◎《新產(chǎn)經(jīng)》周貝貝

對于不同城市，在疏導(dǎo)地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發(fā)力。

從往年經(jīng)驗來看，每年的九月和十月都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的銷售旺季，不少觀望了大半年的潛在購房者們往往會選擇在這兩個月份里拍板決定。

業(yè)內(nèi)人士稱，從營銷的熱銷季節(jié)來說，一般是8月下旬市場就會開始升溫，高峰期或在十一黃金假期前后。然而，今年8月份各線城市成交量呈分化態(tài)勢：一線城市成交量企穩(wěn)回升，二三線代表城市較去年同期繼續(xù)持續(xù)下降趨勢。那么，接下來的“金九銀十”成色會如何？未來樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的走勢？

8月樓市“喜憂參半”

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，今年8月各線城市成交量維持分化態(tài)勢。具體來看，一線城市北京、上海、深圳、廣州8月周均成交同、環(huán)比均上升，其中北京、上海兩地周均成交量環(huán)比超過10%；二三線代表城市周均成交量與7月基本持平，較去年同期繼續(xù)維持下降趨勢。8月，一線城市成交量企穩(wěn)回升，各二三線城市紛紛出臺政策繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場調(diào)控，預(yù)計未來二三線城市市場將逐漸趨穩(wěn)，市場逐步降溫。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《新產(chǎn)經(jīng)》采訪時表示，從市場交易來說，大城市的預(yù)售政策相對比較寬松，這會帶來房地產(chǎn)市場交易的上升；而對于三四線城市來說，確實是要警惕后續(xù)市場透支等風險。

對于高價樓盤來說，由于近期政策有所放松，所以入市的機會有所增加。從實際情況看，部分樓盤若是不肯降價，那么獲得預(yù)售證的難度還是比較大的。

然而，當前此類房企即便是降價，也是帶有品牌推廣導(dǎo)向的。也即是說，此類房企本身資金方面壓力是不大的。另外，這個時候部分房企降價，或許是因為全年業(yè)績完成得不好，有很多擔憂的地方，所以銷售節(jié)奏會加快。

此外，對于推盤來說，預(yù)售證的政策比較寬松，推盤節(jié)奏也會加快。

嚴躍進預(yù)測，到了第四季度，不排除部分房企會稍微放緩一點，尤其是業(yè)績完成不錯的房企。

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“金九銀十”成色如何？

“總體來看，房地產(chǎn)市場不缺需求，若是銀行政策到位，基本上會有較好的表現(xiàn)?！眹儡S進告訴《新產(chǎn)經(jīng)》，其實潛在的購房需求還是很多的，從實際情況看，過去市場不好，是因為對市場有所觀望，現(xiàn)在此類觀望情緒是有所淡化的。所以，預(yù)計“金九銀十”表現(xiàn)還是不錯的。

而國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民則表達了不同觀點。他預(yù)計“金九銀十”可能成色沒有那么高。

據(jù)其分析，從整個房地產(chǎn)杠桿率的角度來講，去杠桿的效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發(fā)商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對于投機型購房貸款也做了限制，進而對房地產(chǎn)市場去杠桿有一個加速的作用。

此外，土地溢價率對于房地產(chǎn)市場來說是一個重要的先行指標。近期土地溢價率有所下降，包括土地的市場價格環(huán)比也在收縮，反映了現(xiàn)在市場上對于傳統(tǒng)樓市“金九銀十”的一種初步判斷，預(yù)計金秋的“金九銀十”可能沒有那么高的成色了。

易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員郭麗巖表示，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場集中度提高地非?？欤恍┲行》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴監(jiān)管、資金鏈收緊的情況，這就會導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)在拿地的過程當中更加謹慎，房企拿地的節(jié)奏將有所放緩。

據(jù)多家上市銀行在近期陸續(xù)公布半年報顯示，上半年，不少銀行的個人住房貸款增速與去年同期相比有所放緩，大型國有銀行上半年個人住房貸款增速都在10%以下，熱點城市的房貸比重呈下降趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，工商銀行上半年個人住房貸款增加3418.25億元，增長8.7%；農(nóng)行上半年個人住房貸款34009.93億元，較上年末增長8.5%；上半年建行個人住房貸款45012.16億元，較上年末增長6.84%。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然幾大銀行的個人住房貸款依舊在增加，但是增幅已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢，也就意味著購房者的熱情在降低。

未來樓市走勢如何？

專家指出，房價未來一段時間將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅度的上漲或者下跌。另有分析人士認為，目前我國人口數(shù)量還在上漲階段，這意味著未來老百姓對于房屋的需求還是會不斷增長的，所以從這個角度來看，房價在將來還是有一定的上漲空間。

嚴躍進分析稱，當前市場的交易會繼續(xù)強勁，預(yù)計部分大城市表現(xiàn)會好于預(yù)期，這和此類城市樓盤積極增加供應(yīng)等因素是有關(guān)的。如果今年9月份公布的房價數(shù)據(jù)繼續(xù)反彈，那么部分城市或許還會收緊，這種可能性也是存在的。但是從另外一個角度看，房地產(chǎn)市場也存在很多新的寬松地方，尤其是類似銀行貸款等。

到了年底，則會有分化。部分銷售業(yè)績完成不錯的房企，或會強勢漲價以及放緩銷售節(jié)奏等。而部分節(jié)奏比較慢的房企依然會降低姿態(tài)。三四線城市部分或有透支，但是不會太悲觀，即便沒有棚改政策驅(qū)動，現(xiàn)在很多市民化進城購房的群體，也依然會積極認購房產(chǎn)。

他表示，下半年屬于房地產(chǎn)U型的右側(cè)走勢，反彈符合預(yù)期，同時對于下半年來說，若是房地產(chǎn)交易秩序穩(wěn)定，那么實際上各類干預(yù)性政策相對不會太多。

從政策方面，劉衛(wèi)民指出，從土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來看，應(yīng)該按照不同的供給節(jié)奏，來進一步優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。我們應(yīng)該綜合考慮城市的整體規(guī)劃、人口規(guī)劃、交通規(guī)劃等等，才能夠使土地、住房、人口包括資金等各個因素真正串聯(lián)起來，形成供求平衡。

郭麗巖認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進平穩(wěn)健康發(fā)展，調(diào)控和監(jiān)管還是要協(xié)調(diào)聯(lián)動，在高效精準和長效上要下足功夫。調(diào)控是宏觀調(diào)控層面，監(jiān)管是包括對微觀市場主體的。對于不同城市，在疏導(dǎo)地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發(fā)力。除此之外，還要建立起高質(zhì)精準長效的制度協(xié)同聯(lián)動保障體系，發(fā)力供給側(cè)改革。