蔣政

[摘 要] 文章關(guān)注的問(wèn)題是在中國(guó)污染是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響以及影響的程度。通過(guò)對(duì)以濟(jì)寧和山東為例的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)在我國(guó)環(huán)境污染對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響較小。文章分析表明，在我國(guó)目前的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)波動(dòng)主要受到宏觀政策因素和人口流動(dòng)因素的影響。

[關(guān)鍵詞] 污染影響；房?jī)r(jià)；濟(jì)寧

1 影響房?jī)r(jià)的兩大主流因素

影響住宅需求的因素主要有住宅價(jià)格、人均可支配收入、城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、政策影響等。一般認(rèn)為，住宅的需求量和價(jià)格成反比，但是如果住宅市場(chǎng)中的投機(jī)需求占主導(dǎo)地位時(shí)，二者之間又會(huì)呈現(xiàn)正向變動(dòng)。而房地產(chǎn)投資投機(jī)行為在很大程度上受到宏觀因素的影響。此外，一個(gè)社會(huì)中，城市年輕人比例越高，對(duì)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)就會(huì)越強(qiáng)烈。近幾年，隨著大批人口向中國(guó)沿海城市和各大中心城市遷移務(wù)工以及中國(guó)城市化進(jìn)程加快，帶來(lái)了眾多城市住宅市場(chǎng)異?；鸨木置?。

1.1 宏觀因素分析

宏觀的政策因素也是影響房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。以中央政府的宏觀政策為例，2008年，四萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)政策，大修房產(chǎn)，大修基建，對(duì)于制造業(yè)來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直就是黃金時(shí)代，可四萬(wàn)億的后果是，人工工資迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)迅速飆升。在山東省統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)中分析的出，建筑業(yè)利潤(rùn)總額相關(guān)系數(shù)有0.68 之多。大量的寬松資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。另外，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金敏感型品種央行的數(shù)次降準(zhǔn)降息會(huì)導(dǎo)致銀行的可貸資金增多以及貸款利息下降，降低了買(mǎi)房者的購(gòu)房成本，進(jìn)而刺激了購(gòu)房熱情，使樓市供求關(guān)系發(fā)生變化，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

1.2 人口流動(dòng)

人口的凈流入的多少關(guān)系到了城市的繁榮程度，也關(guān)系到該城市房?jī)r(jià)的漲幅。社科院《北京流動(dòng)人口在京購(gòu)房狀況研究報(bào)告》：中提到，年齡在28-47歲之間，大專(zhuān)以上學(xué)歷，月收入在4000元以上，在京流動(dòng)時(shí)間為5至10年，大多是在國(guó)企、私企工作的職員或個(gè)體工商戶(hù)，并且是有社會(huì)保險(xiǎn)的已婚人士是北京流動(dòng)人口在京購(gòu)房的主力軍。按照北京流動(dòng)人口購(gòu)房比例推算，14.6%流動(dòng)人口購(gòu)買(mǎi)了北京約120萬(wàn)套房，占北京存量住房的21.8%[3]。與之相對(duì)的是東北地區(qū)，該地區(qū)在第六次人口普查中凈流出200萬(wàn)，與之帶來(lái)的是房?jī)r(jià)的下跌，即使是當(dāng)?shù)氐闹饕鞘?，其房?jī)r(jià)也不能免于此影響。

2 濟(jì)寧為例的環(huán)境與房?jī)r(jià)波動(dòng)分析

一個(gè)城市的整體環(huán)境質(zhì)量與該城市的宏觀政策密不可分，其產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、招商引資方向、鼓勵(lì)政策、環(huán)保法規(guī)、環(huán)境監(jiān)察力度都在相當(dāng)大程度上影響著城市的環(huán)境質(zhì)量。而環(huán)境又是人們選擇居住地（遷移）的重要參考因素之一，因此我們認(rèn)為，環(huán)境與房?jī)r(jià)波動(dòng)應(yīng)當(dāng)存在著一定的相關(guān)性。

2.1 以濟(jì)寧市為例的原因

濟(jì)寧市是山東重要的工業(yè)城市，國(guó)家七個(gè)大型煤化工產(chǎn)業(yè)基地之一。該市煤礦豐富，是全國(guó)十三個(gè)煤炭能源基地之一。但是以煤炭業(yè)與化工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了相應(yīng)的高污染。濟(jì)寧的空氣污染狀況每每在全國(guó)空氣質(zhì)量重物染榜單上榜上有名。并且濟(jì)寧市作為一個(gè)工業(yè)城市，人口流動(dòng)相對(duì)不明顯，但是房?jī)r(jià)卻逐年上漲，在16年人均平均工資3700元（處于山東省倒數(shù)）情況下，平均房?jī)r(jià)達(dá)到5795元，位于山東省平均房?jī)r(jià)前列。所以，濟(jì)寧市是我們很好的一個(gè)研究案例。

2.2 濟(jì)寧市平均PM2.5與房?jī)r(jià)走勢(shì)

14年到16年濟(jì)寧平均PM2.5數(shù)值為93.56，100.38，103.26。從2014-2016三年匯總折線圖來(lái)看，重物染的天數(shù)以及污染指數(shù)均在增長(zhǎng)。同時(shí)，二手住宅價(jià)格指數(shù)總趨勢(shì)為增長(zhǎng)。由此看來(lái)，PM2.5污染指數(shù)與房?jī)r(jià)在同時(shí)趨近上漲：2014-2016年P(guān)M2.5漲幅為10.37%，二手住宅價(jià)格指數(shù)約為2%。PM2.5的漲幅遠(yuǎn)比二手住宅價(jià)格的漲幅要快，上漲的污染指數(shù)并沒(méi)有使得房?jī)r(jià)下跌。

2.3 濟(jì)寧市市區(qū)不同地段污染指數(shù)與房?jī)r(jià)

在得到了濟(jì)寧市總體PM2.5污染指數(shù)與房?jī)r(jià)走勢(shì)后，接下來(lái)我們將具體關(guān)注到濟(jì)寧市市區(qū)內(nèi)不同地段的房屋價(jià)格與污染指數(shù)之間的關(guān)系。參考文章中選取可懸浮顆粒物污染作為自變量，但是并沒(méi)有把可懸浮顆粒物分開(kāi)分別來(lái)看各自影響。因?yàn)榭蓱腋☆w粒物中含有PM2.5，PM10，硫化物，氮氧化物等，并不是每個(gè)因素都一定有可見(jiàn)的影響。因此我們將其各項(xiàng)污染指數(shù)分開(kāi)來(lái)看其影響，通過(guò)公眾環(huán)境研究中心的污染地圖和AQICN的污染物指數(shù)地圖得到監(jiān)測(cè)站附近樓盤(pán)的各種污染物數(shù)據(jù)取當(dāng)年均值，再通過(guò)查詢(xún)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易網(wǎng)站，得到相應(yīng)地段的樓盤(pán)價(jià)格。為了排除其他可能的重大干擾，所選取的地段均為非學(xué)區(qū)房、公園、商業(yè)中心和工業(yè)園區(qū)內(nèi)樓盤(pán)。由于濟(jì)寧市檢測(cè)點(diǎn)數(shù)量有限，文中增加了山東省同為工業(yè)城市、各方面與濟(jì)寧情況相近的數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充。

通過(guò)對(duì)濟(jì)寧市區(qū)不同地段房?jī)r(jià)與污染指數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行多元線性的回歸分析，結(jié)果所示：在市區(qū)內(nèi)，不同地段所處位置的空氣質(zhì)量和污水排放僅僅只能解釋18的房?jī)r(jià)變化。故我們認(rèn)為，在城市市區(qū)內(nèi)，當(dāng)房屋周邊沒(méi)有學(xué)校、商業(yè)中心、公園或者工廠、發(fā)電站等對(duì)房?jī)r(jià)有明顯干擾的因素時(shí)，空氣污染與水源質(zhì)量和房屋價(jià)格沒(méi)有明顯關(guān)系。

2.4 對(duì)比分析

為了進(jìn)一步說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，我們選取了同為山東省內(nèi)陸的工業(yè)城市、高污染城市的濟(jì)南市進(jìn)行對(duì)比分析。數(shù)據(jù)選取了濟(jì)南市2014、2015和2016年的PM2.5均值與對(duì)應(yīng)年份上半年的二手住宅價(jià)格指數(shù)。對(duì)PM2.5均值求平均后，14年均值為106.77，15年均值為108.38，16年上半年均值為110.10。在此期間，PM2.5指數(shù)約上漲3.77%，二手房?jī)r(jià)約上漲2.20%。同樣地，相對(duì)較高的PM2.5漲幅在表面上并沒(méi)有使二手房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率為負(fù)值。

下面我們同樣通過(guò)公眾環(huán)境研究中心的污染地圖和AQICN的污染物指數(shù)地圖得到監(jiān)測(cè)站附近樓盤(pán)的各種污染物數(shù)據(jù)取當(dāng)年均值，再通過(guò)查詢(xún)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易網(wǎng)站，得到相應(yīng)地段的樓盤(pán)價(jià)格。為了排除其他可能的重大干擾，所選取的地段均為非學(xué)區(qū)房、公園、商業(yè)中心和工業(yè)園區(qū)內(nèi)樓盤(pán)。進(jìn)行回歸后，回歸結(jié)果顯示，市區(qū)內(nèi)不同地段的污染指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)影響同樣不明顯。

2.5 以山東省各市為例探究污染對(duì)房?jī)r(jià)影響

通過(guò)上述對(duì)單個(gè)城市的市區(qū)不同地段分析之后，我們對(duì)山東省各市的年均污染數(shù)據(jù)與平均房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，探究之間的關(guān)系。取山東省2016年統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選后，我們選取可支配收入、廢水排放量、氮氧排放量、二氧化硫排放量、氮氧化物排放量、工業(yè)總產(chǎn)值、建筑業(yè)利潤(rùn)總額、人口密度和GDP作為自變量，平均房?jī)r(jià)作為因變量，進(jìn)行多元回歸分析。

通過(guò)構(gòu)建訓(xùn)練集與測(cè)試集之后，利用sklearn進(jìn)行線性回歸，如圖1所示。經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的清理、篩選后，得出回歸方程y = 3369-0.507553501*氮氧排放量值-0.060555041*氮氧化物排放量值+ 2.11609188*GDP。

通過(guò)對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，我們看到，污染物指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常小，部分指數(shù)如S02指數(shù)、廢水排放量等甚至對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著。

3 污染對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響的原因分析

3.1 污染與就業(yè)分析

我們的社會(huì)資源可以理解為在環(huán)保產(chǎn)品與一般經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品（非環(huán)保產(chǎn)品）之間的配置，在環(huán)境保護(hù)過(guò)程中意味著更多的社會(huì)資源流向環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域，更多的環(huán)保產(chǎn)品被生產(chǎn)出來(lái)。往往高污染是工業(yè)與經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展造成，就業(yè)人數(shù)的指標(biāo)往往會(huì)蓋過(guò)污染的指數(shù)。[2]為了就業(yè)，人們往往會(huì)忽略污染。如過(guò)去的倫敦，現(xiàn)在的北京，迪拜等金融中心，即使是高污染，也不能抵消人們對(duì)其的向往。在此情況下，污染對(duì)房?jī)r(jià)的影響在污染情況沒(méi)有嚴(yán)重致病率情況下微乎其微。

3.2 公眾對(duì)清潔環(huán)境邊際支付意愿不明顯

相比于發(fā)達(dá)國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家的民眾對(duì)環(huán)境污染程度相對(duì)不敏感，公眾對(duì)清潔環(huán)境邊際支付意愿不明顯。以濟(jì)寧市為例，以人民公園作為中心，以到電廠中苑的距離為半徑畫(huà)弧，途經(jīng)路線已為濟(jì)寧外環(huán)，發(fā)現(xiàn)到靠近市發(fā)電站和魯抗制藥廠廠房附近的住宅，其價(jià)格與距市中心同等位置的無(wú)明顯污染源的樓盤(pán)價(jià)格，并無(wú)太大區(qū)別。在濟(jì)寧市任城區(qū)市區(qū)平均二手房的價(jià)格達(dá)到8000每平方米時(shí)，市區(qū)外環(huán)二手房房屋價(jià)格幾乎都在6000-7000每平方米的范圍內(nèi)波動(dòng)。即使是靠近電廠、制藥廠的住宅也是如此。對(duì)清潔環(huán)境邊際支付意愿不明顯使得污染指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚微。

3.3 污染是普遍現(xiàn)象

一個(gè)地區(qū)的污染越嚴(yán)重，那么人們對(duì)于這個(gè)地區(qū)居住的意愿會(huì)下降，進(jìn)而人口會(huì)流出，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。這個(gè)理論的前提應(yīng)該建立在該污染地區(qū)是特例的基礎(chǔ)之下。目前中國(guó)的環(huán)境污染是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。人們很難找到一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)崗位多而同時(shí)環(huán)境又優(yōu)美的城市進(jìn)行工作，因此宏觀上來(lái)看，人們?cè)谶x房屋考慮環(huán)境問(wèn)題時(shí)，基本不會(huì)考慮這個(gè)地區(qū)的整體污染水平。所以在環(huán)境問(wèn)題嚴(yán)峻的背景下，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)依然趨于增長(zhǎng)。

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