文/徐天云 南通市不動產(chǎn)登記中心 江蘇南通 226000

張增峰、黃羽、曹天邦 江蘇金寧達房地產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

近年來，如皋市委市政府緊緊抓住全球新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命契機，加大科技投入，加快項目建設(shè)，全市新興產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。2016年新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值617.08億元，增長18.1%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重為30.9%。

新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)和科研用地是科技創(chuàng)新的重要載體，是創(chuàng)新功能重要的支撐平臺。隨著科技創(chuàng)新的深化發(fā)展，目前如皋市市區(qū)科技研發(fā)用地需求不斷增加，供地量呈逐年增長態(tài)勢。但由于市區(qū)尚未形成統(tǒng)一的科技研發(fā)用地地價標準，科技研發(fā)用地地價管理十分不便。為了進一步規(guī)范科技研發(fā)用地管理，提高該類用地使用效率，實現(xiàn)優(yōu)化配置，使其在科技創(chuàng)新活動中發(fā)揮更大作用，特開展2017年度如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地基準地價評估工作。

1、技術(shù)路線

以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）等國家標準和行業(yè)標準為參考，主要依據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)方案》（2014年版），在全面收集區(qū)域內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地出讓、轉(zhuǎn)讓、征地、拆遷、收儲等樣點數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，依據(jù)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合城市近期發(fā)展規(guī)劃，劃分新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地區(qū)片，運用多種估價方法，測算區(qū)片內(nèi)樣點地價，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）軟件生成樣點的空間數(shù)據(jù)庫，對樣點地價進行進行期日、年期、容積率、開發(fā)水平等一系列修正修正，測算區(qū)片內(nèi)各類用地平均價格，在此基礎(chǔ)上對價格相近的區(qū)片進行歸并形成級別，采用面積加權(quán)，測算級別地價水平并綜合確定級別基準地價，最后根據(jù)近年來出讓案例，結(jié)合專家咨詢，并參考國內(nèi)一些城市的用途修正系數(shù)，構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準地價細分用途修正體系。

主要工作流程見圖1。

圖1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地基準地價評估技術(shù)路線圖

2、主要技術(shù)流程

2.1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地界定

如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地涵蓋內(nèi)容包括：《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點產(chǎn)品和服務(wù)指導(dǎo)目錄》（2016版）中的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)（包括下一代信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)、電子核心產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息安全產(chǎn)品和服務(wù)、人工智能等）、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（包括數(shù)字文化創(chuàng)意、設(shè)計服務(wù)、數(shù)字創(chuàng)意與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合應(yīng)用服務(wù)等）和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)（研發(fā)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、檢驗檢測服務(wù)、標準化服務(wù)、雙創(chuàng)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣服務(wù)和相關(guān)金融服務(wù)等）三類產(chǎn)業(yè)用地和科研用地。

如皋市政府成立發(fā)改、規(guī)劃、國土、科技等部門組成的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研項目認定小組，對新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研項目產(chǎn)業(yè)類型進行認定，土地用途統(tǒng)一認定為科研用地。

2.2 資料收集

采集近4年來如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地的土地交易樣點數(shù)據(jù)。通過土地交易市場、土地交易登記部門和實際市場等渠道采集。本次的調(diào)查資料包括房地出租樣點、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓樣點以及征地拆遷等多種形式的土地交易資料，共51份資料，見表1。

表1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地樣點資料調(diào)查統(tǒng)計表

2.3 地價區(qū)片劃分

2.3.1 劃分依據(jù)

根據(jù)如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地的實際情況，結(jié)合城市規(guī)劃要求進行新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地區(qū)片的劃分。

（1）區(qū)位條件的接近性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地，在位置上應(yīng)相互靠近，區(qū)位條件基本一致。

（2）新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地辦公條件的一致性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)科研辦公環(huán)境（自然或人文環(huán)境）較好，且基本保持一致。

（3）交通狀況的相似性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)交通設(shè)施狀況應(yīng)保持相似。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施的同一性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)供水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的等級、保證率等應(yīng)基本相似。

（5）地價或租金的統(tǒng)一性。上述1～4是劃分新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地地價區(qū)段的定性指標，而地價、租金是劃分地價區(qū)段的定量指標，同一地價區(qū)片內(nèi)地價或租金相差不大。

2.3.2 地價區(qū)片的劃分與確定

通過內(nèi)業(yè)審查與實地核對，對地價區(qū)片劃分的合理性進行審核與確定。劃分結(jié)果見表2。一覽表

表2 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地各地價區(qū)片

2.4 級別基準地價測算與確定

2.4.1 樣點地價屬性和空間數(shù)據(jù)庫建立

運用數(shù)據(jù)庫技術(shù)建立基準地價更新樣點地價屬性數(shù)據(jù)庫，運用GIS技術(shù)建立樣點地價空間數(shù)據(jù)庫，采用地理編碼技術(shù)對樣點屬性數(shù)據(jù)庫和空間數(shù)據(jù)庫進行匹配。

2.4.2 樣點地價測算與修正

根據(jù)國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）中規(guī)定的技術(shù)途徑和估價方法，測算樣點地價，并且依照各級別設(shè)定的地價內(nèi)涵，對樣點地價進行期日、容積率、開發(fā)水平等一系列修正。

2.4.3 區(qū)片平均地價測算

運用數(shù)理統(tǒng)計方法對樣點地價分布類型做出判斷。對于正態(tài)分布，采用t檢驗法剔除異常樣點，確定參算樣點；對于非正態(tài)分布，采用方差法剔除異常樣點，確定參算樣點。然后根據(jù)樣點宗地地價面積加權(quán)法分別測算各區(qū)片平均地價。

2.4.4 級別基準地價確定

對級別內(nèi)各地價區(qū)段的基準地價采取面積加權(quán)平均的方法測算出各土地級別基準地價。計算公式為：

式中：Pj：級別基準地價；Jk：區(qū)段k區(qū)段基準地價；Sk：區(qū)段k面積；n：級別內(nèi)區(qū)段個數(shù)。

以各土地級別地價水平測算結(jié)果為主，適當參考地價區(qū)段內(nèi)市場交易樣點地價，并充分考慮政府優(yōu)化、調(diào)節(jié)土地利用等方面的政策需要，綜合確定基準日為2018年1月1日的各土地級別的基準地價，

2.4.5 修正體系建立

（1）建立評估宗地地價的修正體系

采用特爾菲法，通過征詢熟悉調(diào)查區(qū)情況的專家，綜合確定新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地地價影響因素及其權(quán)重，建立宗地地價評估修正系數(shù)表及其說明表。

（2）公共管理與公共服務(wù)用地用途細分修正體系

根據(jù)近年來如皋市公共管理與公共服務(wù)用地土地出讓、轉(zhuǎn)讓案例的分析，結(jié)合專家咨詢，并參考國內(nèi)一些城市的用途修正系數(shù)。確定了除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準地價用途修正體系。

3、研究主要成果

通過以上研究，形成了以下主要成果：（1）完成市區(qū)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地土地級別基準地價構(gòu)成的地價體系，其總體地價水平基本介于工業(yè)與住宅用地基準地價之間，符合如皋實際。主要成果見表3。（2）構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準地價用途細分修正體系，主要成果見表4。

表3 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地各級別基準地價表

表4 公共管理與公共服務(wù)用地修正系數(shù)表

4、研究意義

（1）探索建立科研用地基準地價體系

為了緊緊把握全球新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革重大機遇，培育發(fā)展新動能，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，政府大力發(fā)展壯大新興產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，目前大多歸為科研用地，以往的工業(yè)用地基準地價體系已經(jīng)不適應(yīng)其地價管理。本次探索制訂科研用地基準地價體系，不僅有利于地價管理和地價評估，而且對于土地科學(xué)管理與高效利用具有重要意義。

（2）更好地服務(wù)保障如皋市經(jīng)濟社會發(fā)展

此項工作研究，其成果不僅建立了科研用地基準地價體系，而且還構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準地價用途細分修正體系，這為政府擴大國有土地有償使用范圍奠定基礎(chǔ)，培育和規(guī)范公共服務(wù)用地土地市場提供科學(xué)依據(jù)。同時，科研用地基準地價體系與目前已有的商服、住宅和工業(yè)用地基準地價體系相互配合，通過差別化地價管理，并輔以結(jié)構(gòu)性、差別化的土地供給，引導(dǎo)空間資源向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重點方向、重點領(lǐng)域、重點行業(yè)和重點企業(yè)配置，提高資源配置效率和利用水平，從而更好地保障如皋市經(jīng)濟社會發(fā)展。