吳大平

信托公司等金融機構(gòu)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，出現(xiàn)一些項目風險在所難免，一旦出現(xiàn)項目風險，還款的第一來源被阻斷，就需要通過訴訟、仲裁、強制公證、司法確認等法律措施對項目風險進行司法處置，特別是進入司法執(zhí)行階段，需要對借款合同項下質(zhì)押的股權(quán)、債權(quán)、抵押房屋、土地、在建工程進行司法處置（本文重點以房地產(chǎn)為例），而司法評估、拍賣工作就成了資產(chǎn)處置工作的重中之重，司法評估、拍賣工作做得好不好，將決定信托財產(chǎn)委托人財產(chǎn)是否能夠兌付、國有資產(chǎn)是否順利收回。那么在是否評估和拍賣中，作為案件執(zhí)行申請人又可以做些什么？有哪些實務(wù)要點呢？

一、我國司法拍賣成功率較低的現(xiàn)狀要求信托公司在項目評估拍賣中要有所作為

據(jù)山東省高院公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年山東省法院拍賣成交率為23.37%，其中，網(wǎng)絡(luò)拍賣的成交率為30.55%，傳統(tǒng)拍賣的成交率僅為18.71%，也就說司法拍賣的不成功率接近80%。而導致成交率過低的原因是多方面的，比如拍賣途徑的閉塞，2017年1月前是傳統(tǒng)拍賣，潛在買家與拍賣法院之間的信息不對稱；司法評估一拍作價不科學可能導致司法一拍流于形式；稅費負擔及可能的功課做得不到家，到更名時才發(fā)現(xiàn)法拍房遠遠高于市場價。據(jù)網(wǎng)載：深圳法院拍房151萬元買房要付90萬元稅費！這些因素可能導致買受人保守。成功率這么低的拍賣，需要執(zhí)行申請人在司法評估、拍賣階段做好輔助配合工作，為標的資產(chǎn)的成功處置做好工作。

二、評估工作重點在“估”，執(zhí)行申請人要在“估”字上下功夫

執(zhí)行申請人和被申請人原則上是通過法院技術(shù)室搖號產(chǎn)生具有司法評估資質(zhì)的機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)司法評估結(jié)果對各方當事人的利益將產(chǎn)生重大影響，盡管司法評估有一套完整的標準，但不同的人，不同的評估方法，其結(jié)果可能會有較大出入。目前主要有成本法、市場比較法等多種方法，成本法中又分為建設(shè)時成本和評估時成本，市場比較法中比較對象的選擇不同，其結(jié)果也可能大相徑庭，俗稱“失之毫厘，謬以千里”。又比如已經(jīng)開發(fā)的土地可以按照成本價評估，沒有開發(fā)的土地可以按市場價評估，同一種方法由于關(guān)注的重點和視角不一樣，也可能出現(xiàn)一個較大的幅度，是取高值，還是取低值，都是各方關(guān)注的重點。信托公司絕不能冷眼旁觀、聽天由命，要主動介入評估的輔助工作，充分與評估機構(gòu)和法院進行溝通，將評估價最終鎖定在符合相關(guān)法律規(guī)定范圍內(nèi)貼近評估標的物真實價值的低價區(qū)間，為成功拍賣奠定堅實的價格基礎(chǔ)。

三、起拍價的確定，是司法拍賣成功落槌的關(guān)鍵

依據(jù)2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條第二款：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十”。依據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)的拍賣，如果做到最低保留價可以達到51.2%（80%*80%*80%）。也就說一拍做到評估價的80%，二拍做到一拍價保留價的80%，三拍做到二拍保留價的80%。依據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：“拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應(yīng)當征詢有關(guān)當事人的意見”。依據(jù)該規(guī)定，評估拍賣做到最低保留價僅能達到64%（80%*80%）。

隨著BAT的快速普及與發(fā)展，線下拍賣的局限性已經(jīng)越來越突出，網(wǎng)絡(luò)拍賣成為司法拍賣重要趨勢，可以確保最大范圍內(nèi)的公平公正，避免司法腐敗。2016年8月2日最高院公布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，2017年1月1日實施，依據(jù)該規(guī)定第十條和第十七條的內(nèi)容，網(wǎng)上司法拍賣一拍保留價可以是評估價的70%，一拍失敗后，再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。即新規(guī)定施行后，司法拍賣的最低保留價可以達到56%（70%*80%）。

新規(guī)實行以來，較2009年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》拍賣起點有所降低，但在司法實踐中各地法院都有自己的內(nèi)部規(guī)定，真正要做到最高院規(guī)定的網(wǎng)拍最低保留價還有很多難度，除非拍賣標的物評估價格過高，或者標的物評估價格并不高但整體拍賣中的總價過高，采取一事一辦的方式請示匯報。這就需要信托公司下功夫，對評估拍賣的成功率有個整體認識，最后作出符合邏輯的預期結(jié)論，如果認為拍賣可能不成功，就要向法院書面申請，做保留價時，就要盡可能靠近評估價的56%。

司法實踐中，很多執(zhí)行申請人對司法評估拍賣規(guī)則并不了然，甚至全部交給委托律師去做，而有些律師是生手，或者是熟手但不負責任，在通過一拍、再拍、變賣后，其后果就是抵押財產(chǎn)或查封的資產(chǎn)賣不出去，要么抵債給執(zhí)行申請人，成為燙手的山芋，要么依據(jù)規(guī)則對抵押物進行解封成為看得見摸不著的資產(chǎn)。信托公司應(yīng)委派懂行的、負責任的專業(yè)律師或內(nèi)部專業(yè)人員提前介入司法評估拍賣，做好輔助協(xié)調(diào)工作，這是眾多司法評估拍賣成功的必然。

四、進行稅收籌劃，降低交易成本，確保信托公司財產(chǎn)保值增值

稅收籌劃的始端即是評估和拍賣。例如：2017年新規(guī)實行前，某金融公司有一塊抵押土地進行拍賣，評估價為1億元，一拍保留價是評估價，二拍保留價降低為評估價的80%，三拍保留價確定為二拍保留價的95%（評估價的76%），即三拍價為7600余萬元，一二三拍都流拍了，變賣階段亦無人報名，只有金融公司自己受償，通過查詢和咨詢，如果自己受償，僅僅土地增值稅就需要支付近4000萬元！實際受償金額為3600萬元左右（7600萬元-4000萬元），大大低于某金融公司預期，再行處置，其成本價就變成了7600萬元+4000萬元=11600萬元，這個價格已經(jīng)高于評估價的1億元，甚至已經(jīng)高出市場價格，除非將來房地產(chǎn)價格猛漲，只能砸在某金融公司手里，或者降價出售，或者委托房產(chǎn)公司虧本繼續(xù)開發(fā)，哪一種方式都無法向該金融公司的股東交待。如果司法評估拍賣前做足功課，依法依規(guī)與司法評估中介機構(gòu)進行溝通，在堅持公平公正的前提下，將評估價做到法定允許的最低幅度內(nèi)，司法拍賣時與執(zhí)行法院充分溝通，保留價在一、二拍時就有所考究，將三拍價降到接近64%，即6400余萬元，后期拍賣成功的幾率將極為順利，并且土地增值稅也將大幅度降低。

五、熟悉網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)則，將網(wǎng)絡(luò)拍賣的價格做到靠近法定范圍內(nèi)的最低保留價

2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》出臺后，規(guī)定了司法拍賣網(wǎng)上拍賣優(yōu)先原則，對法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置或不宜采取網(wǎng)拍拍賣方式處置的，報經(jīng)執(zhí)行法院院領(lǐng)導審批后可采用委托拍賣方式或其他方式對涉案財產(chǎn)進行變價。網(wǎng)絡(luò)拍賣具有公開透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢，解決了傳統(tǒng)拍賣模式中存在的不少問題。該規(guī)定第十條明確起拍價為不低于評估價的70%，實現(xiàn)增量拍賣，第二十六條明確“再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十”。也就說司法拍賣過程中，通過一拍和再拍，拍賣物的保留價的最低可達到評估價的56%（70%*80%），最高院的這個新的規(guī)定，進一步降低最低保留價，減少拍賣次數(shù)，其目的也是增加司法拍賣的成功率。

六、選擇有利于司法拍賣成功的平臺，為司法拍賣競買人提供更多選擇標準

依據(jù)最高人民法院《最高人民法院關(guān)于認真學習貫徹適用<最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定>的通知》第二條第三款的規(guī)定，最高人民法院將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)和中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)納入首批公布的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫。地方各級人民法院在工作中切實保障申請執(zhí)行人從全國網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫中自主選擇平臺進行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的權(quán)利，并且選擇平臺需要在執(zhí)行立案階段就要確定。這些網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺都是最高法院反復評審確定的，案件執(zhí)行申請人要根據(jù)拍賣財產(chǎn)的特點，拍賣財產(chǎn)所在地人們上網(wǎng)購物平臺的選擇頻率，各網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺提供服務(wù)的水平，當?shù)貪撛趨⑴c司法競買人的個性關(guān)注點等多種因素綜合考慮，一般說來淘寶網(wǎng)、公拍網(wǎng)等大眾知悉度較高，交易也更頻繁。

“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道”。司法評估拍賣是法院執(zhí)行過程中的一個小的環(huán)節(jié)，最高法院設(shè)置司法評估拍賣的規(guī)則也是追求公平公正，但細究起來司法評估拍賣門道很多，實踐中的技術(shù)性問題也不少，筆者站在債權(quán)人的視角，結(jié)合工作實際，僅作拋磚引玉，希望法律同仁批評指正。

（作者單位：中鐵信托有限責任公司）