李紀(jì)中

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)，人們生活水平的提高，造就了市場上對于房地產(chǎn)的旺盛需求，也使得近二十年的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷走高的趨勢，但是市場上的房地產(chǎn)價(jià)格的差異化，讓人無所適從。為了更好地了解房地產(chǎn)的合理價(jià)格水平，滿足市場需求，有必要對房地產(chǎn)進(jìn)行合理的價(jià)值評估。在進(jìn)行價(jià)值評估時(shí)，遵循相關(guān)的評估程序，熟知價(jià)值評估的影響因素，合理選擇評估方法，則有助于合理評定估算房地產(chǎn)價(jià)值。本文對房地產(chǎn)價(jià)值的合理性評估進(jìn)行了簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值；評估；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于基本生產(chǎn)要素，同時(shí)也有效改善了人居環(huán)境，提高了人民群眾生活質(zhì)量，具有附加值高、價(jià)值大等特征?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢總體良好，特別是伴隨城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的投資吸引力逐漸增強(qiáng)，在近年來吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)25%左右，以房地產(chǎn)業(yè)為媒介吸引投資項(xiàng)目達(dá)40%。以2016年為例，我國房地產(chǎn)增加值在GDP中占據(jù)比例為6.5%，對GDP增長貢獻(xiàn)率呈現(xiàn)出上升趨勢。房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)延伸至相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)中，通過發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，能夠有效帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)發(fā)展過程中也存在不同程度的分化現(xiàn)象，有必要對其中存在的非理性因素加以分析，采取相應(yīng)的防范措施。

2 城市房地產(chǎn)價(jià)值評估的特點(diǎn)

2.1 目標(biāo)清晰，目的明確

產(chǎn)權(quán)持有者委托評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行綜合性評估，產(chǎn)權(quán)持有者一般是房地產(chǎn)的擁有者，他們本身的目的清晰，就是通過評估，得出公正合理的價(jià)格，為以后的金融活動(dòng)提供一定的依據(jù)。所以委托人會(huì)對房地產(chǎn)自身的市場價(jià)格從周邊房屋比較、地理位置參考等方面進(jìn)行綜合的考量。結(jié)合房屋本身使用的具體情況，綜合評價(jià)房屋現(xiàn)在的市值，如精裝修等也放在考量之內(nèi)。

2.2 對專業(yè)評估師的專業(yè)能力要求高

房地產(chǎn)評估涉及面比較廣，對精準(zhǔn)度的要求非常高，不容有失，所以專業(yè)知識(shí)和能力必須強(qiáng)。首先，做好房地產(chǎn)評估，必須對城市房地產(chǎn)價(jià)格、周圍環(huán)境、人文環(huán)境熟悉；其次，金融知識(shí)必不可少，掌握分析房地產(chǎn)走向的能力，了解波動(dòng)，預(yù)測波峰和波谷，掌控小幅震蕩對房地產(chǎn)的影響大小；最后，針對不同地區(qū)的房地產(chǎn)評估要求，做出相應(yīng)的變動(dòng)且符合要求。

2.3 從業(yè)人員必須具備政策敏感度

房地產(chǎn)行業(yè)的管理也是相對嚴(yán)格的，受到政策管理的高度重視。從事房地產(chǎn)評估的工作必須有政策敏感度，能適時(shí)跟上政策的節(jié)奏。隨時(shí)依據(jù)最新的政策和法規(guī)，從事評估工作，保證委托人和產(chǎn)權(quán)持有者的利益，做到合法從業(yè)。

2.4 評估師的風(fēng)險(xiǎn)把控能力必須強(qiáng)

房地產(chǎn)的評估工作，風(fēng)險(xiǎn)較高，其價(jià)值可能隨金融市場變化而改變，也會(huì)受到房地產(chǎn)行業(yè)、自身企業(yè)管理等方面的影響，因此，必須依靠優(yōu)秀的房地產(chǎn)評估師的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，將評估工作盡可能做到最好，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。但是房屋的估價(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，而房屋的貸款可能是二十、三十年，中間涉及的因素比較多，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加大，評估后的結(jié)果一定要告知委托人，盡可能規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)價(jià)值評估的影響因素

3.1 房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成通常包括七項(xiàng)，即土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、資金成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。其中，開發(fā)成本包括了土地開發(fā)成本、建筑物建造成本。在評估時(shí)，評估對象房地產(chǎn)一般會(huì)分為土地、建筑物及房地合一狀態(tài)下的房產(chǎn)三種基本存在形態(tài)。不同的評估對象，其成本構(gòu)成項(xiàng)目不盡相同，從而使得最終的評估結(jié)果也會(huì)有所不同。因此，明確其價(jià)值構(gòu)成項(xiàng)目就顯得尤為重要。

3.2 房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素

房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地產(chǎn)普遍、共同的因素，如社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素等，房地產(chǎn)價(jià)值普遍會(huì)受到一般因素的影響。其次是區(qū)域因素，即房地產(chǎn)所在特定區(qū)域及地段的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特征對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。由于房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)位的綜合體，由此可知，區(qū)域因素對房地產(chǎn)價(jià)值有著重大影響。此外，在評估時(shí)還應(yīng)注意評估對象的用途，不同用途的房地產(chǎn)，區(qū)域因素對其價(jià)值的影響程度也有所不同。最后是個(gè)別因素，即房地產(chǎn)的個(gè)別特征對房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素，具體涉及土地、建筑物、房地產(chǎn)權(quán)益三個(gè)方面，可細(xì)分為面積、形狀、鄰街狀況、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、新舊程度、權(quán)屬、容積率、土地使用權(quán)年限等方面，市場上所謂的“一房一價(jià)”由此體現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介

4.1 市場法

市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格信息，同時(shí)根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價(jià)值因素，對參照物的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法為：

被評估房地產(chǎn)價(jià)值=參照物房地產(chǎn)價(jià)格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)

市場法的應(yīng)用前提是具有公開活躍的交易市場，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

4.2 成本法

成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價(jià)值。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：①土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地的購置成本即為土地成本；②建造成本。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；③利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價(jià)值增值的部分，在計(jì)算利潤時(shí)，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤。④待估建筑物已經(jīng)發(fā)生貶值。通過用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，得到的差額作為評估價(jià)值的結(jié)果。

由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：

被評估房地產(chǎn)價(jià)值=土地成本+建造成本+利潤—各項(xiàng)貶值

在使用成本法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會(huì)平均消耗成本來計(jì)算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計(jì)算；各項(xiàng)成本的確定必須以評估時(shí)點(diǎn)的各種價(jià)格來確定，不能是過去或未來的價(jià)格。

4.3 收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)該明確任何一個(gè)理智的投資者在投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會(huì)超過其在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價(jià)值的方法。在收益法中有三個(gè)基本的要素：①被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計(jì)量。②在獲得預(yù)期收益的同時(shí)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以量化，即折現(xiàn)率可以明確。③被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法為：

P=∑Ri/（1+r）i

其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)價(jià)值評估是房地產(chǎn)交易中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在評估過程中，只有明確評估目的與評估對象，熟知房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成及其價(jià)值影響因素，遵循相關(guān)的評估程序，選擇合適的評估方法，才有助于合理評估房地產(chǎn)的價(jià)值，從而幫助人們了解房地產(chǎn)市場的合理價(jià)格水平。

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