宋慧芳

“2018年，房企的日子不好過。”這是大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共同感受。

9月8日，身穿黑色運(yùn)動(dòng)裝的萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科拉薩媒體溝通會(huì)上表示，“今天我們特別焦慮?！?/p>

作為房企龍頭的萬科尚且如此，對(duì)于剛剛披露完2018年中報(bào)的141家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說呢？郁亮的話，道出了其在今天房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控、增長(zhǎng)放緩下房企的真實(shí)心境。

房企很焦慮，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)來說，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有空間，但也有負(fù)面因素。限價(jià)等政策會(huì)適當(dāng)壓縮此類盈利內(nèi)容的。“過去有一種說法，即房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代過去了。但這兩年的新變化是，很多中小城市房?jī)r(jià)起來了，且都是翻倍上漲，所以銷售方面的表現(xiàn)非常好。做個(gè)最簡(jiǎn)單的對(duì)比，這幾年很多城市房?jī)r(jià)至少上漲了3000元以上，這部分其實(shí)都帶來很大的利潤(rùn)。很多布局中小城市的房企，類似全國(guó)型和區(qū)域型的，其實(shí)都享受了這一波紅利。另外，房地產(chǎn)營(yíng)銷的成本是降低的，現(xiàn)在基本上不愁客戶，所以從營(yíng)銷成本開支來算，有部分費(fèi)用是完全可以壓縮的。”

凈負(fù)債率上升

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者統(tǒng)計(jì)，對(duì)于申萬房地產(chǎn)分類的141家房地產(chǎn)企業(yè)來說，2018年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入7515.89億元，較2017年同期上升24.95%，增幅較2017年中期大幅上升19.47個(gè)百分點(diǎn)；共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1459.65億元，歸屬母公司股東凈利892.18億元，同比分別升43.45%和上升40.62%（2017年同期增幅分別為16.88%和21.64%）?？梢娦袠I(yè)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬凈利潤(rùn)增速均實(shí)現(xiàn)大幅上升，絕對(duì)值更是再創(chuàng)同期新高，行業(yè)景氣度高企。

然而對(duì)于這些房企來來說，負(fù)債率和凈負(fù)債率水平也在不斷上升處于高位，2018年上半年上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率為80%，較2017年末提升約1個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史較高負(fù)債率水平。其中流動(dòng)比、速動(dòng)比分別為1.51和0.54，流動(dòng)比及速動(dòng)比均較2017年末小幅提升。行業(yè)整體負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益達(dá)5.28倍，而2017年末為4.85倍；其中帶息負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益為2.7倍，也較2017年底2.1的水平有所提升；凈負(fù)債則為歸屬股東權(quán)益的1.93倍，也明顯高于2017年底的1.35倍的水平。

由于資產(chǎn)負(fù)債率中包括預(yù)收賬款，而預(yù)收帳款在房企負(fù)債中均占據(jù)不小的比例，令償債指標(biāo)有所失真，因此凈負(fù)債率是衡量房企償債的重要指標(biāo)。不過不同的企業(yè)之間的凈負(fù)債率情況也呈現(xiàn)冰火兩重天的景象。對(duì)于龍頭房企來說，由于其自身銷售回款情況良好、有意識(shí)的控制負(fù)債水平、所有者權(quán)益基礎(chǔ)深厚，因而近幾年凈負(fù)債率控制良好。據(jù)長(zhǎng)江證券數(shù)據(jù)顯示，大型房企的凈負(fù)債率為83.3%，其中萬科、招商蛇口的凈負(fù)債率控制在更低的水平。

以萬科為例，萬科半年報(bào)顯示，今年上半年該公司有息負(fù)債合計(jì)人民幣2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，凈資產(chǎn)為1348.92億元，凈負(fù)債率（計(jì)算公式為有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為32.7%。萬科32.7%的凈負(fù)債率，較2017年底8.8%的凈負(fù)債率增長(zhǎng)23.9個(gè)百分點(diǎn)。萬科上半年凈資產(chǎn)增加了1.67%，凈負(fù)債率增長(zhǎng)較多主要與有息負(fù)債的增多和貨幣基金的減少有關(guān)。今年上半年，萬科有息負(fù)債從1906.2億元增加至2269億元，增加362.8億元；貨幣資金從1741.2億元減少到1595.5億元，減少145.7億元。在凈負(fù)債率計(jì)算的分母（凈資產(chǎn)）變化較小的情況下，計(jì)算的分子（有息負(fù)債-貨幣基金）增加較多，凈負(fù)債率也因此從8.8%大漲至32.7%。

此壓力在此次拉薩媒體溝通會(huì)上得到了印證。當(dāng)有記者提問萬科董事會(huì)主席郁亮關(guān)于負(fù)債和融資的“兩大難”時(shí)，郁亮雖然幽默的表示，“本來高原反應(yīng)就頭疼，你說這個(gè)我就更疼了?！笨梢妼?duì)于34歲的萬科來說，負(fù)債和融資也是兩大難題。不過隨后郁亮補(bǔ)充到，“萬科一向是風(fēng)格穩(wěn)健，現(xiàn)金為底線，我們追求的是利潤(rùn)的收入，有現(xiàn)金的利潤(rùn)?！?/p>

對(duì)于萬科尚且如此頭疼，那對(duì)于中小房企來說其自身的壓力可謂彰顯無遺。據(jù)長(zhǎng)江證券數(shù)據(jù)顯示，中型及小型上市房企的凈負(fù)債率分別約為143.7%和89.6%，可見中型房企凈負(fù)債率更高，大型及小型房企相對(duì)穩(wěn)健。從貨幣資金覆蓋率來看，2018年上半年末大型、中型及小型上市房企該比率分別約為192.5%、81.3%和104.8%，可見中型房企短期償債壓力較大。

“任何一家超過80%負(fù)債率的房企，都可能有閃崩的風(fēng)險(xiǎn)?！毕愀鄣禺a(chǎn)基金研究人士黃立沖預(yù)期。

由于資源大部分向龍頭房企集中，中小房企出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的可能性更大。今年上半年，中弘股份資金鏈斷裂，公司債務(wù)危機(jī)隨之爆發(fā)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中弘股份受北京商住限售影響很大，銷售收入劇減，而其融資多來自信托和私募基金，資金成本高昂也拖垮了公司。股價(jià)跌破1元，不得以變賣地產(chǎn)項(xiàng)目。

房企加速轉(zhuǎn)型

在剛過去的中報(bào)期里，往常對(duì)規(guī)模的熱衷，不再是龍頭房企的追求。碧桂園提出收縮規(guī)模，反思問題；中國(guó)恒大選擇放緩?fù)顿Y，注重利潤(rùn)率的提升；萬科則明確提出降速；融創(chuàng)的關(guān)鍵詞里包含強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控投資、降杠桿。

每次行業(yè)寒冬之際，房企皆會(huì)圍繞轉(zhuǎn)型，謀求多元化之路。

回顧來看，早在2008年金融危機(jī)之際，多家房企已經(jīng)開始進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并在2011年開始達(dá)到轉(zhuǎn)型的高潮期。不過相比較此前百花齊放式的多元化，“地產(chǎn)+”模式，是本輪房企多元化的主要特征。

在今年年初，萬科將“城市配套服務(wù)商”的定位迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細(xì)化為四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。雖然萬科的定位變了，但是前路如何，沒有人知道。正如此次萬科的媒體交流會(huì)上郁亮所陳述的一樣。

“房企容易賺錢的時(shí)代過去了，我們還是蠻苦的，到高原還要跑步，還要往更高山登?？v然登上珠峰也并不是終點(diǎn)，還有死亡率更高的山峰，還可以挑戰(zhàn)非傳統(tǒng)路線，前路永無止境?！?/p>

“書本能告訴我們的只是過去的經(jīng)驗(yàn)，未來怎么做需要去創(chuàng)新。但創(chuàng)新的內(nèi)容是憑什么都想象不出來的。就像十多年前想象互聯(lián)網(wǎng)一樣無法想象。”

以正在探索中的萬科為例，萬科在開發(fā)業(yè)務(wù)上大幅放緩了步伐。上半年銷售3047億元，同比增幅僅為9.9%，上半年拿地權(quán)益金額約578.2億，僅占當(dāng)期銷售約20%。同時(shí)，萬科將租賃業(yè)務(wù)確定為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，大幅新增房源6萬間，增幅為60%。除租賃外，萬科其他的多元化投資也增加了支出，如收購(gòu)普洛斯的投資在上半年的財(cái)報(bào)反映出來，投資支出大增。

由于新業(yè)務(wù)尚處于培育階段，無論長(zhǎng)租公寓還是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、教育醫(yī)療，盈利情況都還是未知數(shù)。比如，中國(guó)市場(chǎng)租金回報(bào)率普遍較低，“不賺錢”是普遍情況。據(jù)萬科投資者會(huì)議透露，泊寓截至去年底收入僅有數(shù)億元，目前看盈利模式仍然待解。

“我們焦慮在于如何找到新的發(fā)展渠道、新的路徑等，目前看來都沒有現(xiàn)成的方法可以借用，都要自己創(chuàng)造出來，這是我們最大的問題?！庇袅帘硎?。

萬科如此，華潤(rùn)、龍湖等堅(jiān)決轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)的中型房企依然如此。面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，雖然資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)較小，但在開發(fā)業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上保持著艱難的平衡。

一方面，既要保證傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)在一定程度上增長(zhǎng)，一方面又要增加投入，加快培育新業(yè)務(wù)使之可以盈利，或者說，在舊業(yè)務(wù)減緩和新業(yè)務(wù)擴(kuò)張上與時(shí)間賽跑，是萬科們當(dāng)下面臨的主要問題。