吳玲 何靈

摘 要：從上世紀房地產(chǎn)評估制度建立以來，房地產(chǎn)評估業(yè)作為一個細分的行業(yè)已經(jīng)獲得長足的發(fā)展。房地產(chǎn)評估業(yè)尚存在內(nèi)部管理松散，過度的不正當競爭，資質(zhì)掛靠，專業(yè)技術(shù)能力不強等問題。房地產(chǎn)評估行為涉及到多方面利益，行業(yè)發(fā)展不成熟給相關(guān)主體帶來了風險，房地產(chǎn)估價師可能面臨民事、行政或者刑事的處罰，對金融體系以及社會的穩(wěn)定也構(gòu)成了潛在的威脅。為了防范房地產(chǎn)活動中存在的風險，必須強化外部監(jiān)管，加強內(nèi)部質(zhì)量控制，提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)，健全評估行業(yè)進入和退出機制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風險；社會穩(wěn)定風險；社會公信力

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.30.070

由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展不成熟，在“資質(zhì)管理、市場監(jiān)管、理論研究、專業(yè)人員教育”等方面，與發(fā)達國家尚存在差距，不能完全適應房地產(chǎn)市場市場化、信息化、國際化、專業(yè)化發(fā)展的需要，這樣就給該行業(yè)所涉及到的利益主體帶來了風險。房地產(chǎn)估價活動與其他經(jīng)濟活動相比，既有共性的一面，也有個性的一面。共性的一面體現(xiàn)在“它與其他經(jīng)濟活動一樣具有風險性?！眰€性的一面則體現(xiàn)在“房地產(chǎn)估價風險又具有其特殊性”。一般性的經(jīng)濟活動主要是從經(jīng)濟效益的角度去考察、控制和分散風險。在這些一般性的經(jīng)濟活動中，風險常常指的是收益的不確定性以及由這種不確定性給相關(guān)主體帶來的效益風險。而房地產(chǎn)估價涉及到多方利益，準確地說，它是一種社會中介活動，會帶來不同方面、不同程度的風險。房地產(chǎn)評估活動不僅會給估價機構(gòu)和估價人員帶來一定的風險，而且也會對政府、經(jīng)濟活動涉及到的利益各方帶來不同的風險。房地產(chǎn)評估行業(yè)風險的特殊性就在于風險“涉及面廣且復雜”。本文從“來源、主要構(gòu)成，以及防范”等幾個方面來對房地產(chǎn)估價風險展開討論。

1 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險的來源

1.1 缺乏內(nèi)部質(zhì)量控制制度

要保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果客觀、公正、科學、合理，就必須制定完整的內(nèi)部質(zhì)量控制制度。而目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)，大多規(guī)模較小，公司負責人的臨時決定就是管理制度，無系統(tǒng)的管理制度。評估機構(gòu)內(nèi)部職能分工不明確，法人治理結(jié)構(gòu)存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構(gòu)建相應的監(jiān)督管理體制等，管理層治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。從業(yè)人員素質(zhì)不高，機構(gòu)內(nèi)部控制制度不完善，質(zhì)量保證制度、內(nèi)部審核制度、風險防范制度、評估操作規(guī)范制度、責任追究制度等內(nèi)部質(zhì)量控制機制還未形成，對評估項目的評估過程缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督，評估質(zhì)量難以保證。

1.2 不正當競爭現(xiàn)象嚴重

我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量在這幾年內(nèi)驟然增加，且房地產(chǎn)評估機構(gòu)市場準入的門檻并不是很高，行業(yè)準則環(huán)境也不夠完善，造成機構(gòu)數(shù)量眾多，規(guī)模小的局面。這些小微的評估公司沒有長期持續(xù)發(fā)展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意識，核心競爭力薄弱。另一方面，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+時代的到來，大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、自動估價系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)的推行應用，都直接導致例如抵押估價、涉稅估價等傳統(tǒng)估價業(yè)務的萎縮。在激烈的市場競爭中，這些評估企業(yè)往往采取不正當手段謀取利益，致使惡性競爭頻發(fā)。

1.3 資質(zhì)“掛靠”

執(zhí)業(yè)證書掛靠產(chǎn)生的原因是估價公司需要一定數(shù)量的估價師才能滿足主管部門資質(zhì)的要求，而實際工作業(yè)務量并不需要規(guī)定數(shù)量的估價師；而“掛靠”者能夠獲得評估公司給予“掛靠”費。資質(zhì)“掛靠”本身是政府主管部門明令禁止的行為，而且也擾亂市場公平競爭，給掛靠者本身也帶來潛在風險。例如，使用外租證書的評估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報告，而使掛靠者在不知情的情形下陷入一場司法訴訟。

2 房地產(chǎn)估價風險的主要構(gòu)成

2.1 房地產(chǎn)估價師承擔的風險

由于房地產(chǎn)估價結(jié)果涉及到各方面的利益，因此國家對房地產(chǎn)估價活動制定了一系列法律法規(guī)來進行規(guī)范。為了約束房地產(chǎn)估價機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，制定了違法違規(guī)懲處的條款?？偨Y(jié)起來，針對房地產(chǎn)評估師的違紀行為，估價師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中，第二十六條規(guī)定：在估價過程中，由于估價師失誤給相關(guān)利益主體在經(jīng)濟上造成損失的，由房地產(chǎn)評估師所在單位給予當事人相應的經(jīng)濟補償。事后，所在單位可以追償。第二十八條規(guī)定：由于房地產(chǎn)估價師與委托人相互配合或者有意做虛假估價報告，而導致的特大損失，由房地產(chǎn)估價師注冊主管部門對有關(guān)當事人發(fā)出警告并沒收其非法所得，同時，吊銷房地產(chǎn)評估師的《執(zhí)業(yè)資格證書》和《房地產(chǎn)估價師注冊證》，視情節(jié)嚴重程度，構(gòu)成刑事犯罪的，由司法機關(guān)對相關(guān)人員依法追究其刑事責任。

2.2 金融風險

“房地產(chǎn)抵押估價”這一業(yè)務類型在房地產(chǎn)估價中有著越來越重要的作用，在整個社會經(jīng)濟系統(tǒng)中，其影響程度也在逐漸加深。在評估工作的實踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會要求房地產(chǎn)的評估價值高于實際市場價值，而評估機構(gòu)為了在激烈的市場競爭中獲得更多的業(yè)務往往會盡可能滿足客戶的要求。這樣就會產(chǎn)生不能反映房地產(chǎn)的真實價值，大量的過高估值的金融抵押貸款給金融機構(gòu)帶來潛在的風險。在房地產(chǎn)市場繁榮時這種風險被掩蓋起來，如果房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌，使得貸款人的房產(chǎn)市場價值低于銀行的貸款余額時，出于理性的考慮貸款人會停止還貸，而任由銀行處置房產(chǎn)。這樣就會引發(fā)金融風險，對維持“宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定”構(gòu)成威脅。

2.3 社會公信力的喪失

房地產(chǎn)估價作為市場經(jīng)濟中不可或缺的一部分，其只能通過專業(yè)性服務，為社會提供具有一定“客觀性、公平公正性”的價值衡量尺度，才能在社會上建立良好的行業(yè)形象。但是目前的房地產(chǎn)評估缺乏社會公信力，究其根本原因正在于房地產(chǎn)估價在“權(quán)威性、獨立性、專業(yè)性”上的缺失。第一，在目前的激烈市場競爭背景下，評估機構(gòu)為了獲得更多業(yè)務，往往迎合客戶的要求，沒有嚴格按照評估規(guī)范進行估價計算，人為地提高或者降低了評估價格，大大減少了最終結(jié)果的可信度。第二，由于評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系欠缺，一些評估結(jié)果是在“沒有充分取得被估價對象實際數(shù)據(jù)”的基礎上得出的，基于此，其很難說具有科學性和客觀性。第三，評估機構(gòu)權(quán)威性不足會對其公信力造成一定程度上的不利影響。權(quán)威性大多是在長期的估價實踐中形成的。我國大部分的房地產(chǎn)估價機構(gòu)由于“從業(yè)的時間不長”，沒有完整的、系統(tǒng)的經(jīng)驗可供參考，能夠圈點的業(yè)績也還不明顯，對于社會公信力的提升還需要走較長的一段路程。

2.4 社會穩(wěn)定風險

目前拆遷補償評估業(yè)務正成為許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)重要的業(yè)務與收入的來源。拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響，導致評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風險。拆遷評估業(yè)務主要來自地方政府職能部門的委托，委托方出于地方城市建設開發(fā)成本的考慮可能要求控制評估價格，或者個別政府工作人員出于個人原因會要求評估機構(gòu)對特定拆遷戶給予照顧，而評估公司為了維護與政府部門的良好合作關(guān)系會考慮這些訴求。同時，拆遷對象的產(chǎn)權(quán)人要求更高的拆遷補償，部分被拆遷人通過對拆遷評估業(yè)務委托方的一些人員以及估價機構(gòu)拆遷評估人員進行利益賄賂。這不僅給房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員帶來執(zhí)業(yè)風險，同時房屋拆遷補償均具有涉及面廣，補償金額大，歷史遺留問題多的特點，拆遷補償評估結(jié)果不公平合理，往往導致拆遷工作難以推進，引發(fā)群體性事件，影響社會穩(wěn)定。

3 房地產(chǎn)估價風險的防范

3.1 加強外部監(jiān)管

房地產(chǎn)估價師協(xié)會和房地產(chǎn)評估行政主管部門在房地產(chǎn)評估行業(yè)中，充當了“規(guī)則制定者和裁判”的角色，并對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師實行監(jiān)管和控制，它有“對不符合房地產(chǎn)評估相關(guān)法律的行為進行懲處”的權(quán)力。在估價風險的防范過程中，它們發(fā)揮著非常重要的作用。首先，創(chuàng)造和維護公平透明的社會經(jīng)濟環(huán)境，為社會提供最基礎的信息服務和公共產(chǎn)品。整合估價行業(yè)的信息資源，為估價機構(gòu)提供多角度、多方位的服務；其次，制定與評估業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)、估價準則，創(chuàng)建相對平等透明的市場環(huán)境；擊破獨家壟斷“社會公共信息資源”的不平等局面，真正意義上的實現(xiàn)信息資源的共享。最后，在“各類違法違紀的房估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員”的問題上，要增大執(zhí)法力度，加強對評估機構(gòu)內(nèi)控制度建設的檢查監(jiān)督工作。

3.2 強化內(nèi)部質(zhì)量控制

評估機構(gòu)的管理水平對執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響?！皣栏褡裱瓐?zhí)業(yè)規(guī)范對房地產(chǎn)進行估價”是保證房地產(chǎn)估價工作有序進行和提高估價結(jié)果準確性的重要前提，在此基礎上，“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評估機構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實清楚、定性準確、措辭恰當。其次要對各類業(yè)務項目進行監(jiān)督并定期檢查復核，若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問題，應及時解決。這些手段能使評估機構(gòu)在發(fā)生爭議或糾紛時可以處于有利地位，能有效控制和防范估價風險的發(fā)生。

3.3 提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)

為了能夠很好地勝任房地產(chǎn)估價工作，房地產(chǎn)評估師除了需要熟練掌握相關(guān)的專業(yè)知識外，還需要有“經(jīng)濟、財務、建筑、法律”等方面的知識儲備。在我國房地產(chǎn)評估行業(yè)不斷發(fā)展的同時，估價技術(shù)、估價理論也在不斷更新、發(fā)展與完善，加上“有關(guān)政策及評估規(guī)范”的出臺與更新，這些都要求評估人員擁有不斷學習的能力，學習新的知識、新的規(guī)定、新的技術(shù)，以適應不斷發(fā)展的市場。

3.4 健全評估行業(yè)的進入及退出機制

房地產(chǎn)估價是一項覆蓋面廣而專業(yè)性又很強的工作。為了使整個房地產(chǎn)估價行業(yè)能夠有序進行，保證其整體素質(zhì)，對將從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的機構(gòu)和個人，應該嚴格按照評估行業(yè)的準入條件，對其執(zhí)業(yè)能力進行審查，不符合條件的一律禁止從事相關(guān)業(yè)務；對已經(jīng)有房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)證書的機構(gòu)和人員，可以通過“年檢、再考核”等有效形式對其從業(yè)能力、職業(yè)道德進行檢驗，若沒有達到房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)要求或者說嚴重違反了職業(yè)道德準則及相關(guān)的法律法規(guī)，視情節(jié)嚴重程度，予以相應的經(jīng)濟懲罰。除了以上的必要手段外，還可以通過加大違規(guī)成本，敦促房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員合法、獨立、謹慎、理智、公正地從事房地產(chǎn)估價業(yè)務，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。

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