(jīng)營行為，而是一種法定測繪。目前全國各地城市房產(chǎn)測繪管理工作大體分為：三類：一是行業(yè)壟斷類：在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內(nèi)，權屬管理、測繪管理單位、房產(chǎn)測繪單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測繪工作由房產(chǎn)行政主管部門下屬的測繪單位壟斷。二是行業(yè)半壟斷類：房產(chǎn)測繪市場在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測繪單位間放開，系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測繪工作。三是測繪市場化：房產(chǎn)測繪市場完全市場化放開，地方房產(chǎn)行政管理部門設立房產(chǎn)測繪管理機構，上述情況在實際運行中各有利弊。行業(yè)壟斷，其弊端在于沒有競爭，容易導致服務意識淡化，降低工作效率，缺少監(jiān)管；其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門對測繪單位的管理上責權利清晰，測繪單位不會受到開發(fā)企業(yè)的影響。市場放開時，測繪機構之間競爭激烈，相互壓價，成果質(zhì)量降低，管理上責權利不明確，房產(chǎn)測繪行政管理權在地方測繪主管部門，而相關責任由房產(chǎn)行政主管部門承擔；測繪機構受開發(fā)企業(yè)制約，給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權登記工作帶來很大的風險，因此“測管分離”勢在必行?！皽y管分離”并非市場化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)管理服務的宗旨，規(guī)范了房產(chǎn)測繪行為，確立了房產(chǎn)測繪的權威性，體現(xiàn)了“測管分離”的指導思想，有利于提高房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，又維護了房地產(chǎn)市場的正常秩序，避免了測繪人員流動性大，測繪機構惡意降價競爭，數(shù)據(jù)成果標準不一致的問題，降低了交易權屬登記部門使用不規(guī)范的測繪成果導致的行政風險。

3 房產(chǎn)測繪的依據(jù)標準分析

3.1 《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關內(nèi)容滯后

隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋的建筑結(jié)構和建筑形式日趨多樣化、復雜化，2000年頒布的國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關的辦法或規(guī)范以求解決實際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。比如新出現(xiàn)的“復式結(jié)構”“消防連廊”《規(guī)范》中無從查找，《規(guī)范》中一些條款模糊不清，會讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。比如8.2.1K）“有柱或有圍護結(jié)構的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構的外圍水平投影面積計算”。可以理解為只要有柱或有圍護結(jié)構的門廊、門斗均按其柱或圍護結(jié)構的外圍水平投影計算全面積計算。但是8.2.2B）中“獨立柱、單排柱的門廊屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算”。同樣的有柱門廊，出現(xiàn)兩種結(jié)果。《規(guī)范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定，產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件達成協(xié)議執(zhí)行，無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。并沒有對其內(nèi)容給以詳細解釋，執(zhí)行起來很茫然。隨著《物權法》的實施，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已成為不動產(chǎn)物權中的重要權力。

3.2 《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測算規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門用于新建商品房預售、權屬登記的房屋建筑面積測算執(zhí)行的標準是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，而規(guī)劃部門和建筑設計單位計算房屋建筑面積執(zhí)行的標準是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，這兩個規(guī)范都是國家標準，具有同等的效力，但是在計算面積的標準上存在不同，雖然各自的側(cè)重點不一樣，可計算結(jié)果導致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個不同的建筑面積。

4 房產(chǎn)測繪中相關部門的協(xié)作問題分析

4.1 建設工程規(guī)劃許可

我國城鎮(zhèn)規(guī)劃實行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設單位持注明勘察設計證明的總平面圖、建筑設計平面、立面、剖面圖、基礎圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門進行審查，經(jīng)審查批準后核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設工程的具體內(nèi)容和各項指標在建設工程規(guī)劃許可證通知書及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照建設工程規(guī)劃許可證審批的內(nèi)容開發(fā)建設，所以建設工程規(guī)劃許可證，通知書及附圖成為受理房產(chǎn)測繪的要件之一。建設工程規(guī)劃許可具體內(nèi)容應該體現(xiàn)審批項目中房屋的層數(shù)、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對建設單位報審的建筑施工圖紙的確認，這樣房產(chǎn)測繪機構才能準確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數(shù)量，為產(chǎn)權登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測繪成果資料。

4.2 司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務時，常常會遇到困難。因為房產(chǎn)測繪工作既有技術性又有政策性，所出具的測繪成果資料為產(chǎn)權登記服務，必須符合房產(chǎn)測量規(guī)范及房產(chǎn)登記的相關要求，而實際工作中會遇到各種不同情況，使得房產(chǎn)測繪無法進行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或?qū)⒛骋惶追课菖袥Q給多個產(chǎn)權人等，造成測繪業(yè)務無法進行，如果部門之間協(xié)作配合，共同確定分攤方案和權屬界限，就會避免司法判決后無法進行房產(chǎn)測繪的事情發(fā)生。

5 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高，房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

參考文獻：

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