徐建剛 嚴(yán)亞南 楊曄

1988年7月8日，上海市人民政府經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的公證程序，宣布日本孫氏企業(yè)有限公司以2805萬(wàn)美元獲得上海虹橋開發(fā)區(qū)26號(hào)地塊1.29公頃土地50年使用權(quán)。這是新中國(guó)歷史上第一次按照國(guó)際通行規(guī)則通過(guò)國(guó)際招標(biāo)成功轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

時(shí)任上海市土地批租辦副主任王安德的口述文章，講述了全國(guó)首塊土地批租的決策過(guò)程。

醞釀

“土地批租”，只是一個(gè)約定俗成的說(shuō)法，比較規(guī)范的說(shuō)法，應(yīng)該是土地使用制度改革、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，這是1987年國(guó)家土地局向國(guó)務(wù)院報(bào)告正式確定的名稱。

關(guān)于土地批租改革的研究和醞釀，上海起步是國(guó)內(nèi)比較早的。上世紀(jì)80年代初期，在時(shí)任市長(zhǎng)汪道涵的主持下，上海的經(jīng)濟(jì)界、法律界就有很多理論研究和討論。但正式從組織上實(shí)施、進(jìn)入啟動(dòng)程序，應(yīng)該是1985、1986年。最大的背景，是中國(guó)改革開放、經(jīng)濟(jì)體制改革的深化。同時(shí)，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施欠賬也很嚴(yán)重，形象的說(shuō)法是舊城有80萬(wàn)個(gè)煤球爐、80萬(wàn)個(gè)馬桶，還有幾千萬(wàn)平方米的危舊房屋。這種情況下上海怎么辦？只能向改革要出路。從這個(gè)意義上說(shuō)，上海的土地批租也是被逼出來(lái)的。

決策

1985年3月，我去房地產(chǎn)管理局開始是當(dāng)助理，協(xié)助一位局長(zhǎng)搞房租改革。房租改革分兩步，先做非居住用房租金改革，居住房租金改革放后面。那時(shí)就碰到問(wèn)題，比如市百一店，產(chǎn)權(quán)屬于房管局，但是一樓沿馬路的一個(gè)櫥窗，租給了日本一家公司，好像是索尼，一年廣告收益比整幢房子的租金還多，達(dá)上百萬(wàn)，而整幢市百一店大樓收的租金可能也就百把萬(wàn)。對(duì)房管局而言，你的櫥窗是我房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)中附屬的使用權(quán)，怎么處理這個(gè)交易？實(shí)際上，這就牽涉到對(duì)生產(chǎn)資料所有權(quán)、使用權(quán)的認(rèn)定。

1986年5月29日，市委辦公廳、市政府辦公廳聯(lián)合召開會(huì)議，布置開展上海五大課題研究。會(huì)議還決定派五個(gè)課題組中的第一個(gè)小組——地產(chǎn)組，到香港實(shí)地考察。1986年8月22日到9月9日，由市委副書記曾慶紅擔(dān)任顧問(wèn)，市政府副秘書長(zhǎng)夏克強(qiáng)為團(tuán)長(zhǎng)的上海房地產(chǎn)考察團(tuán)正式出訪香港。

9月9日，考察回來(lái)后，由俞健同志牽頭，我們就開始給市委寫第一次匯報(bào)材料。市委常委會(huì)后，俞健同志馬上組織了一個(gè)小班子修改材料，最終形成的報(bào)名被命名《關(guān)于上海試行出租土地使用權(quán)辦法的初步設(shè)想》。最后得出結(jié)論：上海有計(jì)劃、有步驟地試行土地使用權(quán)出租的辦法，是可行的。

我記得，當(dāng)天市委就決定拍板試行了。

試點(diǎn)

11月3日，市政府召開了市長(zhǎng)辦公會(huì)議，同意成立土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組，由倪天增副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，蔣如高局長(zhǎng)任辦公室主任，我是副主任。

關(guān)于第一個(gè)批租地塊的確定，我記得上過(guò)不止一次會(huì)。我們把備選地塊都列好表，這些地塊有些是我們自己定的，還有些是下面各區(qū)報(bào)上來(lái)的。最后虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)26號(hào)地塊比較成熟，價(jià)值也比較明確。

當(dāng)時(shí)有人提如何確定底價(jià)的問(wèn)題，我告訴他們有三個(gè)辦法決定底價(jià)：第一是重置法（即成本法），第二是類比法，第三是市場(chǎng)法。最終中標(biāo)的日本孫忠利用的是市場(chǎng)法，也就是“比日本的便宜一點(diǎn)”。我們自己確定底標(biāo)用的是重置法，就是把開發(fā)土地的成本算出來(lái)。代表市政府投進(jìn)去的標(biāo)底就是開發(fā)這塊土地的成本，低于成本影響太大，政府情愿流標(biāo)。

1988年3月22日，上海市人民政府召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外宣布有償轉(zhuǎn)讓上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊的土地使用權(quán)。6月3日，上海和香港兩地共收到來(lái)自日本、美國(guó)、香港和內(nèi)地6份標(biāo)書。日本孫氏集團(tuán)的孫忠利先生在截標(biāo)前又臨時(shí)加價(jià)300萬(wàn)美元，最后，他以2805萬(wàn)美元獲得26號(hào)地塊1.29公頃土地50年使用權(quán)。這是新中國(guó)歷史上第一次通過(guò)國(guó)際招標(biāo)成功轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在海內(nèi)外引起強(qiáng)烈反響。

（摘自《世紀(jì)》）