韓曉莉，宋功明，姚潤明

(1.西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院，陜西 西安 710055；2. School of Construction Management and Engineering, University of Reading , Reading RG1 5AQ, UK)

城鎮(zhèn)隨著工業(yè)文明的發(fā)展而成為人類定居的主要形式，工業(yè)用地亦成為現(xiàn)代城鎮(zhèn)最主要的組成部分之一[1].工業(yè)既是城鎮(zhèn)變化最主要的動力，亦可能是城鎮(zhèn)衰落最直接的原因[2].中國作為城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過50%的全球制造業(yè)大國，自20世紀90年代以來，制造業(yè)就業(yè)率維持在約15%，同時，勞動力向服務(wù)業(yè)大量轉(zhuǎn)移.伴隨工業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重日益下降，工業(yè)區(qū)從特大城市向市郊和中小城市轉(zhuǎn)移(丹尼·羅德里克)，城市工業(yè)區(qū)大量廠房和倉庫被廢棄，對于以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小城市，工業(yè)的轉(zhuǎn)移甚至?xí)鹑丝趽p失及就業(yè)機會減少等社會問題[3].吳志強預(yù)測在2025年前后，中國不僅有一批城市因產(chǎn)業(yè)發(fā)展而衰落，更會出現(xiàn)特大城市因空氣污染而導(dǎo)致工業(yè)搬離，城市更新成為新常態(tài)，而通過城市土地性質(zhì)與空間調(diào)整促進城市經(jīng)濟再生的城市復(fù)興勢在必行[4].工業(yè)衰落給城鎮(zhèn)帶來的影響從企業(yè)收入減少、稅收減少、就業(yè)機會減少、人口外流、土地和房屋閑置以及城鎮(zhèn)形象衰敗，是一個從經(jīng)濟向人口和空間逐漸蔓延的過程.可持續(xù)發(fā)展視角下的城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型就是在城鎮(zhèn)發(fā)展過程中面對工業(yè)發(fā)展的不利條件，通過自身努力和外部刺激等手段，實現(xiàn)城鎮(zhèn)在經(jīng)濟、社會、文化等方面自我修復(fù)，保持城鎮(zhèn)與自然環(huán)境在資源、能源、廢棄物等方面平衡有序的交換，為人創(chuàng)造全面發(fā)展的城鎮(zhèn)環(huán)境[5].

城鎮(zhèn)工業(yè)用地在城鎮(zhèn)發(fā)展初期多位于城鎮(zhèn)的邊緣，地塊尺度較大，臨近城鎮(zhèn)重要的交通設(shè)施(河流、公路、鐵路等)，隨著城鎮(zhèn)的擴張，工業(yè)用地逐漸被包裹在城鎮(zhèn)內(nèi)部，其污染物、噪聲及震動等對周圍的環(huán)境、人、空氣、水和土壤等影響日益加劇，加之土地、勞動力等成本的增加，城鎮(zhèn)中心的工業(yè)用地對城鎮(zhèn)環(huán)境、空間結(jié)構(gòu)造成阻礙更為嚴重，迫切的轉(zhuǎn)型需求與資金、技術(shù)與人才等方面的短缺成為問題解決的關(guān)鍵.綜合城鎮(zhèn)發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)環(huán)境保護、土地經(jīng)濟效益實現(xiàn)等諸多目標，城鎮(zhèn)工業(yè)用地性質(zhì)及使用方式的轉(zhuǎn)變[6]成為城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展的突破點.

西方發(fā)達國家城鎮(zhèn)中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是伴隨著郊區(qū)化帶來的城鎮(zhèn)中心衰落，正因為如此，西方發(fā)達國家更早、更加深入地進行城鎮(zhèn)中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的研究，城鎮(zhèn)中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型必須處理好與城鎮(zhèn)復(fù)興之間的關(guān)系，有效地改善了城鎮(zhèn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境.西方發(fā)達國家一系列利用工業(yè)用地轉(zhuǎn)型實現(xiàn)城鎮(zhèn)復(fù)興的優(yōu)秀案例及其成功經(jīng)驗對于正處于產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵期的中國而言，無疑具有重要的現(xiàn)實意義.

1 可持續(xù)發(fā)展視角下英國城鎮(zhèn)中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型

英國是世界上首個工業(yè)化國家，在二次世界大戰(zhàn)后的經(jīng)濟競爭中未能延續(xù)往日的輝煌，伴隨著工業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律和環(huán)境問題，較早的面臨城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的問題.英國等發(fā)達國家對由工業(yè)轉(zhuǎn)型引起的城鎮(zhèn)衰退的積極應(yīng)對，使大多數(shù)城鎮(zhèn)人口流失、形象衰退、土地和建筑廢棄空置、經(jīng)濟蕭條等現(xiàn)象得到遏制和改善的同時，修復(fù)了自然環(huán)境，保持了城市社會活力，提高了城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)附加值，延續(xù)了城市形象，并提升了城鎮(zhèn)綜合效益.對英國城鎮(zhèn)所采取的使城市重現(xiàn)活力的一系列政策、方法和措施的研究，對于飽受霧霾之苦，亟待進行工業(yè)轉(zhuǎn)型的中國城市而言，無疑十分必要.應(yīng)該說作為第一個工業(yè)化國家，英國的成功經(jīng)驗是源于其最先感受到工業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的污染對人類和自然環(huán)境造成的危害，同時憑借其工業(yè)化生產(chǎn)帶來收益，通過在城鎮(zhèn)規(guī)劃管理政策上的不斷探索得以實現(xiàn).首先，確立以改善居住環(huán)境質(zhì)量為起點的規(guī)劃體系，通過政策制定從源頭上嚴格管控污染問題，禁止污染嚴重的產(chǎn)業(yè)獲取城鎮(zhèn)土地；其次，利用資金優(yōu)勢，對符合環(huán)境改善要求，具有高附加值的產(chǎn)業(yè)進行資助扶持，保持城市風貌的同時充分利用原有設(shè)施，建立更和諧高效的城鎮(zhèn)發(fā)展模式[7].1968年以來《英國大都市計劃》的提出，從政策層面促進了英國諸多社會問題的解決，并帶動了城市復(fù)興的實踐[8].

可持續(xù)視角下的英國城鎮(zhèn)復(fù)興從關(guān)注城鎮(zhèn)建筑實體改善開始，逐漸轉(zhuǎn)向關(guān)注工業(yè)用地轉(zhuǎn)型后廢棄工業(yè)用地再利用中社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益.在處理“被工業(yè)或其他發(fā)展損害，未經(jīng)改善處理不能得到有收益的利用”[9]的廢棄土地方面，當?shù)卣畯U棄土地資助部門DLG(Derelict Land Grant)與英國本土合作者會對需幫助地區(qū)被指定為廢棄并需要幫助的治理區(qū)給予100%費用上的資助，對于其他團體的治理活動給予其投入費用80%的資助.對于這些指定區(qū)域的外圍，則給予再利用工作凈支出50%的補償，而志愿者團體的小塊清理工作亦可得到30 000 鎊的資助.同時，對受到污染的工業(yè)用地的原所有者征收全額土地修復(fù)的補償費，并建立土地修復(fù)標準和再利用層級目錄，讓再開發(fā)者認識到風險[10].

英國可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)復(fù)興政策是借實踐中遇到的新情況和新問題得以完善的，從資金扶持實體形象改善到獎懲并舉的積極引導(dǎo)，發(fā)展為有預(yù)見性的整合社會經(jīng)濟關(guān)系，通過私有化發(fā)揮社會團體的民間智慧實現(xiàn)土地、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，最后以資助吸引私人資本進入，并以1990年的環(huán)境保護法(Environment Protect Act)加以保障.這些改變是基于對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型問題的實質(zhì)和執(zhí)行主體的認識不斷深入而進行的.管理層最初認為城鎮(zhèn)衰落問題是缺乏維護資金導(dǎo)致的[11]，但在遇到受資助方通過擬定高成本的改善方式或者在改造過程中減少成本，使其自身收益最大化的利益博弈后，獎懲并舉策略出現(xiàn)以懲處那些造成遺產(chǎn)破壞、棚戶區(qū)產(chǎn)生及工業(yè)用地污染的責任者.但同時這些措施亦導(dǎo)致私人業(yè)主不愿意介入需更新的區(qū)域，因此20世紀80年代撒切爾(Thacher)的地方政府規(guī)劃和土地法案(Local Government Planning and Land Act)，通過城市發(fā)展公司UDCS(Urban Development Corporations)以強制手段建立公私土地轉(zhuǎn)換渠道，以削減法律強制執(zhí)行的程序重新塑造市場導(dǎo)向的合作關(guān)系而使其發(fā)展計劃得到執(zhí)行.然而這些舉措發(fā)揮的作用[12]有限，此后的城市復(fù)興主要通過資助來吸引私人投資，輔以稅賦減免對選擇區(qū)域進行幫助.1980年代后，需要政府先行幫助的特定項目提案明顯可行，并以公平競爭的方式來延續(xù)政府與民間合作關(guān)系[13].英國城市復(fù)興政策經(jīng)歷了從軟硬兼施對特定項目資助、發(fā)展到建立合作關(guān)系參加公平的競賽投標，從自上而下的社會資金福利分配、到資助與減稅創(chuàng)造私有企業(yè)的成長能力、再到通過競賽整合社會各利益相關(guān)群體的力量共同實現(xiàn)城市復(fù)興；項目評價標準從由政府確定資助區(qū)域及資金分配方式、到由各城市平等參與的競賽決定資助區(qū)域及資金分配方式.由此可見，可持續(xù)視角下的城鎮(zhèn)復(fù)興是從空間向經(jīng)濟及社會生活不斷延伸的過程.雷丁鎮(zhèn)The Oracle 項目就是在這一背景下產(chǎn)生的，是城鎮(zhèn)中各種利益相關(guān)者被政府邀請為這一區(qū)域準備包括計劃書、宣傳冊和基本規(guī)劃導(dǎo)則等一攬子計劃，并參與城市挑戰(zhàn)(city challenge)的投標，有力證明當?shù)卣?，商?wù)部、志愿者組織及特定公司之間的伙伴關(guān)系.資助的評價標準關(guān)注項目的產(chǎn)出，更關(guān)注金錢的使用效率而不是金錢本身的分配.應(yīng)該說政策的有效性促成了The Oracle 等一系列項目成功.

本文總結(jié)英格蘭東南部伯克郡的雷丁鎮(zhèn)The Oracle項目從城鎮(zhèn)廢棄土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧蓍e、娛樂、零售、濱水空間、公共設(shè)施等功能為一體“城市客廳”和高端商業(yè)零售中心，通過利用城鎮(zhèn)廢棄土地完善城市功能、植入新興產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)城鎮(zhèn)復(fù)興的成功經(jīng)驗，期望對我國正在進行的城市轉(zhuǎn)型升級過程有所借鑒與幫助.

2 雷丁鎮(zhèn)The Oracle項目概況及其特點

雷丁鎮(zhèn)位于倫敦以西58 km2，泰晤士與凱尼特河(Kennet)之間的高地上，人口160 825，人口密度3 981 人/km2(2014年中統(tǒng)計)，包括郊區(qū)總?cè)丝?32 662.作為英格蘭南部一個重要的商業(yè)中心和公路系統(tǒng)的結(jié)點，城鎮(zhèn)內(nèi)部道路呈環(huán)狀疊合放射狀的路網(wǎng).在英國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的背景下，傳統(tǒng)工業(yè)搬離城鎮(zhèn)中心，城鎮(zhèn)中心出現(xiàn)大量的廢棄、閑置土地，割斷城鎮(zhèn)形象、功能、肌理、路網(wǎng)的連續(xù)性，同時城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，商業(yè)模式滯后，就業(yè)率低，急需提振經(jīng)濟活力.

The Oracle項目總建筑面積76 200 m2，是利用位于凱尼特河河邊89 030 m2廢棄的啤酒廠及交通用地，由Hammerson和阿布扎比投資機構(gòu)合資經(jīng)營，于1999年9月起分三期建設(shè).一期包括主要購物及休閑場所；二期為大型商場和濱河休閑空間；三期完善了各部分之間的聯(lián)系.至2000年5月全部建成，構(gòu)成由停車空間、專業(yè)商店、大型百貨和餐飲娛樂等組成的業(yè)態(tài)，增加雷丁三分之一的高端零售空間、 2 300 個停車位及戶外休閑空間.其“休閑零售”的理念實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級同步完成，促使城鎮(zhèn)人口穩(wěn)定增加、就業(yè)率提高、城鎮(zhèn)空置的房屋、工廠廢棄地大量減少、基礎(chǔ)設(shè)施更加完善等多元綜合效益的實現(xiàn).The Oracle 項目將新的空間形態(tài)植入城鎮(zhèn)現(xiàn)有的脈絡(luò)中，以循序漸進的方式實現(xiàn)城鎮(zhèn)中心功能完善、聯(lián)系加強、形象改善、商業(yè)升級和活力激發(fā)等特征的可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)復(fù)興，并使雷丁2002年被評為英國排名第八的城鎮(zhèn)中心和最好的國際購物中心.

2.1 完善城市功能激發(fā)城鎮(zhèn)活力

城鎮(zhèn)活力是由城鎮(zhèn)各種可參與活動的數(shù)量和質(zhì)量決定的.新增70 000 m2的商業(yè)、休閑、停車(約2 300 個停車位)等空間，對于總?cè)丝?3 萬的城鎮(zhèn)在功能完善、品質(zhì)提升、消費引導(dǎo)及就業(yè)方面作用是十分明顯的.The Oracle完善城市功能，創(chuàng)造多元活動的可能，保持和提升城鎮(zhèn)活力主要從三方面著手，首先增加大量的就業(yè)機會和消費場所使城鎮(zhèn)成為通勤和流動人口的聚集地；其次引入大量的停車空間解決了城鎮(zhèn)中心停車問題，釋放了擁擠的老城中心原有商業(yè)空間的活力；再次，接納新興產(chǎn)業(yè)，并為原有產(chǎn)業(yè)提供充足的發(fā)展空間.據(jù)Oughton 統(tǒng)計，因Oracle 的建成，在幾年的時間中雷丁的零售業(yè)中心已由原本火車站附近向東南部拓展和偏移.完善的城鎮(zhèn)功能促進了市民對城市生活的參與，融入大眾的日常生活的空間場所，進一步推動了城鎮(zhèn)復(fù)興.

2.2 增進路徑聯(lián)系提升環(huán)境質(zhì)量

城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量對城鎮(zhèn)社會和經(jīng)濟發(fā)展具有直接影響，城鎮(zhèn)中街道、廣場、綠地等公共空間，確保了整個城鎮(zhèn)區(qū)域的可達性.The Oracle項目所處用地形狀十分不規(guī)則，由被河流和街道分割的三部分組成，北部為不規(guī)則的三角形，一邊與城鎮(zhèn)最主要商業(yè)街相連，以明斯特街與中部分割；中部為L型，與南部以西南-東北走向的凱尼特河分割；南部為相對完整的長方形，緊鄰A329公路，三塊地塊高差6 m.項目通過引入高端零售業(yè)，完善了城鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施，通過一座過街廊和兩座步行橋(圖1)將北、中、南三塊地塊有機聯(lián)系起來，通過H形的內(nèi)部通高采光廊(圖2)，建立了城鎮(zhèn)步行商業(yè)街與凱尼特河更加安全、便捷、優(yōu)美的室內(nèi)聯(lián)系，通過濱水休閑空間的建設(shè)增加了城鎮(zhèn)公共空間的數(shù)量，并提升了環(huán)境品質(zhì)，同時打破原有工業(yè)用地的封閉性，使城市街道、河流有機聯(lián)系起來.此外，項目通過屋頂停車空間和單獨的多層停車場實現(xiàn)了城鎮(zhèn)步行空間與車行道路之間中轉(zhuǎn)銜接；通過城鎮(zhèn)廣場、街道、休閑空間將自然空間與城市空間銜接起來.項目不僅完善了步行街道的類型、增加了數(shù)量、延伸了步行區(qū)域的范圍，以良好的可達性更好地滿足了社會的需求，同時提升了城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量，為閑置廢棄土地帶來大量人流，從而推動了雷丁鎮(zhèn)的商業(yè)輻射能力.項目促成了雷丁城鎮(zhèn)中心零售中心向東南部轉(zhuǎn)移，促進了城鎮(zhèn)中心二類產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和三類產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(圖3).

圖1 步行橋細部Fig.1 Detail of foot bridge

圖2 商業(yè)內(nèi)街Fig.2 Inner street

圖3 屋頂停車場入口Fig.3 Entrance to the roof parking lot

2.3 延續(xù)街道形象保存城鎮(zhèn)記憶

城市記憶是人們對影響城市發(fā)展的形象，故事和人物等人類存在印記的記憶.城鎮(zhèn)街道形象是城市記憶延續(xù)最為直觀的方式，場所空間是傳達城市記憶最廣泛的形式.The Oracle項目通過塑造與所處街道景觀相統(tǒng)一的形象，以與各街道材料、色彩、建筑風格相協(xié)調(diào)的方式融合于街道.在主要步行街一側(cè)以灰色石材古典立面與傳統(tǒng)街道風貌相協(xié)調(diào)(圖4)，在A329公路一側(cè)以灰色的弧形多孔金屬板材創(chuàng)造出簡潔、明快的形象，符合公路景觀的要求；在場地東西兩側(cè)，通過紅磚墻在尺度和風格上與周邊傳統(tǒng)建筑保持一致.項目外觀兼顧各街道形象完整性的同時，增加與城市整體風格呼應(yīng)，創(chuàng)造出統(tǒng)一的城鎮(zhèn)記憶，建筑圍合室內(nèi)、外空間，則展示并創(chuàng)造著新的城市記憶，給人們以長期繁榮、持續(xù)發(fā)展的心理暗示和象征.工業(yè)用地轉(zhuǎn)型后環(huán)境的視覺和心理效果都得到了改善.

圖4 The Oracle在邦德街的入口Fig.4 Board street entrance of the Oracle

2.4 塑造內(nèi)街景觀定義商業(yè)內(nèi)涵

雷丁鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的過程，以商品銷售為媒介，整合休閑、娛樂及服務(wù)等內(nèi)容，以身心愉悅的情景空間實現(xiàn)完整的消費體驗.項目濱水空間是依托凱尼特河的自然彎曲處建設(shè)，以東西兩端的公路橋和步行橋圍合成內(nèi)聚性空間(圖5)，河流兩側(cè)的建筑為酒吧、餐廳等濱水活動提供場所，建筑綜合使用金屬、玻璃、磚等多種色彩的材料，創(chuàng)造出豐富多彩生勃勃的濱河景觀和濃郁的文化氛圍(圖6).商業(yè)內(nèi)街所提供的寬敞明亮、舒適宜人和賞心悅目的環(huán)境，為城市商業(yè)休閑活動提供了更好的場地，實現(xiàn)了商業(yè)自身的升級.

圖5 步行橋與入口的關(guān)系Fig.5 Foot bridge

圖6 The Oracle 濱水面外觀Fig.6 Riverside appearance of the Oracle

項目以聯(lián)系各主要入口導(dǎo)向明確的商業(yè)內(nèi)街及采光通廊兩側(cè)的低矮空間創(chuàng)造展示空間的尺度，吸引人流對商品展示的關(guān)注.具有段落感的內(nèi)街以及各獨立商場內(nèi)部的中廳空間 ，創(chuàng)造出一個相對封閉的環(huán)境，進一步加強了內(nèi)聚性與內(nèi)向流動的感覺，加大購買行為發(fā)生的可能性.

The Oracle項目通過商業(yè)內(nèi)街的流線、視線及環(huán)境小品設(shè)計促進觀者全方位的感官、行為和心理體驗，將經(jīng)過性人流的行為轉(zhuǎn)化為觀賞體驗性行為，從而促進購買行為的發(fā)生.對消費者行為的引導(dǎo)有助于實現(xiàn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型后商業(yè)價值.

2.5 織補城鎮(zhèn)肌理保護建筑文脈

城鎮(zhèn)肌理由路網(wǎng)及建筑體量構(gòu)造而成，城鎮(zhèn)大片廢棄土地既隔斷城鎮(zhèn)功能，又容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)局部交通擁堵、肌理混亂等問題.The Oracle項目通過對大體量建筑外圍形象細化，使大體量建筑與周邊小體量建筑之間形成自然的過渡；通過細化和加密路網(wǎng)、擴展步行系統(tǒng)、完善車行系統(tǒng)，使城鎮(zhèn)通行能力得到巨大的提升.城市肌理的延續(xù)，促進了城鎮(zhèn)建筑文化傳承.The Oracle這一基底面積約20 000 m2的大體量建筑植入一個由小尺度建筑組成的城鎮(zhèn)，通過將龐大的建筑體量化解成由小單元實現(xiàn)了與周邊肌理的融合與織補，延續(xù)了傳統(tǒng)城鎮(zhèn)建筑文脈.

雷丁城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型這一實踐過程[14]，從環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)記憶、城鎮(zhèn)活力、商業(yè)內(nèi)涵和建筑文脈五個方面的努力，改善了城鎮(zhèn)的視覺、心理和行為感受，其形象價值、商業(yè)價值及其在后期運營中成功有力的證實了可持續(xù)的城鎮(zhèn)更新是空間的規(guī)劃設(shè)計與政策的管控共同作用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會及文化方能實現(xiàn)城鎮(zhèn)的復(fù)興.

3 雷丁鎮(zhèn)The Oracle 項目對城鎮(zhèn)中心商業(yè)空間的影響

The Oracle 項目通過完善城鎮(zhèn)功能激發(fā)城鎮(zhèn)活力，增進路徑聯(lián)系提升環(huán)境質(zhì)量，延續(xù)街道形象保存城鎮(zhèn)記憶，塑造內(nèi)街景觀定義商業(yè)內(nèi)涵，織補城鎮(zhèn)肌理保護建筑文脈的開發(fā)策略，對城鎮(zhèn)產(chǎn)生了一系列影響.Oughton et al.(2003)對此作了初步研究，其影響主要包括對城鎮(zhèn)中心功能的影響、對城鎮(zhèn)中心土地利用效率的影響.

3.1 對城鎮(zhèn)中心功能的影響

項目建成對城鎮(zhèn)中心產(chǎn)生一系列有利作用，彌補老城區(qū)商業(yè)空間、停車、服務(wù)設(shè)施及娛樂設(shè)施缺乏等問題；在提供充足空間的同時，提升了城鎮(zhèn)中心服務(wù)范圍、水平和質(zhì)量(圖7).該圖顯示項目建成后城鎮(zhèn)便利、服務(wù)、休閑功能得到發(fā)展，商業(yè)空間空置率下降，批發(fā)在商業(yè)中的占比下降，城鎮(zhèn)商業(yè)機構(gòu)更加合理.該中心提升城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，成功減少了前往倫敦消費人群的數(shù)量，增加了對周邊城鎮(zhèn)的服務(wù)功能.

圖7 雷丁城鎮(zhèn)中心主要商業(yè)類型在The Oracle建成前后占有率的變化情況Fig.7 The main business type in the center of reading town is the change in the position of the Oracle

3.2 對城鎮(zhèn)中心土地利用效率的影響

商業(yè)空間數(shù)量的增加，更好地滿足了城鎮(zhèn)居民生活要求的同時，改善城鎮(zhèn)形象、盤活閑置土地與房屋、提供大量就業(yè)機會、吸引人口回流，最終促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會、文化環(huán)境的全面改善.城鎮(zhèn)空間占有率是表征城鎮(zhèn)效率的一個關(guān)鍵性指標，商業(yè)空間占有率的提高還帶動為流動人口服務(wù)的居住空間空置率的大量降低，城鎮(zhèn)原有基礎(chǔ)設(shè)施得到充分利用和改善，從而逆轉(zhuǎn)了城鎮(zhèn)衰落的過程，實現(xiàn)城鎮(zhèn)復(fù)興.城鎮(zhèn)中心新建面積70 000m2的商業(yè)綜合體，在保持新建項目自身較高占有率的同時，周邊商業(yè)空間占有率未明顯降低.

項目對城鎮(zhèn)中心的土地利用的效率的影響表現(xiàn)在現(xiàn)有房產(chǎn)占有率和項目本身空間的占有率兩方面，而現(xiàn)有房產(chǎn)可以以項目附近街道為例進行分析，研究對附近街道房產(chǎn)占有率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的收集主要為Board街(圖8)和Friar街(圖9).數(shù)據(jù)顯示雷丁主要商業(yè)步行街便利、服務(wù)等功能得到加強，空置率大大減少，這表明項目在保證空間充分利用的同時，促進了周邊商業(yè)的分工與升級.

The Oracle項目不僅僅是用地功能的置換，更重要的是創(chuàng)造城鎮(zhèn)經(jīng)濟的新引擎，帶動城鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變.

圖8 雷丁城鎮(zhèn)步行街Board街主要商業(yè)類型在The Oracle 建成前后占有率的變化情況Fig.8 The main business type of the main business type on Board street in reading town is the change of the position before and after the Oracle

圖9 雷丁城鎮(zhèn)步行街Friar街主要商業(yè)類型在The Oracle 建成前后占有率的變化情況Fig.9 Reading town main commercial pedestrian street Friar street types built in the Oracle before and after the change of share occupancy(vacancy rate)

4 結(jié)論

The Oracle 項目證實了可持續(xù)發(fā)展視角下的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型與城市復(fù)興之間的密切關(guān)系.從城鎮(zhèn)廢棄土地的轉(zhuǎn)型政策發(fā)展的原因及路徑，乃至實際項目實踐均證實以下三點：

(1)可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型離不開政策的支持，政策的建立、實施及面對問題進行的動態(tài)修訂是釋放土地這一生產(chǎn)要素活力的前提，也是規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)；

(2)可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是離不開社會各方面的深度參與，實質(zhì)性參與必須以發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長點、發(fā)掘投資者、深挖市場潛力、滿足目標群體需求的經(jīng)濟活動為必由之路；

(3)可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中城鎮(zhèn)建筑形象持續(xù)改善與實體環(huán)境的塑造必須契合城鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會及文化發(fā)展脈絡(luò)；

總而言之，成功的城鎮(zhèn)復(fù)興不是簡單地以城市形體規(guī)劃解決城市復(fù)雜問題，而是通過政府、社區(qū)、個人、開發(fā)商、專業(yè)技術(shù)人員、社會經(jīng)濟學(xué)家等共同努力而實現(xiàn)的城市形象、經(jīng)濟、社會和環(huán)境保護等多元可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)；不是將因城市社會、經(jīng)濟和政治等各種原因造成的呈現(xiàn)破敗狀態(tài)的建筑大規(guī)模拆除重建，而是對衰敗城鎮(zhèn)采用更加靈活多樣的更新改造措施，促進城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展多元發(fā)展目標的實現(xiàn)，是提升城鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會、文化自我發(fā)展能力.

我國作為新興的工業(yè)國家，正不斷盤活城鎮(zhèn)中心閑置廢棄的工業(yè)用地，從轉(zhuǎn)型中尋找發(fā)展的機會，在升級中獲取競爭的優(yōu)勢.我國城鎮(zhèn)中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是一種有預(yù)見性的主動尋找適宜策略方法去順應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，永葆城市活力與發(fā)展的潛力的舉措.我國可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)復(fù)興必須從建筑形象改善、功能完善、建筑遺產(chǎn)保護、產(chǎn)業(yè)升級等方面，從項目的政策基礎(chǔ)、設(shè)計理念、實施過程到后期效果全過程，從整合投資-資助、利益相關(guān)群體、城市形象功能產(chǎn)業(yè)各要素去形成城鎮(zhèn)發(fā)展合力，改善城市綜合競爭力.英國有助于延續(xù)城市社會、經(jīng)濟脈絡(luò)、建筑文脈、城市發(fā)展脈絡(luò)的城鎮(zhèn)管控方法，為我國城鎮(zhèn)在經(jīng)濟、社會及生態(tài)等方面的可持續(xù)發(fā)展提供了政策管理、實證經(jīng)驗的借鑒.