秦雪

摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步和各項(xiàng)管理制度細(xì)節(jié)的不斷完善，機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤服務(wù)部門不斷轉(zhuǎn)變工作職能，推行了有償物業(yè)管理服務(wù)。但在推行過程中，由于實(shí)際的管理規(guī)劃中存在住宅區(qū)老舊，管理技術(shù)和管理水平不高，職工對(duì)于新的收費(fèi)策略難以適應(yīng)、管理費(fèi)用不足等著系列難題，需要在不斷進(jìn)行完善。本文就機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理中存在的問題，從更新物業(yè)管理理念、優(yōu)化物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、提高管理人員管理素質(zhì)和健全物業(yè)服務(wù)管理制度等方面進(jìn)行分析討論，探討解決思路。

關(guān)鍵詞：機(jī)關(guān)事業(yè)單位；物業(yè)管理；難題；解決思路

1引言

機(jī)關(guān)事業(yè)單位推行物業(yè)管理的過程中，應(yīng)該以提高管理團(tuán)隊(duì)的管理服務(wù)能力為主。在平常工作過程中，要進(jìn)行思維思路更新，要采用全新的管理理念，樹立明確的管理觀念。通過管理制度政策制定，提高管理水平，解決實(shí)際問題。要將服務(wù)意識(shí)貫穿于物業(yè)管理工作的始終，努力為居民創(chuàng)制舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境。

2機(jī)關(guān)事業(yè)單位在物業(yè)管理過程中存在的困難

2.1機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的管理水平不足

在物業(yè)管理的推行過程中，由于受到機(jī)關(guān)事業(yè)單位長期以來體制機(jī)制影響，管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置較為內(nèi)部化，與社會(huì)發(fā)展不接軌，與社會(huì)同等規(guī)模的住宅區(qū)物業(yè)管理公司相比，競爭能力不足，管理水平急需提高。由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理水平不足，居民在物業(yè)管理的推行過程中，雖然支付物業(yè)管理的費(fèi)用，但仍然得不到足夠的物業(yè)管理服務(wù)，居民怨言較重，導(dǎo)致機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理推行受到了層層阻礙。

2.2機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)設(shè)置存在問題

由于受制度影響，機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)機(jī)構(gòu)在初設(shè)時(shí)，主要由原有的后勤部門轉(zhuǎn)變而來，很多后勤部分在轉(zhuǎn)變過程中存在著或多或少的問題，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，沒有把原有的后勤部門與主體分離開來，由于結(jié)構(gòu)存在問題，使得某些部門沒有專人負(fù)責(zé)，在問題出現(xiàn)之后，難以及時(shí)的解決。在人員構(gòu)成上也存在一些問題，原有的后勤管理人員無法適應(yīng)新的管理制度，服務(wù)水平還停留在原有水平，服務(wù)的細(xì)致程度需要提高，以往的人員編制已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)在的服務(wù)需求和管理意識(shí)。因此，機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)該按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和政府機(jī)構(gòu)改革的要把機(jī)關(guān)行政部門部分經(jīng)營、服務(wù)和保障的內(nèi)容分離到社會(huì)化的物業(yè)管理中心，實(shí)行有償服務(wù)。

2.3管理人員的服專業(yè)素質(zhì)有待提高

在物業(yè)管理的推廣過程中，隨著體制的打破，需要對(duì)于市場(chǎng)化的各種服務(wù)精神加以學(xué)習(xí)。在機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理中，服務(wù)意識(shí)不足是管理人員在管理中存在的不足之一。管理過程中的服務(wù)意識(shí)不足，歸根到底是管理人員專業(yè)素質(zhì)不足的體現(xiàn)。目前，在機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理人員的學(xué)歷構(gòu)成中，管理專業(yè)的專業(yè)人才鳳毛麟角，在許多物業(yè)組織的人員構(gòu)成中，不僅管理人員文化素質(zhì)普遍不足，而且還缺少專業(yè)的物業(yè)管理人才。這將導(dǎo)致在應(yīng)用現(xiàn)代設(shè)備的過程中，人員無法操作設(shè)備，服務(wù)跟不上。

3.機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理中問題的解決思路

3.1更新物業(yè)管理的理念

在解決辦法上，首先需要把思想理念的更新作為重點(diǎn)內(nèi)容。在物業(yè)管理的理念中，需要關(guān)注市場(chǎng)上優(yōu)秀的物業(yè)管理公司經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于其中的先進(jìn)的管理理念進(jìn)行關(guān)注，并進(jìn)行系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)，使得物業(yè)管理人員能夠樹立正確的意識(shí)，在工作的過程中，具有明確的方向。在管理理念的學(xué)習(xí)中，需要以服務(wù)意識(shí)的樹立作為理念中心意識(shí)。在進(jìn)行管理的過程中，扮演好自己所需要扮演的角色服務(wù)于業(yè)主。以具體的事實(shí)為例，例如，在物業(yè)管理的人員與業(yè)主同時(shí)乘坐管理區(qū)域內(nèi)部的電梯時(shí)，需要管理人員以服務(wù)業(yè)主作為行為的重要原則，在電梯的使用過程中，主動(dòng)的詢問業(yè)主需要?？康臉菍樱⒛軌蚨Y讓業(yè)主先上先下，使得自己在面對(duì)業(yè)主的過程中，處于良好的工作服務(wù)狀態(tài)。與此同時(shí)，需要在儀態(tài)以及表情上，符合一個(gè)物業(yè)管理人員的身份，做到儀態(tài)端莊，微笑服務(wù)。

3.2優(yōu)化機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

在進(jìn)行管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置時(shí)，需要從兩個(gè)不同的方面進(jìn)行入手。其一，需要對(duì)于市場(chǎng)上同等規(guī)模的機(jī)構(gòu)進(jìn)行關(guān)注，并能夠取得交流以及練習(xí)，使得機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，能夠參考市場(chǎng)上其他類似機(jī)構(gòu)的設(shè)置，獲得機(jī)構(gòu)設(shè)置的完善。與此同時(shí)，需要從具體的問題的進(jìn)行出發(fā)，在物業(yè)管理的過程中，各個(gè)管理機(jī)構(gòu)所存在的個(gè)別情況有所差別，需要在管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置上參照實(shí)際的情況，面對(duì)實(shí)際的居民需求，設(shè)置相關(guān)的機(jī)構(gòu)。例如，在某些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的區(qū)域中 ，存在著幼兒園等居住區(qū)的附屬機(jī)構(gòu)，需要針對(duì)于這一方面進(jìn)行具體的服務(wù)設(shè)置。其次，在許多機(jī)關(guān)事業(yè)單位的設(shè)置中，有許多的物業(yè)管理的群體繼承于單位原本的機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)了人員冗雜的情況。這使得經(jīng)費(fèi)的利用，有一部分需要支付與不必要的人員工資的開支，同時(shí)工作的效率較為低下、工作的能力難以得到實(shí)際的提升。需要對(duì)于這樣的情況，采取及時(shí)的人員削減以及人員的更新，使得在物業(yè)管理的過程中，能夠做到機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，工作人員各司其職，工作能夠在有條不紊的境況下，得到有序的開展。

3.3提高管理人員的物業(yè)管理素質(zhì)

這一方面需要和前一策略之間進(jìn)行緊密的結(jié)合，首先使得物理管理人員的人員結(jié)構(gòu)層次得到有效的更新。在專業(yè)的人員的引進(jìn)中，對(duì)于待引進(jìn)人員的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行較為嚴(yán)格的考察，使得人員的真實(shí)能力能夠在考察的過程中得到展現(xiàn)。對(duì)于物業(yè)管理人員的高度重視，是由于專業(yè)管理人員在工作中所需要承擔(dān)的任務(wù)較多。其一，需要采用專業(yè)的管理知識(shí)，對(duì)于實(shí)際的物業(yè)管理工作進(jìn)行規(guī)劃，制定以及修改原有的管理規(guī)則，使得規(guī)則與現(xiàn)實(shí)的狀況之間更加的吻合，能夠?yàn)闃I(yè)主提供更加專業(yè)的管理服務(wù)。其次，在專業(yè)管理人員的引進(jìn)之后，需要利用專業(yè)的知識(shí)對(duì)于其他的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使得全體工作人員的業(yè)務(wù)水平都能夠得到有效的提，因此在人員的選擇上，需要以有工作經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)背景的人才為先。在培訓(xùn)的過程中，需要培訓(xùn)師以及接受培訓(xùn)的人員之間進(jìn)行充分的交流，使得培訓(xùn)的效果能夠真正的得到體現(xiàn)，對(duì)于工作中的具體問題進(jìn)行探討以及解決。充分的交流以及溝通，也能夠使得人員的協(xié)作能力有所提升。

3.4健全物業(yè)服務(wù)管理制度

行政事業(yè)單位小區(qū)在物業(yè)管理制度上存在一定的缺陷，因?yàn)楣芾碇贫鹊牟煌晟茖?dǎo)致物業(yè)管理水平較低，因此健全物業(yè)服務(wù)制度是保證物業(yè)長期發(fā)展的重要手段。首先建立小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度，帶動(dòng)物業(yè)向制度化和規(guī)范化方向發(fā)展。其次建立物業(yè)獎(jiǎng)罰制度，對(duì)業(yè)主不滿意的方面要積極改進(jìn)，對(duì)那些服務(wù)態(tài)度好工作效率高的物業(yè)管理人員，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門要充分利用現(xiàn)有物業(yè)搞好經(jīng)營，千方百計(jì)增加經(jīng)營收入以補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。比如，利用現(xiàn)有閑置房產(chǎn)出租或聯(lián)合興辦不影響辦公或居民生活的實(shí)業(yè)，還可以由后勤服務(wù)部門增設(shè)特需維修、商品配送、中介代理等有償服務(wù)項(xiàng)目既增加經(jīng)營收入又為居民提供方便，通過物業(yè)的經(jīng)營和擴(kuò)大服務(wù)增加收入補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。

4結(jié)束語

機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理存在的難點(diǎn)，幾乎是所有行政事業(yè)單位物業(yè)管理的通病，要想使得有償物業(yè)管理制度順利推行，就必須樹立好物業(yè)服務(wù)意識(shí)、健全物業(yè)管理制度、提高物業(yè)管理人員素質(zhì)等幾項(xiàng)關(guān)鍵的內(nèi)容。只有獲得業(yè)主的支持，才能在事業(yè)單位中順利推行物業(yè)管理。

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