拆哥

告別“招保萬金”（招商、保利、萬科、金地）時代，新的地產(chǎn)四強被改寫為“碧恒萬融”（碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)）。

相比于恒大的高歌猛進、碧桂園的拼命三郎、萬科的穩(wěn)中求進，融創(chuàng)則是快速并購通吃，高舉高打，大刀闊斧，漲勢迅猛。

8月31日，在香港舉行的2018中期業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌屢次強調(diào)“安全”“小心”“謹慎”。今年55歲的孫宏斌，一改眾人印象中的勇猛、善戰(zhàn)，改走安全路線。

中小開發(fā)商的“白衣騎士”？

2018年前8個月，4家房企的合約銷售額加起來，接近1.55萬億元，這是中國年度GDP的2%。

其中，融創(chuàng)的合約銷售金額2679億元，同比增63%。已經(jīng)完成全年銷售任務4500億元的60%。2018年下半年，融創(chuàng)有共計369個項目4912億元可售資源，在融創(chuàng)管理層堅定去化戰(zhàn)略的指引下，超額完成4500億元銷售目標幾成定局。

今年上半年，融創(chuàng)土地儲備總量已經(jīng)達到2.31億平方米，整體貨值約3.29萬億元。光大證券按照融創(chuàng)當前的土地儲備情況，以其2017年銷售金額為基礎，以年復合增速25%計算，認為可以滿足公司未來4年左右的開發(fā)需求。

融創(chuàng)超過92%的土地儲備位于一二線及環(huán)一線城市，上半年新增土儲的綜合成本僅為3620元/平方米。

低成本拿地是融創(chuàng)的優(yōu)勢之一。在供應端，融創(chuàng)慣以并購模式拿地，這種獲取土地的方式比通過招拍掛拿地成本要低。

在業(yè)績會現(xiàn)場，孫宏斌甚至給小開發(fā)商提出“神建議”：把地賣給融創(chuàng)然后去買融創(chuàng)的股票，肯定比他們開發(fā)這塊地掙的錢更多。

融創(chuàng)要做中小開發(fā)商的“白衣騎士”？民營中小房企融資難，倒逼資產(chǎn)轉讓，某種程度上成就了融創(chuàng)的快速增長。

孫宏斌在業(yè)績會上稱，房企今年業(yè)績表現(xiàn)都不錯，因為賬目反映出過去幾年的銷售業(yè)績，在限價等調(diào)控政策下，行業(yè)未來兩年業(yè)績表現(xiàn)將嚴重分化。但他否認融創(chuàng)業(yè)績因此下滑的可能性。

強調(diào)安全的融創(chuàng)，下一階段的主要經(jīng)營策略就是強化運營、嚴格控制土地投資的節(jié)奏和規(guī)模以及持續(xù)降負債。

“為富人造房子”走到盡頭？

2018年上半年，融創(chuàng)銷售均價約16020元/平方米。同為四大天王的恒大、碧桂園、萬科，這一數(shù)字分別為每平方米10468元、？9399元、14968元。融創(chuàng)明顯勝出。

2018年中期財報顯示，融創(chuàng)中國的凈利潤為67.8億元，同比增長320%。

以“壹號院”作為高端產(chǎn)品的龍頭，高舉高打，低成本并購，高售價賣出，凈利潤水平不可能不高。在銷售端，拔高產(chǎn)品檔次，營銷是融創(chuàng)的強項，兩者結合使融創(chuàng)這幾年的業(yè)績數(shù)據(jù)都比較搶眼。

高站位的產(chǎn)品營銷，也是要付出成本的。融創(chuàng)銷售同比增長76%的同時，銷售費用大漲1.5倍，管理費用暴增2.8倍。而同期碧桂園、恒大、萬科的銷售費用均處于下降通道。

孫宏斌依然難以捉摸，盡管他罕見地把“安全”二字掛在嘴邊。

真正的考驗還在后面。任志強曾經(jīng)說過的“為富人造房子”在融創(chuàng)身上似乎得到了印證——融創(chuàng)的產(chǎn)品，普遍面積偏大，一般都超過了各地非普通住宅控制線。隨著房地產(chǎn)稅的到來，融創(chuàng)或首當其沖。

9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。

融創(chuàng)在房地產(chǎn)稅法草案一審來臨之前，其實也在做著各類預案，加快了各地存量的去化。

孫宏斌為何頻頻向海南示好？

房子最重要的是地段、地段、地段，而融創(chuàng)高舉高打的關鍵，在于政策、政策、政策。

為了爭取政策支持，孫宏斌在向祖國最南端的海南頻頻示好。

自2015年收購日月灣項目，融創(chuàng)已經(jīng)在海南擁有近20個項目（不包括在談項目），預估總可售建筑面積超700萬平方米。這些樓盤的土地沒有一處通過“招拍掛”獲得，全部為收購所得，2017年，海南已經(jīng)為融創(chuàng)貢獻了127億元的銷售額。

海南省今年4月22日全域限購，市場凍結，很多樓盤銷售瞬間冰凍。萬達給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中的“?？谌f達城”已經(jīng)基本告吹，變?yōu)樾乱?guī)劃的海口江東新區(qū)CBD。當初高端大氣上檔次的萬達城售樓處，現(xiàn)在已經(jīng)掛上了江東新區(qū)建設指揮部的牌匾。

9月6日，海南省引進外資項目洽談會在北京舉行，與融創(chuàng)中國有關的活動就有兩場。融創(chuàng)為了這700萬平方米存量的去化，必須伸出橄欖枝。

其中一場活動是融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌與海南省領導面對面、一對一洽談。在約40分鐘的洽談時間里，孫宏斌介紹了在海南發(fā)展的計劃，并就更好地推進項目落地同省領導及相關部門、市縣負責人進行了溝通交流。

最后，為了700萬平方米存量的去化，為了不被打上純開發(fā)商的標簽，融創(chuàng)決定把文旅集團總部搬遷到?？凇?/p>

西安已“變臉”，青島會怎樣？

冷靜的巨獸一定嗅覺靈敏。接下來一年市場下行的風險，在考驗著“四大天王”、TOP100的同時，也在考驗著市場中的“蕓蕓眾商”。

盡管數(shù)據(jù)還算靚麗，但對于房地產(chǎn)市場的未來走向，能看到融創(chuàng)的謹慎，在市場趨冷的前夜，兼程跑量。

在一片融洽的半年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌特意點了青島的名，“青島才7000～8000元的價格，要跌也很難”。融創(chuàng)在青島近期要推售近60億元的貨值。青島是融創(chuàng)土地儲備量第二大的城市，僅次于西部龍頭重慶。

進入7月，青島市場見頂?shù)男盘栆讶皇置鞔_。二手房成交量萎縮，價格下行。這個時候，信心最重要，搶跑也是必須的。

無獨有偶，2017年，融創(chuàng)在西安產(chǎn)生的合同銷售額是206.2億元，西安在所有城市貢獻值中排名第5，銷售額占比5.6%。

2018年4月底，融創(chuàng)中國西安公司旗下項目公司公開搖號銷售“融創(chuàng)·南長安街壹號”項目724套商品房的過程中，人為操作搖號結果違規(guī)銷售106套商品房的事件傳遍全國，35名公務員被嚴肅處理。6月初，融創(chuàng)中國西安公司12個項目被西安市房管局徹底暫停。

不少人記得今年春天西安上演了新房搶不到、二手房買不起的奇觀。有意思的是，西安新房的搖號，早已沒有了幾個月前排長龍的熱鬧景象。因為市場已經(jīng)見頂趨冷，掉頭向下。新房價格至少尚屬穩(wěn)定，但二手房市場率先跳水?！皹I(yè)主急售房”房源增加，讓價空間可達5%～10%，部分中介門店的業(yè)務量下滑80%。

（作者為房地產(chǎn)獨立評論員）