楊哲

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，具有投資額大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，而科學(xué)的預(yù)算管理，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營狀況、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，文章就全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀展開分析，主要包括預(yù)算編制準(zhǔn)確性差、預(yù)算執(zhí)行效果不佳，進(jìn)一步提出全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用對(duì)策，分別是改進(jìn)全面預(yù)算編制辦法、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理、構(gòu)建信息化預(yù)算反饋制度。

[關(guān)鍵詞]全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算編制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201825132

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中，需要充分發(fā)揮全面預(yù)算管理在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，推動(dòng)其向現(xiàn)代化管理的方向不斷升級(jí)改進(jìn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)決策，都有可行、可靠的預(yù)算方案支撐，能夠顯著增加房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見，研究全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀及對(duì)策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)的發(fā)展水平提升，具有重要意義。

1全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

11企業(yè)概況

某房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)成立之初實(shí)行計(jì)劃預(yù)算，生產(chǎn)經(jīng)營嚴(yán)格依據(jù)命令的傳達(dá)來執(zhí)行，并未形成獨(dú)立的管理理念。隨著企業(yè)經(jīng)營范圍的不斷擴(kuò)大，為能滿足企業(yè)的發(fā)展需求，管理層逐漸意識(shí)到了成本、費(fèi)用、現(xiàn)金流量控制等財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)企業(yè)發(fā)展能夠起到的顯著推動(dòng)作用。2016年，該企業(yè)的營業(yè)收入增長率有1678%，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，面對(duì)此種經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)方面從內(nèi)部摸索推行全面預(yù)算管理，并在編制流程、管控內(nèi)容等發(fā)面進(jìn)行了一定的研究和改善。

12預(yù)算編制準(zhǔn)確性差

該房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前主要采用固定預(yù)算法來進(jìn)行預(yù)算編制，且預(yù)算工作多由財(cái)務(wù)部門兼任，并未形成獨(dú)立的預(yù)算管理部門；每當(dāng)企業(yè)有重大事項(xiàng)決策時(shí)，就需要臨時(shí)成立預(yù)算小組，展開各項(xiàng)審核工作，為董事決策提供專業(yè)分析。這種預(yù)算編制方法與模式，不僅需要較長的編制時(shí)間，且會(huì)占用較多人才物力資源，預(yù)算編制方法難以靈活調(diào)節(jié)。[1]實(shí)際預(yù)算編制過程中，僅以本期實(shí)際執(zhí)行情況為主要參考，對(duì)下期預(yù)算做出適當(dāng)調(diào)節(jié)，卻并未切實(shí)考慮現(xiàn)實(shí)的外部環(huán)境與內(nèi)部經(jīng)營，也忽略了其他成本費(fèi)用的增加或減少，對(duì)整體預(yù)算產(chǎn)生的影響，各方面預(yù)算缺乏關(guān)聯(lián)性，導(dǎo)致預(yù)算管理無法覆蓋到企業(yè)的日常經(jīng)營事項(xiàng)當(dāng)中。預(yù)算編制準(zhǔn)確性差、預(yù)算數(shù)據(jù)失真，對(duì)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展十分不利。

13預(yù)算執(zhí)行效果不佳

就該房地產(chǎn)企業(yè)2016年全面預(yù)算執(zhí)行情況來看，營業(yè)收入的預(yù)算數(shù)為30765372萬元，而實(shí)際數(shù)為31137567萬元；營業(yè)成本的預(yù)算數(shù)為28302217萬元，實(shí)際數(shù)為26613445萬元；銷售費(fèi)用的預(yù)算數(shù)為10376萬元，實(shí)際數(shù)為17852萬元；管理費(fèi)用的預(yù)算數(shù)為769134萬元，實(shí)際數(shù)為1229865萬元。通過這一預(yù)算執(zhí)行狀況能夠看出，該房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制效果并不理想，實(shí)際銷售與管理費(fèi)用分別超出預(yù)算7476萬元、460731萬元。預(yù)算編制以銷售與管理費(fèi)用的增長幅度為依據(jù)，導(dǎo)致實(shí)際銷售與管理費(fèi)用的發(fā)生額遠(yuǎn)超預(yù)算的主要原因，就在于相關(guān)部門并未嚴(yán)格遵循預(yù)算來執(zhí)行，最終導(dǎo)致預(yù)算差異。

2全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用對(duì)策

21改進(jìn)全面預(yù)算編制辦法

全面預(yù)算管理的起點(diǎn)是預(yù)算編制，預(yù)算編制質(zhì)量，將直接影響后續(xù)預(yù)算執(zhí)行等管理效果。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，固定預(yù)算法、零基預(yù)算法、增量預(yù)算法、滾動(dòng)預(yù)算法、彈性預(yù)算法都是較為常見的預(yù)算編制方法，根據(jù)不同的企業(yè)性質(zhì)與業(yè)務(wù)特點(diǎn)，可從這些方法中進(jìn)行優(yōu)選，以保證預(yù)算編制更具針對(duì)性，能夠適應(yīng)企業(yè)的多變狀況。以上文中列舉的房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)的全面預(yù)算管理涉及房屋折舊費(fèi)用、辦公費(fèi)用及租賃費(fèi)用等的預(yù)算，這類不會(huì)隨著經(jīng)營業(yè)務(wù)的改變而發(fā)生相應(yīng)變化的固定費(fèi)用，可采用固定預(yù)算法。而零基預(yù)算法在應(yīng)用過程中，不會(huì)受到上期預(yù)算收支的影響，這種特性使其在資金分配方面具有較高的適用性，可根據(jù)預(yù)算費(fèi)用的緊迫性與重要性，科學(xué)安排資金調(diào)撥順序，如房租、差旅費(fèi)與辦公費(fèi)等屬于較為緊急的成本項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先撥款；而廣告費(fèi)用等酌量性固定成本，就屬于不緊急的成本項(xiàng)目，必要時(shí)可以依據(jù)公司財(cái)務(wù)的實(shí)際狀況，對(duì)其作出適當(dāng)調(diào)整。

在業(yè)務(wù)預(yù)算方面，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，以滾動(dòng)預(yù)算法為主進(jìn)行預(yù)算編制，能夠在一定程度上提高預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的周期相對(duì)較長，大部分都在3～5年，這就影響企業(yè)的資金回收時(shí)間也相對(duì)較長，若僅僅編制年度預(yù)算，并不能充分反映出業(yè)務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展；加之施工期易受外部環(huán)境等因素的影響，如新的方針政策、市場(chǎng)供需發(fā)生變化、企業(yè)經(jīng)營方針調(diào)整等，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。[2]對(duì)此，以滾動(dòng)預(yù)算為基礎(chǔ)，可以有效編制長期預(yù)算，以5年為一周期，可在保持預(yù)算完整性的基礎(chǔ)上，有效解決以往預(yù)算編制的盲目性，同時(shí)改善管理松散的問題，便于根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整、修正編制內(nèi)容。

22加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理

為切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中的執(zhí)行管理，需要配套建立科學(xué)、有效的績效考核與激勵(lì)機(jī)制。例如，可采用平衡記分卡來改善大部分企業(yè)當(dāng)中缺乏長期考核指標(biāo)的管理不足，以平衡記分卡為標(biāo)準(zhǔn)，能夠在關(guān)注企業(yè)當(dāng)前利益的同時(shí)，將企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行細(xì)化，形成短期、中期、長期戰(zhàn)略目標(biāo)，并有效突出戰(zhàn)略重點(diǎn)，通過量化的指標(biāo)來衡量企業(yè)的經(jīng)營行為，增加考核與執(zhí)行管理的操作性，綜合原因與結(jié)果的影響因素來評(píng)價(jià)業(yè)績，并將全體員工作為考核與管理的對(duì)象，能夠確保預(yù)算的順利執(zhí)行，顯著提升預(yù)算管理效果。

平衡記分卡從4個(gè)維度出發(fā)，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，其中，財(cái)務(wù)維度的細(xì)化指標(biāo)包括營業(yè)收入、營業(yè)利潤、成本費(fèi)用、項(xiàng)目回報(bào)、應(yīng)收賬款管理，在這些指標(biāo)之下還可以繼續(xù)細(xì)化；主要考核方式就是對(duì)比實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)，以百分比情況對(duì)其評(píng)分，內(nèi)部流程維度的指標(biāo)包括工程管理、成本管理與采購管理，大部分指標(biāo)同樣參考完成情況與預(yù)算計(jì)劃數(shù)的對(duì)比百分比進(jìn)行評(píng)價(jià)，但采購管理中的物品管理，需要嚴(yán)格考核物品需求計(jì)劃、檢查記錄登記、入庫與出庫登記、領(lǐng)用登記、月度消耗情況等，依據(jù)每一項(xiàng)記錄的完整程度進(jìn)行累計(jì)評(píng)分。另外顧客維度的考核指標(biāo)，包括客戶忠誠度與客戶滿意度，其中內(nèi)外顧客滿意度以顧客評(píng)價(jià)為參考，得出考核評(píng)分。學(xué)習(xí)與成長維度的考核指標(biāo)包括團(tuán)隊(duì)建設(shè)與員工培訓(xùn)，考核過程需要分析計(jì)劃完整度、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)效果，突出執(zhí)行效果。

23構(gòu)建信息化預(yù)算反饋制度

在信息時(shí)代，全面預(yù)算管理工作面對(duì)的數(shù)據(jù)信息越來越多樣，若要確保全面預(yù)算管理，能夠站在全局的角度分析企業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)，需要為其建立完善的信息管理體制。以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)原有財(cái)務(wù)管理體系，且在信息技術(shù)的支持下，已經(jīng)完成了電子化計(jì)算機(jī)化預(yù)算反饋系統(tǒng)的初步建設(shè)，在很大程度上，提高了企業(yè)預(yù)算管理的水平與效率。

在預(yù)算反饋制度運(yùn)行過程中，企業(yè)方面要對(duì)自身財(cái)務(wù)預(yù)算管理的水平進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，同時(shí)明確管理當(dāng)中的薄弱環(huán)節(jié)；在此基礎(chǔ)上，推進(jìn)信息一體化，讓公司整體處于一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)獲取并分享動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)的狀態(tài)，這種資源共享模式不僅能夠減少財(cái)務(wù)方面的工作量，同時(shí)還能強(qiáng)化企業(yè)職能部門之間的協(xié)作關(guān)系，將企業(yè)內(nèi)部人才物力資源的利用率提升至最高。[3]與此同時(shí)，在信息化反饋制度的支持下，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算數(shù)據(jù)當(dāng)中的缺陷或問題，并及時(shí)發(fā)出預(yù)警信息，這對(duì)提升預(yù)算管理的前瞻性能夠起到顯著作用，能夠有效減少預(yù)算意外情況。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息化工具，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的快速處理，簡化信息處理程序，進(jìn)而幫助預(yù)算管理人員節(jié)約大量的時(shí)間與精力，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理程序。

3結(jié)論

綜上所述，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀及對(duì)策分析，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理水平提升具有重要意義。通過相關(guān)分析，從預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算反饋的角度出發(fā)，完善全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用途徑，提升其應(yīng)用效果，能夠起到顯著作用。在未來的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)程中，還需不斷完善全面預(yù)算管理模式，為更多企業(yè)及行業(yè)的發(fā)展提供有力支持。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉曉麗房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理初探[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（9）：229