王玉光

通過地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長，為布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的資本支持。

經(jīng)歷多年周期性政策調(diào)控，伴隨制度籬笆逐步扎緊，中國房地產(chǎn)行業(yè)漸趨理性。一個重要的表現(xiàn)，就是行業(yè)內(nèi)一些龍頭企業(yè)逐步走向成熟。

曾經(jīng)風(fēng)格激進(jìn)的中國恒大（HK.3333），近年來的變化令業(yè)界驚訝。自年初恒大董事局主席許家印提出“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”部署以來，這家一向靠高杠桿、規(guī)模擴(kuò)張的公司忽然換了一副面孔，規(guī)模適度、穩(wěn)健增長正成為其信奉的新商道。

半年凈利潤530億元

2018年8月28日，在中期業(yè)績發(fā)布會上，中國恒大交出了赴港上市以來最為靚麗的一份成績單，多項核心指標(biāo)均創(chuàng)下行業(yè)新紀(jì)錄，包括：營業(yè)額3003.5億元，同比增長59.8%;核心利潤550.1億元，同比增長101.5%;凈利潤530億元，同比增長129.3%;總資產(chǎn)17699億元，凈資產(chǎn)3245億元。

尤其是530億元凈利潤最為搶眼，使恒大一躍成為今年上半年最賺錢的房企，大幅領(lǐng)先國內(nèi)其他大型房企。

如此“靚麗”的財務(wù)數(shù)據(jù)從何而來？在恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞看來，這是恒大多年來厚積薄發(fā)的結(jié)果。

首先是超前的土地儲備戰(zhàn)略。據(jù)恒大半年報顯示，恒大目前土地儲備高達(dá)3.05億平方米，居行業(yè)之首;這些土地絕大部分集中在二三線城市，平均成本價格僅為1683元/平方米，是眾多龍頭房企中成本最低的。同時，恒大還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規(guī)劃面積高達(dá)7285萬平方米。

其次是優(yōu)秀的成本控制和高附加值。恒大通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，有效控制成本;并通過大力打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值，這些舉措顯著增強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力。

最后是有序降負(fù)債。恒大提前還清1129億元永續(xù)債，為企業(yè)節(jié)省大量利息支出，保證了毛利率及凈利率的穩(wěn)步提升，集團(tuán)凈資產(chǎn)大增34%至3245億元。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的背后邏輯

中國恒大以一份驚艷業(yè)內(nèi)的半年報，印證了集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段性成功。這對行業(yè)研究也頗具啟示意義。

首先，恒大從人們一貫熟知的以快取勝，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)”字當(dāng)頭，減債降息，追求適度增長、有質(zhì)量的增長，這種轉(zhuǎn)變的背后邏輯，正是這家在2018財富世界500強(qiáng)榜單中排名第230位的企業(yè)，對國際宏觀大勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的精準(zhǔn)拿捏。

中國恒大自去年以來逐漸將“降負(fù)債、去杠桿”作為集團(tuán)戰(zhàn)略的重中之重，加以全面貫徹實施。

這套戰(zhàn)略打法，被其內(nèi)部概括為向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，即堅定不移地實施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式，其核心就是大幅降低負(fù)債率。今年上半年，恒大凈負(fù)債率已下降至127.3%，低于行業(yè)平均水平。

其次，恒大是國內(nèi)為數(shù)不多能夠讀懂房地產(chǎn)周期律的企業(yè)之一，這得益于許家印對時勢商機(jī)的深刻洞察力。他看準(zhǔn)了中國城市化和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的大勢所趨，雖然幾經(jīng)周折，但始終頂住壓力，堅信這是千載難逢的歷史機(jī)遇。

在業(yè)內(nèi)人士看來，恒大之所以擁有如此強(qiáng)勁的增長動能，相當(dāng)部分要歸因于其成本低廉的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

公開數(shù)據(jù)顯示，2004年之前，恒大土地儲備尚不足600萬平方米;之后便開始在全國四處募集優(yōu)質(zhì)土地資源，舉債擴(kuò)張。2008年3月赴港上市期間，恒大土地儲備已達(dá)4578萬平方米。此后，借助債權(quán)和股權(quán)融資雙輪驅(qū)動，恒大持續(xù)加碼儲備土地，逐步完成全國性布局，土地儲備最終超過3億平方米，成為行業(yè)第一。

在過去20多年間，優(yōu)質(zhì)土地?zé)o疑成為越來越稀缺的資源，也由此成就了恒大、萬科和碧桂園等幾家土儲豐厚的龍頭房企今日的行業(yè)地位。

此外，最為難得的是，恒大在完成規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)后能夠及時回歸理性，主動抑制繼續(xù)擴(kuò)張的沖動，轉(zhuǎn)而向轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展經(jīng)營方式、提升內(nèi)部管理效能發(fā)力。這是恒大由“大”變“強(qiáng)”的一個良好開端，意味著恒大正逐步走向成熟。

支持布局高科技產(chǎn)業(yè)

在中期業(yè)績發(fā)布會上，夏海鈞在回答記者提問時指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年上升已成大勢所趨，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將持續(xù)。

“目前國內(nèi)排名前十位的房企，其市場占有率約為30%，其中碧桂園、恒大和萬科三家占比超過15%?！毕暮ｂx預(yù)計，隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，預(yù)計到2020年，前十家房企的市場占有率將達(dá)到40%以上，屆時三大龍頭房企預(yù)計占比會超過20%。

在夏海鈞看來，規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不再是恒大的首選，龍頭地位已經(jīng)是不求自來、水到渠成的自然結(jié)果。恒大未來的一項重要戰(zhàn)略任務(wù)，就是通過地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長，為其布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的資本支持。

2018年4月，恒大與中國科學(xué)院達(dá)成全面合作，恒大計劃未來十年投入1000億元，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點領(lǐng)域，首批6個合作項目已于近日正式簽約。6月，恒大宣布入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進(jìn)軍電動汽車市場，恒大法拉第未來中國總部也于8月掛牌成立。

按照許家印的“新恒大”戰(zhàn)略構(gòu)想，到2020年，恒大集團(tuán)要實現(xiàn)宏偉的目標(biāo)：總資產(chǎn)3萬億元、年銷售8000億元、年利稅超1500億元、負(fù)債率下降到同行業(yè)中低水平、成為世界百強(qiáng)企業(yè)。