陳家闖 賈文藝

內容摘要：房地產泡沫在空間上的傳染性已被學界證實，這意味著房地產泡沫所引起的經(jīng)濟風險可能在區(qū)域之間存在連鎖效應。然而，在中國房地產市場快速發(fā)展的現(xiàn)實背景下，國內學者關于房地產泡沫的空間傳染性這一議題的探討仍十分匱乏。鑒于此，本文以中國35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產投資比作為房地產泡沫的測度指標，對房地產泡沫的空間傳染性進行分析。分析結果表明，中國城市之間的房地產泡沫存在傳染性，且有明顯增強的趨勢。此外，房地產泡沫的傳染性在空間維度上具有差異性，在時間維度上具有動態(tài)性。因此，對于不同城市和區(qū)域的房地產市場，應當采用差別化的應對措施，以防止房地產泡沫在空間上的過度傳染所引起的消極的社會經(jīng)濟效應。

關鍵詞：房地產泡沫 空間傳染性

引言

近年來，隨著中國的快速城鎮(zhèn)化進程，房地產市場得到了空前發(fā)展?？焖僮兓姆績r可能產生大量房地產泡沫，進而對社會經(jīng)濟發(fā)展產生潛在危機。因此，學界對此議題展開了系統(tǒng)性研究。如有學者基于代表性、獨立性、可操作性和可比性四原則構建了中國房地產泡沫的測度指標體系，并對1998-2005年中國房地產泡沫進行了整體測度，認為2005年中國房地產市場偏熱，應當警惕。修麗娜等以天津市為對象的研究表明，房地產市場在2003-2008年發(fā)展過熱，存在一定的泡沫。還有學者基于相關理論與現(xiàn)實條件對房地產測度的相關研究進行了評述，并認為學界的研究手段和指標選取存在一定的缺陷。另外，學界發(fā)現(xiàn)資本（供給）、人口（剛性需求）等因素是產生房地產泡沫的主要因素。如王英潔以東北地區(qū)為案例的實證研究表明，房地產泡沫的影響因素主要包含資產成本、建筑成本以及人口密度對房價的長期效應等。杜秋瑩等通過構建局部均衡下一般資產泡沫模型論證了非理性房地產泡沫形成的機制。此外，大量研究還證實房地產泡沫對經(jīng)濟發(fā)展具有消極影響。如趙麗珠認為房地產泡沫的長期存在會對其他相關行業(yè)產生抑制作用，尤其是會對金融系統(tǒng)和消費市場產生深刻影響，進而可能會殃及社會環(huán)境。謝百三等分析了日本房地產泡沫破裂的歷史教訓，認為日本股市、金融業(yè)以及整體經(jīng)濟受到了嚴重影響，并認為中國應當從信貸管理、調控政策、產業(yè)結構等方面強化對房地產泡沫問題的應對。

隨著研究的深入，研究者們發(fā)現(xiàn)城市之間的房地產泡沫能夠相互影響，并將這一特性命名為傳染性（Contagiousness）。其中，學者們認為，房地產市場的非理性投資行為是泡沫空間傳染性的主要動力因子。基于對房地產泡沫空間傳染性的機理認知基礎上，國內外學者開始通過實證研究關注這一議題。其中，Roehner等較早地以法國巴黎的房地產市場為研究案例探討了房地產價格的變化特征，并討論了房地產泡沫在城區(qū)之間的聯(lián)動擴散機理。Fry以英國為案例進行的實證研究表明，2002-2007年間，英國存在全國性的房地產泡沫，且城市與區(qū)域之間具有一定的傳染性。Riddel通過構建誤差修正模型實證檢驗了美國洛杉磯和拉斯維加斯兩城市房地產泡沫的空間聯(lián)動性，結果表明洛杉磯的房地產泡沫能夠傳染到拉斯維加斯。近年來，國內學者對中國房地產泡沫的空間傳染性議題也有所探討。苑德宇等基于中國35個城市的研究發(fā)現(xiàn)，房地產泡沫在區(qū)域之間存在明顯的傳染性，且相較于中西部地區(qū)，東部地區(qū)城市之間的傳染性更強。張攀紅的實證研究結果表明，中國城市存在較明顯的房地產泡沫，且在空間上存在集聚現(xiàn)象，即房地產泡沫在城市之間存在明顯的空間傳染性。

基于文獻回顧可知，房地產泡沫的空間傳染性廣泛存在于世界各地。但對比來看，當前國內關于房地產泡沫空間傳染性的研究仍十分匱乏。同時，房地產泡沫的空間傳染性意味著房地產泡沫所引起的經(jīng)濟風險可能在區(qū)域之間存在連鎖效應。因此，在中國房地產市場仍持續(xù)較熱的現(xiàn)實背景下，進一步開展更為廣泛豐富的探討是十分必要的。鑒于此，本文以35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產投資比為測度指標，以空間計量工具地理信息系統(tǒng)為技術支撐，對2006年和2014年中國房地產泡沫水平進行測度，并探討房地產泡沫的空間傳染特征。

研究方法

（一）房地產泡沫水平的測度方法

參考已有研究發(fā)現(xiàn)，房價收入比是一項最常被用于衡量房地產泡沫的測度指標。因此，本文選用該指標作為衡量房地產泡沫水平的測度指標之一。另外，上文述及，投資者的非理性投資行為是導致房地產泡沫空間傳染性的內在因子。因此，選用一項既能夠衡量房地產泡沫水平，又能夠衡量投資水平的指標，符合本文的研究需求。在參考前人研究的基礎上，選擇房地產投資額與固定資產投資額之比（下文簡稱“投資比”）作為本文測度房地產泡沫水平的第二指標。兩個指標之間相互驗證，互為補充。另外，補充說明如下：上述指標涉及的基礎數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》、上海易居房地產研究院發(fā)布的《全國房地產市場報告》以及國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。

（二）房地產泡沫空間傳染性的分析方法

基于上文論述可知，若房地產泡沫存在明顯的空間傳染性，房地產泡沫水平在空間上存在明顯的關聯(lián)性特征，進而在具有高水平房地產泡沫的地區(qū)形成明顯的集聚區(qū)。反之，若房地產泡沫不存在明顯的空間傳染性，房地產泡沫水平在空間上傾向表現(xiàn)出離散特征，即城市之間不存在明顯的關聯(lián)性?；谝陨线壿嬁芍?，空間關聯(lián)性和集聚性是衡量房地產泡沫空間傳染性的判別標準。

首先，基于莫蘭指數(shù)（Morans I）驗證中國房地產泡沫水平的空間傳染性。莫蘭指數(shù)是用于衡量空間自相關程度的綜合指標，其水平越高，說明地理空間鄰近的不同對象間存在明顯的高度關聯(lián)性，反之亦然。本文測度了35個城市房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)，以評價中國房地產泡沫水平的空間關聯(lián)性，即驗證其空間傳染性。

其次，基于熱點分析（Getis-Ord G*）測度中國房地產泡沫水平的空間傳染性差異。熱點分析能夠衡量地理空間加權下的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)。上文述及，若房地產泡沫存在空間傳染性，則會形成高值集聚區(qū)。這說明，高值集聚區(qū)代表房地產泡沫傳染性較強的區(qū)域，反之，低值集聚區(qū)則代表房地產泡沫傳染性較弱的區(qū)域。因此，以35個城市房價收入比和投資比為數(shù)據(jù)基礎，通過熱點分析，能夠識別中國房地產泡沫傳染性較強和較弱的區(qū)域。

最后，基于核密度分析（Kernel Density Analysis）識別中國房地產泡沫空間傳染的核心城市。根據(jù)房地產泡沫的空間傳染性機理可知，房地產泡沫是由高房價城市向周邊低房價城市逐級擴散的。由此可以認為，在房地產泡沫存在空間傳染性的前提下，高水平房地產泡沫城市會形成以其為核心并向周邊遞減的空間漸變格局。而核密度分析能夠在空間尺度上有效識別出高值區(qū)，契合于房地產泡沫核心城市識別的需求。因此，基于核密度分析識別的高水平房地產泡沫城市，即為房地產泡沫空間傳染的核心城市。

結果分析

（一）莫蘭指數(shù)分析結果

莫蘭指數(shù)一般介于-1—1。當莫蘭指數(shù)大于零時，表示地理鄰近的各空間單元之間存在正相關關系，且其值越大，正相關關系越強；反之，當莫蘭指數(shù)小于零時，表示地理鄰近的各空間單元之間存在負相關關系，且其絕對值越大，負相關關系越強?；诖?，本文測度了35個城市房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)，以驗證中國房地產泡沫是否具有空間傳染性。測度結果表明（見圖1），2006年和2014年，房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)均大于零，說明地理鄰近的各城市之間存在正相關關系，即中國城市的房地產泡沫存在空間傳染。從時間尺度來看，2014年的房價收入比和投資比的全局莫蘭指數(shù)均明顯高于2006年，這說明地理鄰近的各城市之間的正相關關系逐漸增強，即相對于2006年，2014年中國城市房地產泡沫的空間傳染性逐漸增強。

（二）熱點分析結果

基于熱點分析，本文進一步衡量了地理空間加權下城市房價收入比的空間集聚特征。熱點分析結果表明（見圖2），2006年，35個城市房價收入比的熱點區(qū)主要分布在長三角地區(qū)，冷點區(qū)主要分布在西北內陸地區(qū)。這說明，在長三角地區(qū)，形成了高房價收入比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得出，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更強；在西北內陸地區(qū)，形成了低房價收入比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得出，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更弱。2014年，35個城市房價收入比的熱點區(qū)主要分布在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)等，冷點區(qū)則主要分布在西北內陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市。這說明，在長三角地區(qū)和珠三角等地區(qū)，形成了高房價收入比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更強；在西北內陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市，形成了低房價收入比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更弱。另外，比較兩個時間段的分析結果來看，2006-2014年間，中國城市房價收入比的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)發(fā)生了較為明顯的變化，這也說明房地產泡沫的空間傳染具有動態(tài)性特征。

本文基于熱點分析衡量了地理空間加權下投資比的空間集聚特征，驗證基于房價收入比的分析結果，確保準確評估房地產泡沫的空間傳染性差異。熱點分析結果表明（見圖3），2006年，35個城市投資比的熱點區(qū)也主要分布在長三角地區(qū)，冷點區(qū)分布在西北內陸地區(qū)。這說明，在長三角地區(qū)，形成了高投資比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更強；在西北內陸地區(qū)，形成了低投資比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得出，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更弱。2014年，35個城市投資比的熱點區(qū)也主要分布在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)等，冷點區(qū)分布在西北內陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市。這說明，在長三角地區(qū)和珠三角等地區(qū)，形成了高投資比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得出，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更強；在西北內陸地區(qū)以及太原、石家莊等中部城市，形成了低投資比的城市集聚區(qū)，進一步可以推論得出，該地區(qū)房地產泡沫的空間傳染性更弱。同樣地，通過比較兩個時間段的分析結果發(fā)現(xiàn)，2006-2014年，中國城市投資比的高值集聚區(qū)和低值集聚區(qū)也發(fā)生了較為明顯的變化，這再次說明房地產泡沫的空間傳染具有動態(tài)性特征。

（三）核密度分析結果

本部分主要以房價收入比和投資比為基礎數(shù)據(jù)，采用核密度分析識別中國房地產泡沫空間傳染的核心城市。基于房價收入比的核密度分析結果表明（見圖4），2006年，房價收入比的核心城市有北京、上海、廣州等，這表明這些城市的房地產泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產泡沫空間傳染的漸變格局。2014年，房價收入比的核心城市有北京、上海、廣州、廈門等，這表明這些城市的房地產泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產泡沫空間傳染的漸變格局。對比來看，相較于2006年，2014年廣州市房價收入比的核密度值有所增加，說明基于房價收入比的房地產泡沫的空間傳染性有所增強；而北京市和上海市等城市的房價收入比的核密度值有所降低，說明基于房價收入比的房地產泡沫的空間傳染性有所減弱。不過整體而言，經(jīng)濟發(fā)達、城鎮(zhèn)化水平較高的大城市（如北京、上海、廣州等）對周邊城市房地產市場的影響更加明顯，更容易引起周邊城市房地產市場產生泡沫。

基于投資比的核密度分析結果表明（見圖5），2006年，投資比的核心城市有北京、上海、廣州、廈門等，這表明這些城市的房地產泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產泡沫空間傳染的漸變格局。2014年，投資比的核心城市有上海、廣州等，這表明這些城市的房地產泡沫具有較強的傳染性，且形成了以其為核心并向周邊遞減的房地產泡沫空間傳染的漸變格局。對比來看，相較于2006年，2014年廣州市投資比的核密度值有所增加，說明基于投資比的房地產泡沫的空間傳染性有所增強；而北京、上海、廈門等城市房價收入比的核密度值有所降低，說明基于投資比的房地產泡沫的空間傳染性有所減弱?？偨Y來看，基于房價收入比和投資比的核密度分析結果大致相同，說明本文的分析結果具有很高的準確性和可信度。

結論與建議

（一）結論

本文以中國35個大中城市為研究對象，以房價收入比和房地產投資比作為房地產泡沫的測度指標，探討了房地產泡沫的空間傳染性。主要結論如下。第一，中國城市房地產泡沫具有傳染性，且隨著時間有明顯增強的趨勢。第二，中國房地產泡沫的傳染能力在空間上具有明顯差別，大體來看，東部沿海地區(qū)，尤其是長三角和珠三角地區(qū)城市的房地產泡沫的空間傳染能力更強，而西部內陸地區(qū)和中部部分地區(qū)城市的房地產泡沫的空間傳染能力更弱。此外，房地產泡沫的傳染能力的空間格局在時間尺度上具有一定的動態(tài)性。第三，中國房地產泡沫傳染的核心城市主要為經(jīng)濟發(fā)達、城鎮(zhèn)化水平較高的大城市，如北京、上海、廣州等，說明這些城市更容易引起周邊城市房地產市場產生泡沫。

（二）建議

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的常態(tài)化，經(jīng)濟轉型也進入了攻堅期。房地產市場的穩(wěn)定關乎國家經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展與轉型，有效控制，甚至消減房地產泡沫、確保房地產市場運行安全，是當下亟需解決的關鍵經(jīng)濟問題之一。本文分析認為，中國城市房地產泡沫的空間傳染性具有動態(tài)性和空間差異性。因此，對于不同城市和區(qū)域的房地產市場，應當采用差別化的應對措施，以防止房地產泡沫在空間上的過度傳染對社會經(jīng)濟造成的消極影響。

從國家層面構建監(jiān)管體系，防止房地產泡沫在全國大肆蔓延。當前，我國房地產市場仍保持較高的發(fā)展熱度，各地均存在不同程度的泡沫現(xiàn)象。本文研究結論認為，中國房地產泡沫的空間傳染性隨時間有明顯變強的趨勢。而房地產泡沫的過度傳染則可能會產生連鎖反應，進而在全國層面引起大范圍的房地產市場開發(fā)過熱，甚至房地產泡沫破裂等悲觀局面。因此，從國家層面構建嚴格的監(jiān)管體系勢在必行。一方面，要在全國層面上，建立一套技術監(jiān)管體系，實時有效地把握全國房地產市場的變化動向，對房價異常區(qū)域及時采取有效的控制手段。另一方面，在全國層面上建立一套制度監(jiān)管體系，保證地方政府與中央政府具有暢通的房地產市場動態(tài)信息和政策信息的共享渠道。這樣既有利于地方政府及時落實中央相關政策，又有利于中央政府及時掌握地方政府對房地產市場的監(jiān)管情況。

對于房地產泡沫傳染性較強的東中部地區(qū)，如北京、上海、廣州等，地方政府應采取嚴厲的治理措施，遏制泡沫的進一步蔓延。一方面，在供給側，需要適度收緊土地財政和土地供給力度，進一步完善相關審批制度，嚴格把控土地審批程序，合理優(yōu)化城市空間布局，嚴防土地過度供給導致房地產市場出現(xiàn)投資過熱的問題。另一方面，在需求側，需要制定相關政策法規(guī)限制購房數(shù)量，既要確保城市居民有房可住，又要嚴防大量房產被用來炒作，引起區(qū)域房價異常抬升的現(xiàn)象。需要強調的是，在中央政府強烈呼吁供給側改革的背景下，地方政府對房地產供給側調控也更為緊迫。劉民權等認為，中國房地產泡沫主要是由土地財政相關政策引起的，因此供給側制度的進一步完善和改革是治理房地產泡沫更為有效的政策手段。

對于房地產泡沫傳染性較弱的中西部地區(qū)，應建立良好的預警機制，防范出現(xiàn)明顯的傳染現(xiàn)象。本文研究結論表明，中國房地產泡沫的傳染性具有動態(tài)性。因此，現(xiàn)階段不存在明顯傳染性的區(qū)域仍面臨著一定程度的傳染性危機。鑒于此，該區(qū)域地方政府應重點采取以下兩方面措施：其一，從全局視角把握中國房地產市場的變化動向，對異常動向及時采取相關應對策略，防止東部地區(qū)房地產泡沫向本地區(qū)蔓延；其二，優(yōu)化房地產市場管理制度，規(guī)范市場運營秩序，防止由于本地區(qū)內部監(jiān)管缺失導致的房價異常，進而殃及其他區(qū)域。

參考文獻：

1.李平.對我國房地產泡沫的測度研究[J].統(tǒng)計與決策，2007（24）

2.修麗娜，劉湘南，黃凌翔.房地產泡沫實證分析：以天津市為例[J].城市發(fā)展研究，2009， 16（7）

3.張文斌，劉選，田玉忠.基于測度體系模型的房地產泡沫測度研究[J].干旱區(qū)地理，2016，39（4）

4.王浩.房地產泡沫評判指標的選用與實證[J].經(jīng)濟研究導刊，2008（7）

5.王英潔.房地產泡沫測度與房價影響因素分析[D].東北財經(jīng)大學，2016

6.杜秋瑩，李國平，曾先鋒.房地產泡沫的形成機制研究[J].開發(fā)研究，2006（1）

7.趙麗珠.論房地產泡沫的危害及預防[J].內蒙古農業(yè)大學學報（社會科學版），2007（2）

8.謝百三，賴雪文.日本房地產泡沫破滅累及社會之教訓及我國的防范對策[J].價格理論與實踐，2014（8）

9.Roehner B M. Spatial analysis of real estate price bubbles： Paris，1984-1993[J]. Regional Science & Urban Economics，1999，29（1）

10.郭燕.我國房地產泡沫的空間分布和傳染機制研究[D].湖南大學，2007