舒迅

隨著我國(guó)城市化的步伐日益加快以及住房商品化的不斷完善，近十年來我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)步入發(fā)展的快車道。目前，因?yàn)槿珖?guó)各地房?jī)r(jià)的不斷上漲對(duì)社會(huì)造成了許多消極的影響，國(guó)家發(fā)布了“國(guó)八條”、“限購(gòu)令”等一系列措施來防止房?jī)r(jià)過快上漲。2016年一線、二線熱點(diǎn)城市成交量因受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落，三線、四線城市雖然有政策利好，但市場(chǎng)需求不足，銷量同樣出現(xiàn)回落。銷售量的降低會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流，在嚴(yán)重情況下，甚至?xí)绊懙剿麄儍斶€銀行貸款的能力。各大房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著嚴(yán)峻形勢(shì)，如籌資困難、存貨滯銷、資金周轉(zhuǎn)率低等問題。本文選取房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2014年—2016年的財(cái)務(wù)報(bào)表，結(jié)合財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)理論知識(shí)，對(duì)萬科的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，找出存在的問題并給出相應(yīng)的建議，為信息使用者提供決策有用性參考。

一、萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析

1.存貨比重大對(duì)萬科利弊并存。

數(shù)據(jù)來源：新浪財(cái)經(jīng)

從萬科近三年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)中我們可以看到，萬科近三年存貨占資產(chǎn)比例分別為62.49%、60.22%、56.26%，比重較大但有下降的趨勢(shì)。萬科的存貨主要包括土地和房屋，對(duì)于萬科而言，沒有土地就無法建房，所以土地就是萬科的立業(yè)之本。在房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷上漲的情況下，囤地的好處不言而喻，直接坐地升值，等到房?jī)r(jià)漲到下一個(gè)臺(tái)階再行開發(fā)，賺取超額利潤(rùn)。但高收益就有高風(fēng)險(xiǎn)，一是萬科擁有的土地過多，開發(fā)周期過慢，資金占用成本會(huì)吞噬公司的利潤(rùn)，不能獲得最高收益；二是在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的情況下，如果項(xiàng)目開發(fā)中的銷售時(shí)點(diǎn)正好碰上調(diào)控，會(huì)銷售不暢，資金回籠困難。2008年房?jī)r(jià)下跌的警示歷歷在目，房?jī)r(jià)下跌造成萬科部分項(xiàng)目潛在虧損，萬科13個(gè)項(xiàng)目共計(jì)提了12.31億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，占當(dāng)年凈利潤(rùn)的26.63%。如今萬科的資產(chǎn)規(guī)模和存貨規(guī)模已經(jīng)大幅增加，如果房?jī)r(jià)下跌，萬科的資產(chǎn)減值損失將不可估量。

房屋方面，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲使得萬科手中的存貨價(jià)值步步攀升，給萬科帶來了超額利潤(rùn)，是萬科利潤(rùn)的重要來源。已出售的存貨鎖定了未來的銷售和利潤(rùn)，除非出現(xiàn)大規(guī)模退房，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)對(duì)這些產(chǎn)品有太大影響。但是，已售出的產(chǎn)品也不是萬無一失的，如果產(chǎn)品質(zhì)量和銷售時(shí)的宣傳差距過大，或者產(chǎn)品質(zhì)量不能達(dá)標(biāo)，消費(fèi)者是有權(quán)利退房的。不過，房?jī)r(jià)其實(shí)也是這些存貨能否轉(zhuǎn)化為收入的重要因素，如果房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者可以忍受部分產(chǎn)品的缺陷；反之如果房?jī)r(jià)下跌，退房數(shù)量很可能大幅增加?？偠灾瑢?duì)于萬科而言，存貨既是未來發(fā)展的保障，也是風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。

2.萬科資金使用緊張。

從償債能力指標(biāo)表中可以看到，萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都處于較低水平，且流動(dòng)比率呈下降趨勢(shì)。雖然萬科持有大量的貨幣資金，但其貨幣資金大多數(shù)為客戶的預(yù)售款，按規(guī)定預(yù)售款只能用于相關(guān)項(xiàng)目，無法正常使用，因而萬科在資金方面將面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率近三年一直保持在70%的水平之上，處于較高水平，一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)保持在50%以下，高資產(chǎn)負(fù)債率說明公司存在資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，負(fù)債保持較高水平，財(cái)務(wù)杠桿較高，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

高速的擴(kuò)張使得萬科收到的預(yù)售款越來越多，從表1中可以看到，貨幣資金的不完全流通使得停留在公司賬上的貨幣資金也是越來越多。根據(jù)規(guī)定，這些資金不能用于其他用途，這就造成了萬科擴(kuò)張得越快，錢越多又越差錢的困境。不過因?yàn)楣芾砺┒辞冶O(jiān)管不到位，對(duì)于未按規(guī)定使用預(yù)售款的最多也就處以不超過3萬元的罰款，所以很多房地產(chǎn)公司在極速擴(kuò)張的階段大多會(huì)把預(yù)售款挪用于購(gòu)買土地或者用于其他項(xiàng)目建設(shè)，一旦資金鏈斷裂，形成爛尾樓，將嚴(yán)重?fù)p害期房客戶的利益，同時(shí)也影響公司的長(zhǎng)期發(fā)展。況且，如果出臺(tái)嚴(yán)厲政策嚴(yán)格控制預(yù)售款的使用，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金鏈立刻就會(huì)緊張，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更加合理。萬科作為規(guī)范化管理的上市公司自然不會(huì)像剛成長(zhǎng)的小公司一樣違規(guī)操作，但負(fù)債總額的巨大仍使萬科有償債壓力。

萬科能夠完全使用的資金是很緊張的，在這么緊張的情況下，萬科還得把資金借給別人使用，形成應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。萬科的應(yīng)收款項(xiàng)是資產(chǎn)的重要組成部分，和一般企業(yè)不同的是，萬科更多的是其他應(yīng)收款。一個(gè)公司的應(yīng)收賬款延緩了公司的銷售收入的回款，形成了對(duì)公司資金的占用，不能收回還會(huì)造成損失。相對(duì)于萬科2016年2404.77億元的營(yíng)業(yè)收入，20.75億元的應(yīng)收賬款數(shù)額很小，且多數(shù)應(yīng)該是售房款，如果收不回來則可以收回房產(chǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是對(duì)萬科而言，更重要的是其他應(yīng)收賬款，2016年底，萬科的其他應(yīng)收款金額是1054.35億元，占總資產(chǎn)的12.69%，不管是數(shù)量還是比例對(duì)萬科而言都是重要的資產(chǎn)。若這筆錢無法收回，萬科又將受到巨大損失。

3.樓市變化沖擊萬科。

在資產(chǎn)負(fù)債率發(fā)揮到極致后，萬科的凈利潤(rùn)率更多地將取決于全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”，賣房子輕松賺錢的日子一去不復(fù)返。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記給樓市做出定位：房子是用來住的，不是用來炒的。樓市進(jìn)入新的發(fā)展階段“白銀時(shí)代”，房企通過控制成本、加速去庫(kù)存化等方式做出變革以面對(duì)房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)分化和互聯(lián)網(wǎng)帶來的沖擊，已變得尤為重要。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，必將率先做出改變。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的資源稀缺性和供給小于需求，會(huì)讓萬科的盈利能力依舊維持在一個(gè)較高的水平。但隨著政府調(diào)控手段的多樣化，萬科通過主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)為其帶來的盈利大幅上升的可能性不大。

二、對(duì)萬科財(cái)務(wù)分析中存在問題的改進(jìn)建議

1.加快創(chuàng)新與改變。萬科存貨比重較大，建議萬科適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)存貨數(shù)量。在購(gòu)買待開發(fā)土地時(shí)，應(yīng)避免過早囤地，減少資金占用成本，縮短土地開發(fā)周期。對(duì)于待出售房產(chǎn)，可以采用一些促銷的方式來加快出手，以換取資金，通過實(shí)施嚴(yán)格的資產(chǎn)管理措施，來提高資產(chǎn)使用效率。萬科還需要加強(qiáng)其銷售能力，在制定銷售方案時(shí)適當(dāng)選擇銷售期相對(duì)較短的產(chǎn)品。同時(shí)，萬科還可以通過業(yè)務(wù)戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，在相對(duì)偏遠(yuǎn)的地區(qū)獲得較為便宜的土地儲(chǔ)備，通過萬科品牌的運(yùn)作和一定的銷售推廣來提升盈利水平。此外，還可以針對(duì)客戶的不同需求制定個(gè)性化產(chǎn)品，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的浪潮找到未來核心的發(fā)展方向，只有不斷創(chuàng)新和改變才能保持領(lǐng)先地位。

2.拓寬融資渠道并加強(qiáng)合作。萬科為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)量必然需要籌資，目前萬科負(fù)債總額持續(xù)的增加和償債能力的減弱已經(jīng)帶來壓力。萬科需要減少負(fù)債額度，并增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，存貨數(shù)量的減少會(huì)增加企業(yè)的可使用資金，加快企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。同時(shí)還可以調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少借款，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，發(fā)揮萬科品牌的優(yōu)勢(shì)，打開權(quán)益資本市場(chǎng)獲得權(quán)益資金，進(jìn)一步拓寬融資渠道，擴(kuò)大和信托等非銀行金融機(jī)構(gòu)的合作。

房地產(chǎn)行業(yè)有如此高的利潤(rùn)，雖說肥水不流外人田，但必要的合作還是能帶來好處的。萬科當(dāng)前主要的合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司多為地方性的實(shí)力房地產(chǎn)公司，和其他房地產(chǎn)實(shí)力派的合作可以分散萬科的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少萬科的資金支出，并且在一定程度上還可以提高萬科在當(dāng)?shù)氐钠放苾r(jià)值。同時(shí)在合作項(xiàng)目或者收購(gòu)項(xiàng)目中，還可以占用合作公司的資金。由此可見，萬科對(duì)外合作從資金、風(fēng)險(xiǎn)、收益角度來看都存在著非常多的利益。

綜上所述，萬科地產(chǎn)目前雖然存貨比重較高，償債能力也在不斷減弱，但是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入仍然是最重要的現(xiàn)金來源，只要萬科控制擴(kuò)張速度、行業(yè)沒有大幅度惡化，短期內(nèi)萬科的財(cái)務(wù)狀況仍然安全，房地產(chǎn)行業(yè)依舊有它的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展能力和盈利能力都相比其他行業(yè)較強(qiáng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房屋就回歸“居住”屬性，雖然房地產(chǎn)持續(xù)被廣大投資者和投機(jī)者看好，但是目前對(duì)房產(chǎn)的投資依然需要保持謹(jǐn)慎，防止資金被套牢。萬科眼下最需要解決的問題就是獲得流動(dòng)資金，銷售房產(chǎn)依然是萬科的當(dāng)務(wù)之急。如果萬科銷售不暢，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流就會(huì)枯竭，萬科現(xiàn)有的貨幣資金就會(huì)迅速消耗；而債權(quán)人發(fā)現(xiàn)萬科的現(xiàn)金回籠出現(xiàn)了問題就會(huì)停止對(duì)萬科貸款，從而造成萬科整個(gè)資金鏈的斷裂，所以萬科最重要的是要保證銷售商品收到的現(xiàn)金穩(wěn)定。同時(shí)，萬科要堅(jiān)持房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的看法，加大業(yè)務(wù)涉及范圍，做好轉(zhuǎn)型，不要只停留在銷售房屋的業(yè)務(wù)中。城市化的進(jìn)程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，萬科還可以在養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)金融等相關(guān)領(lǐng)域?qū)ふ野l(fā)展機(jī)遇。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）