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        聚焦樓市半年走向

        2018-10-08 09:43:08李焱
        投資北京 2018年8期
        關(guān)鍵詞:二手房新房樓市

        李焱

        7月,上半年樓市數(shù)據(jù)紛紛出爐。回顧今年上半年,針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的各級調(diào)控政策層層加碼,不論是全國還是北京,在政策高壓下,市場表現(xiàn)都呈現(xiàn)出新的變化。2018年下半年,政策調(diào)控力度將趨緊抑或放松?房價走勢是上升還是下降?值得關(guān)注。

        全國:房價上漲幅度將得到抑制

        7月17日,國家統(tǒng)計局公布了2018年6月70個大中城市房價數(shù)據(jù),6月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市,達(dá)到63和66個,分別較5月增加2個和5個,這是自去年下半年以來,一二手房價格上漲城市數(shù)量最多的一個月。

        數(shù)據(jù)顯示,6月份,4個一線城市新房銷售價格同比持平,二手房價格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%;環(huán)比上,一線城市新房價格上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.3個百分點,其中北京和上海價格持平,廣州和深圳價格分別上漲1.9%和0.3%;二手房銷售價格與上月持平。

        31個二線城市新房、二手房銷售價格分別同比上漲6.3%和4.6%,漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點;環(huán)比上,新房、二手房分別上漲1.2%和0.7%。

        35個三線城市新房和二手房銷售價格同比分別上漲6.0%和4.3%,漲幅均與上月相同;環(huán)比上,新房和二手房價格分別上漲0.7%和0.6%。

        國家統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師劉建偉解讀表示,6月份,各地繼續(xù)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定,二線城市有所上漲,三線城市上漲勢頭得到抑制。

        有市場分析人士認(rèn)為,6月份房價出現(xiàn)反彈,主要集中在二線城市,最主要的特點是這些城市上半年都出臺了人才引進和搖號選房政策。

        今年上半年,已有近40個城市出臺了人才引進政策,對高校畢業(yè)生、海外人才、高層次人才等群體的補貼不斷增加。市場分析人士指出,在吸引人才落戶的同時,人才新政也為限購政策撕開一個口子,間接助推了房價上漲。

        而搖號選房政策,雖然能優(yōu)先保證剛需族買房,但也放大了市場上的供需矛盾,導(dǎo)致“需求出現(xiàn)了恐慌”。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全國共有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳、青島、福州10個城市,全部或部分房源需要搖號才能出讓。

        在房地產(chǎn)市場熱度不減的情況下,全國年內(nèi)出臺的樓市調(diào)控政策卻超過了220次。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,樓市調(diào)控政策在6月密集出臺,有超過25個城市發(fā)布調(diào)控新政,累計調(diào)控次數(shù)多達(dá)32次。2018年上半年,全國樓市調(diào)控政策高達(dá)192次,相比去年同期的116次,上漲幅度高達(dá)65%。而7月上半月,房地產(chǎn)調(diào)控政策也已經(jīng)超過30次,年內(nèi)累計出臺的調(diào)控政策超過220次。

        中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,2018年上半年,房地產(chǎn)調(diào)控政策一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求,另一方面強調(diào)擴大并落實“有效供給”,注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。但是,短期需求側(cè)調(diào)控和中長期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時間,市場上的供需情況仍較緊張。

        從市場表現(xiàn)來看,中指數(shù)據(jù)顯示,上半年重點城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減,其中一線城市降幅超20%,領(lǐng)降各線城市;三四線城市新房成交面積亦有所回落,絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。同時,三四線城市銷售行情較好,地方積極推地,上半年住宅用地推出面積同比增幅在各線城市中最大,企業(yè)在三四線的拿地態(tài)勢也比較明顯。

        “調(diào)控雖然仍在持續(xù),但部分城市政策的邊際效應(yīng)正在減弱。對于當(dāng)下市場,大部分城市買房依然可以賺錢,這種財富效應(yīng)的存在,導(dǎo)致調(diào)控政策在刷新歷史記錄的同時,商品房銷售額依然能創(chuàng)歷史新高。”市場專家分析說。

        為進一步穩(wěn)定市場,6月底,住建部等7部委聯(lián)合印發(fā)通知,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。疊加上半年密集出臺的調(diào)控政策,多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,樓市調(diào)控在下半年仍會非常嚴(yán)厲。預(yù)計下半年,各地仍將會發(fā)布新的調(diào)控政策,房價上漲幅度也會得到抑制。

        中指院分析認(rèn)為,從此次各地的調(diào)控政策來看,未來房地產(chǎn)調(diào)控依然從嚴(yán),調(diào)控將更注重精準(zhǔn)性和有效性結(jié)合,根據(jù)市場實際情況進一步深化。房價上漲過快的城市,或?qū)⒂瓉砀鼮閲?yán)厲的調(diào)控措施;嚴(yán)堵政策監(jiān)管缺口,穩(wěn)控房地產(chǎn)市場秩序,保障剛需群體購房需求;限制企業(yè)購房抑制投機炒房也有望在更多城市得到復(fù)制。金融端口,受國際經(jīng)濟環(huán)境影響,我國宏觀經(jīng)濟在下半年存有不確定性,預(yù)計未來定向降準(zhǔn)仍有空間。但穩(wěn)健中性的貨幣政策保持不變,信貸資金依舊偏緊,去杠桿、防風(fēng)險、嚴(yán)監(jiān)管仍將是未來樓市調(diào)控的著力點。

        7月16日,國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會,針對有記者提出的“下半年房價會不會下滑?”的問題,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇指出,從70個大中城市的房價運行情況來看,房價總體還是比較平穩(wěn)。但是,今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高,有一些熱點城市上漲的壓力還比較大,房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾,一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。所以,中央提出“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”。

        毛盛勇提到,從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看,中央一方面進一步加強和完善宏觀調(diào)控,同時,從供給側(cè)進一步發(fā)力,包括加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措,實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障,加快推進租售同權(quán)等一系列配套政策的落實,更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,促進長效機制建設(shè),更好地實現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

        北京:限價房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴

        上半年,北京樓市不但沒有絲毫的政策松動,相反原有限購、限貸政策的補丁還在不斷加碼,北京市場今年上半年的成交量,更是創(chuàng)下了2005年有成交數(shù)據(jù)記載以來的歷史最低點。另一方面,二手房則延續(xù)了去年底開始的成交回暖。尤其在5月份單月成交量突破了1.8萬套,價格也止跌回升。

        據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示,2018年上半年,全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,環(huán)比2017年下半年增長57.6%,同比2017年上半年下降10.9%,在半年走勢上結(jié)束了2017年的兩連降,走出了半年不足50000套的低谷。

        我愛我家市場研究院分析表示,今年上半年北京二手房市場網(wǎng)簽量7萬多套,平均每月1萬多套的規(guī)模,是北京二手房市場的正常交易水平。因為以北京800萬套左右的存量規(guī)模,即使年換手率僅有2%,北京也有一年16萬套、一個月1.4萬套上下的交易量。所以上半年北京二手房市場是向正常水平的回歸。

        從價格上看,2018年上半年,北京二手房的成交均價環(huán)比2017年下半年下跌2.1%,跌幅較2017年下半年收窄5個百分點。整體來看,2018年上半年北京二手房市場在交易規(guī)模上是回暖的,市場整體仍然保持著健康和理性,房價也保持穩(wěn)定,甚至還有所下跌。預(yù)計下半年,北京二手房市場將進入平穩(wěn)期和調(diào)整期,形成市場與政策的平衡。

        在新房市場方面,上半年北京新房成交不足萬套,新房市場全面低迷。

        來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:今年上半年新建商品房住宅網(wǎng)簽將創(chuàng)造歷史同期最低,截至6月25日,新房網(wǎng)簽8051套,預(yù)計半年合計不足8500套,平均每個月的成交只有1400套左右,是從有完整成交數(shù)據(jù)的2005年以來,北京樓市歷史上的最低值。

        新房成交新低直接影響了開發(fā)商的回款,進一步影響了開發(fā)商在土地獲取上的積極性,導(dǎo)致上半年北京多宗土地出現(xiàn)流拍的情況,這也是近年來少有的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為開發(fā)商對于土地的慎重選擇在下半年還將繼續(xù)。

        分析人士指出,整體看,2018年上半年,樓市新盤供應(yīng)不多是造成成交創(chuàng)新低的主要原因。因為北京去年出讓的土地都是限競房,由于限競房銷售細(xì)則一直到5月份才出臺,因此上半年大量的限競房還沒有進入集中入市周期。

        記者了解到,隨著5月份限競房銷售細(xì)則明確,6月份北京就入市了4個限競房項目,整體成交情況都比較樂觀。專家指出,隨著未來幾個月限競房大量入市,大量中低價位商品房充斥市場,會對下半年市場成交產(chǎn)生明顯拉動作用。

        截至目前,北京共有66塊限竟房地塊,總量大約4.5萬套,貨值超過3000億元。其中確定項目案名的達(dá)到31盤,將陸續(xù)在2018年下半年入市銷售。其中7月份將開盤的項目約有9個,主要分布在昌平沙河、北七家板塊;大興黃村、亦莊板塊;房山區(qū)域以及朝陽孫河板塊。

        業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,未來兩個月,北京限價房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴,進而帶動下半年新房成交量逆襲已毫無懸念。從價格走勢看,2018年北京市場因為有大量的房源供應(yīng),各種調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行,所以價格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。在經(jīng)歷過2017年大幅度下調(diào)后,市場平穩(wěn)運行將是北京樓市2018年下半年的主要趨勢。

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