馬睿

摘 要：隨著我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工難度也不斷提升，這些都在很大程度上擴(kuò)大了投資額度。作為投資數(shù)量大、施工過(guò)程復(fù)雜的基礎(chǔ)性工程，實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理、控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)是工程管理和工程造價(jià)共同指向的目標(biāo)。因此，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，應(yīng)該全面加強(qiáng)工程造價(jià)管理和控制，綜合性優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；實(shí)施階段；工程造價(jià)；有效控制

中圖分類號(hào)：F127；TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2018）20-0161-02

房地產(chǎn)項(xiàng)目是建筑行業(yè)中的主流項(xiàng)目，具有投資額度高、施工周期長(zhǎng)、造價(jià)控制復(fù)雜等多方面的特點(diǎn)。尤其是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，它自身的造價(jià)控制與管理容易受到多方面因素的影響。為有效優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理能力，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)影響因素，采取科學(xué)有效的控制措施，全方位提升工程造價(jià)的整體管理水平，科學(xué)有效提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)影響因素分析

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，并不是單純指施工階段。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理與控制，也不單純指施工階段，而是指從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段到其竣工階段等全過(guò)程。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資額度非常高，少則數(shù)千萬(wàn)，多則數(shù)十億數(shù)百億?？茖W(xué)做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理與控制，不僅能夠減少不必要的資金消耗，同時(shí)還能夠在很大程度上提升建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的影響因素是比較多元化的，具體包括如下方面。

（一）政府政策對(duì)工程造價(jià)的影響

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)，對(duì)于土地的需求比較大，若地價(jià)比較高，則房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本也會(huì)有所增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)開始之初一直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束都要受到政府的監(jiān)督以及管理，同時(shí)還需要支付相應(yīng)的費(fèi)用，這些對(duì)于工程項(xiàng)目的造價(jià)都會(huì)有一定的影響。如在建設(shè)安全管理方面，建設(shè)單位為獲得政府部門的審批，需要通知施工單位嚴(yán)格落實(shí)政府關(guān)于安全施工的標(biāo)準(zhǔn)和流程。施工單位在落實(shí)安全標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，需要投入一定的設(shè)備、資金和人力等，這本身就是一筆巨大的開支。同時(shí)，監(jiān)督部門對(duì)于建筑項(xiàng)目的用地要做規(guī)劃，規(guī)定某塊地皮的建設(shè)密度，這樣對(duì)于用地的使用費(fèi)用都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施階段，受政府部門的監(jiān)管和管理等影響比較大，這在一定程度上容易增加房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)和投入。

（二）外部環(huán)境對(duì)工程造價(jià)的影響

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施階段的造價(jià)管理是非常關(guān)鍵的，但它的造價(jià)管理與控制也容易受到外部環(huán)境的影響。外部環(huán)境是一個(gè)廣義性的概念，既包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中受遭受的社會(huì)環(huán)境，也包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域的自然環(huán)境。一方面，社會(huì)環(huán)境對(duì)工程造價(jià)的影響。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是比較大型的工程項(xiàng)目，它施工周期長(zhǎng)，對(duì)于施工機(jī)械設(shè)備、施工人員、施工材料等需求量比較大。一旦施工人員的成本有所增加，或施工材料的費(fèi)用有所改變，就可能會(huì)影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體造價(jià)控制水平。比如，混凝土價(jià)格上漲，就容易增加工程項(xiàng)目的整體成本。另一方面，自然環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)影響也比較大。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目基本都是室外進(jìn)行的大型項(xiàng)目，受天氣狀況、水文條件、地質(zhì)情況等影響比較大。若房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工區(qū)域?yàn)檐浲恋鼗陧?xiàng)目施工前還需要投入一定的成本進(jìn)行軟土地基的處理和夯實(shí)。再比如，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段若遭遇惡劣天氣狀況，就可能需要停工等待，這便會(huì)對(duì)工程工期產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而增加工程造價(jià)。

（三）設(shè)計(jì)施工對(duì)工程造價(jià)的影響

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工前，需要設(shè)計(jì)單位按照建設(shè)單位的意圖和目標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并出具設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要明確和體現(xiàn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)模等，只有這樣才能有效提升建筑設(shè)計(jì)的整體水平與質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，設(shè)計(jì)費(fèi)用本身就是一筆較大的投入。若建設(shè)單位沒(méi)有注重設(shè)計(jì)成本的考量，就容易增加房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體造價(jià)。與此同時(shí)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，若設(shè)計(jì)方案不夠精準(zhǔn)，存在質(zhì)量問(wèn)題，可能就涉及設(shè)計(jì)變更，工程成本增加，或者工程變更，工程量增加等。此外，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，施工組織設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)的應(yīng)用，都會(huì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)計(jì)算的重要依據(jù)。特別是當(dāng)新型技術(shù)出現(xiàn)時(shí)，施工單位應(yīng)該持審慎的態(tài)度，先對(duì)施工技術(shù)進(jìn)行小范圍的實(shí)驗(yàn)，待施工技術(shù)的確取得良好的效益時(shí)，再進(jìn)行推廣應(yīng)用。同時(shí)，還需要做好成本核算，分析新型施工技術(shù)的投入與產(chǎn)出之間的平衡性。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的有效控制

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，影響工程造價(jià)管理與控制的因素是比較多元化的。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、優(yōu)化建設(shè)單位的經(jīng)營(yíng)收益，以較小的資金投入獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該全面加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理和控制，實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理，整體把握影響造價(jià)的諸多因素，更加科學(xué)有效地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)管理與控制，并不是指房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工階段，而是涵蓋房地產(chǎn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、竣工等全過(guò)程。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制，應(yīng)該率先做好招投標(biāo)階段的造價(jià)控制。一方面，建設(shè)單位應(yīng)該科學(xué)制定招標(biāo)文件，配合管理部門科學(xué)審核投標(biāo)文件，保證整個(gè)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的公正與規(guī)范。部分建設(shè)單位之所以會(huì)出現(xiàn)工程造價(jià)攀升、工程造價(jià)增加等問(wèn)題，一部分原因在于缺乏對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管理和規(guī)范。負(fù)責(zé)建設(shè)單位招投標(biāo)工作的相關(guān)人員可能與投標(biāo)企業(yè)存在利益媾和的問(wèn)題，置建設(shè)單位整體利益于不顧，盲目選擇不具備投標(biāo)資格或者價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯的投標(biāo)企業(yè)。鑒于此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理，應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)范好招投標(biāo)環(huán)節(jié)。另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施具有新的特點(diǎn)，施工單位往往需要帶資施工，通俗理解就是施工單位獲得房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工權(quán)限后，可能需要墊資施工。因此，作為施工企業(yè)在參加投標(biāo)過(guò)程中，需要明確招標(biāo)文件的內(nèi)容，詳細(xì)了解和掌握施工現(xiàn)場(chǎng)的地理環(huán)境、地質(zhì)情況等對(duì)工程建設(shè)成本投入造成的影響，最大限度避免外部因素對(duì)工程施工工期、質(zhì)量、安全等的影響，為工程造價(jià)的控制奠定良好的基礎(chǔ)。此外，建設(shè)單位還需要重點(diǎn)審核施工單位的資質(zhì)、信譽(yù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等因素，選擇具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的施工企業(yè)，在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，有效降低工程造價(jià)。

（二）優(yōu)化和加強(qiáng)合同管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)，施工規(guī)模大，后期驗(yàn)收和竣工結(jié)算的依據(jù)是合同。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理，必須優(yōu)化和加強(qiáng)合同管理，明確合同的內(nèi)容，約定雙方的權(quán)益，更好地提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體造價(jià)控制水平。一方面，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合同中，應(yīng)該明確建設(shè)單位、施工單位的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)該通過(guò)合同明確要求施工單位的工程質(zhì)量與安全，施工標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，還必須明確施工工期以及交付日期。施工單位應(yīng)該通過(guò)合同明確自身的合法權(quán)益和施工職責(zé)。另一方面，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理中，還應(yīng)該細(xì)化合同內(nèi)容，如工程計(jì)價(jià)條款、材料費(fèi)計(jì)算、變更簽證的簽署、索賠的時(shí)效性、風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的管控等等。此外，為了提升合同的效益，為了確保合同中規(guī)定的內(nèi)容能夠真正落到實(shí)處，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，應(yīng)該通過(guò)科學(xué)明確的制度予以確定。通過(guò)系統(tǒng)完善的制度來(lái)約束建設(shè)單位、施工單位的各自工作職責(zé)，有效提升合同的約束力。

（三）優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)工作

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，科學(xué)的設(shè)計(jì)方案是前提與關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的首個(gè)成本消耗環(huán)節(jié)。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)水平，加強(qiáng)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理，需要科學(xué)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、合理規(guī)范設(shè)計(jì)投入。首先，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)該科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員素養(yǎng)、設(shè)計(jì)單位自身運(yùn)營(yíng)資質(zhì)等審核。運(yùn)用成本對(duì)比法來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，在保證設(shè)計(jì)水平的基礎(chǔ)上，盡可能減少設(shè)計(jì)成本的投入，從源頭上來(lái)減少工程造價(jià)。其次，在設(shè)計(jì)過(guò)程中可以采用定額設(shè)計(jì)的方式。所謂定額設(shè)計(jì)，就是明確規(guī)定設(shè)計(jì)方案的總體投入，引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位結(jié)合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，合理分配不同環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)成本。再次，加強(qiáng)施工組織管理。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜化的工程，為合理配置人力資源，合理應(yīng)用機(jī)械設(shè)備，充分保證施工工期，需要依托于科學(xué)完善的施工組織方案。最后，合理應(yīng)用新型施工技術(shù)。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，新型施工技術(shù)的確能夠提升施工效率，縮減施工工期，但也容易增加技術(shù)投入，因此，有必要加強(qiáng)施工技術(shù)投入與產(chǎn)出的對(duì)比分析。

（四）加強(qiáng)施工材料的管理

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，工程材料是物質(zhì)載體。若工程材料費(fèi)用有所增加，那么房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體施工成本也會(huì)有所提升。因此，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要加強(qiáng)施工材料的管理。一方面，運(yùn)用供貨商制度來(lái)合理采購(gòu)施工材料，規(guī)避市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)對(duì)材料成本的影響；另一方面，加強(qiáng)施工材料的入場(chǎng)審核與庫(kù)存管理，尤其是要規(guī)避保管不當(dāng)而產(chǎn)生的人為破損。

（五）嚴(yán)格竣工結(jié)算審核

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)工程造價(jià)管理與控制，應(yīng)該嚴(yán)格竣工結(jié)算審核。一方面，嚴(yán)格按照合同來(lái)進(jìn)行工程量的審核，規(guī)避施工單位虛增工程量，瞞報(bào)工程量的情況。建設(shè)單位應(yīng)該按照合同來(lái)嚴(yán)格進(jìn)行工程驗(yàn)收，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的質(zhì)量問(wèn)題，并要求施工單位及時(shí)整改；施工單位應(yīng)該按照合同要求建設(shè)單位完成工程款項(xiàng)的結(jié)算。另一方面，著重提升工程項(xiàng)目審核人員的專業(yè)素養(yǎng)，為房地產(chǎn)工程造價(jià)管理提供科學(xué)的基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工規(guī)模大、施工周期長(zhǎng)、施工成本投入高，為有效加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制，需要科學(xué)分析影響工程項(xiàng)目造價(jià)的諸多因素，采用科學(xué)有效的工程造價(jià)控制方式，實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理與控制。

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