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        房租暴漲的真正原因是什么?

        2018-10-16 10:51:18馬光遠
        中國經(jīng)濟信息 2018年19期

        馬光遠

        最近關于房租暴漲的討論非常有價值。

        在房價仍然牽動公眾神經(jīng)的情況下,今年以來,一些城市房租的快速上漲則直接影響了很多人的生活。不完全統(tǒng)計,截止今年7月,部分熱點城市的房租同比上漲接近20%,有一些甚至達到了40%。

        我看了很多關于這個問題的討論,不外乎這么幾點:一是每年季節(jié)性的上漲,特別是六七月是租房的旺季;二是一些城市清理合租以及低端租房,導致供給減少,價格上漲;三是中介和機構(gòu)囤房,哄抬價格;四是資本介入長租公寓,資本要求有高的回報,導致房租上漲;五是金融機構(gòu)在玩杠桿,一旦杠桿斷裂,不僅租的房子要交出去,已經(jīng)交付的房租也打水漂。

        面對房租的上漲,應該怎么辦?答案也有這么幾個:第一,呼吁政府介入,抑制房租的上漲,有人提出政府制定房租指導價;第二,是對中介進行整頓甚至取締;第三,對資本進行限制;第四,征收空置稅,逼出有效房源,增加供給。

        為什么說關于房租的討論很有價值,我并非指現(xiàn)在的討論給出的房租上漲的原因和提出的解決辦法都很好,而是我認為,在中國租房市場公共政策框架嚴重缺失的情況下,面對未來租房市場的發(fā)展,我們必須有一個政策的底線:租房市場未來的各種政策不要重蹈過去20年房地產(chǎn)買賣市場的覆轍。

        說更明白一點,過去20年,中國住房市場的公共政策并不成功,特別是政府介入房地產(chǎn)市場,對房價進行控制的各種手段基本都以失敗告終,在租房市場剛剛被納入公共政策體系的情況下,我們希望,中國的租房市場的公共政策能夠不要重演買賣市場的悲劇。

        我們需要問:房租的上漲真的是因為機構(gòu)的介入導致的嗎?真的是因為資本在推波助瀾嗎?如果房租上漲,呼吁政府對價格進行管制,真的能解決房租上漲的問題嗎?會不會像房價一樣越控制越上漲?

        這些問題如果搞不清楚,中國房屋租賃市場的公共政策又會成為一筆糊涂賬,這是我們不愿意看到的。

        特別是,在外界呼吁政府加強對房租管理的情況下,我看到相關部門很快做出了回應:

        北京市住建委約談了自如、蛋殼、相寓等長租公寓商,要求他們不得惡性爭搶房源,不得用銀行貸款爭搶房源,不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源。

        而自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負責人在8月20日也承諾:落實“三不得”要求、不漲租金、拿出手中全部房源(超過12萬套/間)投向市場、嚴懲抬價搶房源的業(yè)務人員。

        這樣的解決辦法,似乎立竿見影,但從中國房地產(chǎn)市場過去20年的歷史看,這樣的解決路徑是不可靠的,暫時的承諾,不代表長期的解決,在沒有真正的把房租上漲的原因搞清楚之前,政府拿出管制的大棒限制價格,機構(gòu)紛紛表態(tài)承諾不漲房租,只能迎合大家對房租上漲的憤怒,只能管一時,但并不能提供長期的保證,這是任何一方都非常明白的。

        我認為,有三個問題是必須在觀念和認識上厘清的:

        第一,中介和機構(gòu)是罪魁禍首嗎?

        有人說,房租上漲,主要是因為中介和機構(gòu)囤積房源,導致房租上漲??梢哉f,指責中介和機構(gòu),這似乎成為中國很多領域治理漲價問題的基本邏輯。

        菜價漲了,把責任推給菜販子,肉價漲了,把責任推給肉販子,于是提出“農(nóng)超對接”,直接取締菜販子等中介。

        對于諸如此類的建議最后成為政策,我認為很悲哀,中國搞市場化改革已經(jīng)40年了,我們到現(xiàn)在連斯密的“專業(yè)化”分工帶來的好處,組織分工帶來的成本下降的基本原理都沒搞清楚,而是直接回到刀耕火種的“農(nóng)超對接”的思路。中國租房最大的問題恰好不是中介和機構(gòu)太多,而是太少。

        中國目前的租房大多數(shù)是由租戶自己提供的,機構(gòu)特別少,目前機構(gòu)在中國租房市場所占的比重不超過3%,而美國是30%,日本是80%。中介機構(gòu)少,就有少數(shù)機構(gòu)利用自己的信息優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢搞壟斷,壟斷信息,壟斷房源,壟斷價格。

        所以,問題的關鍵不是機構(gòu)推高了房租,而是我們的機構(gòu)太少,機構(gòu)之間的競爭不充分,從而導致市場的混亂。去年以來,一些機構(gòu)開始介入租房市場,這是一個好事,不是壞事!這點一定要清醒。把機構(gòu)干掉了,房租只會更高。

        第二,政府對房租進行管制是一種好的辦法嗎?

        一些專家提出,租房是民生,政府應該制定房租的指導價。這是一種最天真的思維!租房當然是民生,但保障民生最好的辦法未必是政府直接來提供,或者政府直接對價格進行管制。

        中國市場化改革40年,民生大大進步,不是因為政府管的結(jié)果,大多數(shù)領域是政府不管的結(jié)果。政府在租房市場直接提供的應該是廉租房,只對廉租房等政府提供的產(chǎn)品進行定價,而不是對市場化的租房市場進行管制。

        因為過去40年,很多領域證明了,政府一旦放開某一個領域的價格管制,某一個領域一般都會發(fā)展的更好,而在政府熱衷于管理價格的領域,比如房價,比如油價,都是價格極其扭曲,行業(yè)發(fā)展非常不健康的領域。

        這些道理,已經(jīng)為中國改革開放40年的實踐所證明,為什么在國人的觀念里卻仍然根深蒂固呢?

        在租房市場上,政府不需要管價格,政府需要做的是對租房市場的秩序進行管理,必須對信息,對機構(gòu)的行為進行管理,政府需要提供良好的制度體系,政府需要立法,政府需要在金融、稅收、財政等政策層面提供支持?,F(xiàn)在房租動輒暴漲,和政府在這些方面做的嚴重不足有很大關系。

        第三,關于租房市場的過度金融化問題。

        由于政策開始鼓勵“租售并舉”,大量的資本看到了中國租房市場的前景開始介入租房市場。資本的介入本身不是壞事,中國租房市場的欠賬太多,大量的資本介入租房市場有助于提升租賃房的品質(zhì)和增加房源,有助于市場的健康發(fā)展。

        但是,中國很多問題,一旦資本介入,在缺乏規(guī)范的情況下,很容易走偏。比如,租房市場的過度金融化問題今年其實已經(jīng)開始凸顯。一些機構(gòu)為了搶占市場,拿著租戶的錢瘋狂通過杠桿擴張,一旦資金鏈出問題或者跑路,租戶和房東都會成為受害者。

        為什么有人稱一些長租公寓的操盤者比販毒還賺錢,就是拿著別人的錢玩杠桿,空手套白狼,這是很危險的,長租公寓杭州鼎家爆倉這事來得及時。政府應該在過度金融化方面早點開始嚴查!

        我的結(jié)論是:一、中國的租房市場長期以來得不到公共政策的重視,政府最需要做的是完善租房市場的公共政策體系;二、應該鼓勵更多的機構(gòu)參與租房市場而不是限制;三、房租上漲根本原因還是供給不足,政府需要加強租房市場的信息披露和公開制度,而不是管理價格或者上空置稅;四、過度金融化,過度杠桿很危險,會毀了租房市場,政府應該第一時間介入,嚴查,嚴管,避免更大的悲?。晃?、政府千萬不要管制房租,沒有比這更壞的選擇!

        (本文作者系獨立經(jīng)濟學家?,F(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任。)

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