譚夢(mèng)桐

7月，三四線城市樓市調(diào)控頻出，備受關(guān)注。8月，隨著入伏，一二線樓市的關(guān)注熱度也跟了上來(lái)。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落，三線城市漲幅略有擴(kuò)大。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，雖然漲多跌少，依舊火熱，但實(shí)際上各城的房地產(chǎn)調(diào)控正緊鑼密鼓地進(jìn)行中。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的漲跌，只能代表樓市過(guò)去一段時(shí)間的價(jià)格，并不代表未來(lái)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，不能因?yàn)楫?dāng)前多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍上漲，就能判斷出后續(xù)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲。

而近期多地發(fā)出信號(hào)，顯示樓市已從狂熱逐漸走向理性，房住不炒的邏輯越來(lái)越清晰。

下面，記者來(lái)帶大家回顧一下，8月樓市都發(fā)生了些什么？好看的數(shù)據(jù)背后，樓市到底是欣欣向榮，還是“粉飾太平”？

廈門房?jī)r(jià)降了1萬(wàn)多元

8月初，“廈門樓市崩盤(pán)”被市場(chǎng)熱議，有自媒體報(bào)道稱“廈門地價(jià)相比2016年幾近腰斬，2016年的高價(jià)地有的不敢開(kāi)盤(pán)，有的只能揮淚虧本甩賣；相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元，島外下跌6千至1萬(wàn)元”。

對(duì)于廈門領(lǐng)跌的市場(chǎng)行情，多名業(yè)內(nèi)人士指出，廈門房?jī)r(jià)去年漲幅全國(guó)領(lǐng)先，房?jī)r(jià)下跌進(jìn)而傳導(dǎo)到地價(jià)下跌；另一方面，過(guò)去房企拿高價(jià)地，以時(shí)間換空間的可能性變小了。

有房企人士指出，廈門僅僅是撕開(kāi)了這一輪房?jī)r(jià)上漲最后行情的一道口子，后續(xù)還會(huì)有城市出現(xiàn)類似情況，下半年或打開(kāi)房企拿地窗口。一個(gè)事實(shí)是，多家房企表態(tài)，廈門或者國(guó)內(nèi)部分城市拿地機(jī)會(huì)已出現(xiàn)，目前在頻繁看地。

深圳房改：保障房比例不低于六成

8月3日，深圳最終版的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）正式發(fā)布，被稱為全國(guó)先試先行的深圳房改，終于正式落地。

本次《意見(jiàn)》中提出，深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房（人才住房和安居型商品房）、公共租賃住房三大類。

其中，人才住房占40%左右：重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等方面人才供應(yīng)，可租可售。對(duì)符合條件的高層次人才，實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。

安居型商品房，占40%左右：重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)。

公共租賃住房，占20%左右：面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)。

此外，政府還將對(duì)符合條件的各類人員進(jìn)行住房貨幣補(bǔ)貼，探索采用住房租賃券的形式，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和人才安居補(bǔ)貼。

值得注意的是，《意見(jiàn)》中還提出，計(jì)劃到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，建設(shè)籌集各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

在新增住房供應(yīng)中，四成為商品住房，六成為保障房。大幅提高保障房的供應(yīng)，解決了戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才等住房困難問(wèn)題。

以房養(yǎng)老推廣全國(guó)：老人覺(jué)得很不劃算

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)四年后，2018年8月10日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)由直轄市試點(diǎn)推廣到全國(guó)。顧名思義，這是一款將住房抵押給保險(xiǎn)公司，以換取養(yǎng)老金的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”在中國(guó)已有四年歷史，2014年7月到2016年7月，在北京、上海、廣州、武漢等城市經(jīng)過(guò)兩年試驗(yàn)后，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)擴(kuò)大至其他直轄市、省會(huì)城市及一部分地級(jí)市，又兩年。

不過(guò)試點(diǎn)并不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月底，幸福人壽唯一一家開(kāi)展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，累計(jì)承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶）

其實(shí)業(yè)務(wù)開(kāi)展不開(kāi)，多少是因?yàn)槔先藗冋J(rèn)為“以房養(yǎng)老”很不劃算。有保險(xiǎn)公司計(jì)算，假如房子估值100萬(wàn)，老人想拿到房子等值養(yǎng)老金，需活到96歲。此外，近年來(lái)許多騙子借“以房養(yǎng)老”旗號(hào)，設(shè)計(jì)騙局。種種弊端都讓老人不得不對(duì)“以房養(yǎng)老”敬而遠(yuǎn)之。

專家預(yù)計(jì)2021年開(kāi)征房地產(chǎn)稅

日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議要求加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)稅立法將會(huì)加快。專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法草案有望今年12月份初審。

此外，專家預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)稅將在部分城市開(kāi)始征收。根據(jù)這十幾年來(lái)地方政府的準(zhǔn)備情況，預(yù)測(cè)初期開(kāi)征的城市有北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南京等。

對(duì)于人們最關(guān)心的房地產(chǎn)稅征收后，房?jī)r(jià)的漲跌問(wèn)題，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜莉表示，從財(cái)富分配的角度看，房地產(chǎn)稅征收，各地要差別化，不能一刀切。開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)肯定有影響，但不一定會(huì)抑制房?jī)r(jià)，也有可能推漲房?jī)r(jià)，因?yàn)樵黾恿顺杀?，房?jī)r(jià)根本上還是取決于供需情況。

大型好地頻頻流拍

今年前7個(gè)月，土地流拍率約6%，300城總流拍宗數(shù)已達(dá)258宗，與地價(jià)最低迷的2014年同期相比，土地流拍率還高出59%。從整體流拍規(guī)模來(lái)看，今年有望達(dá)到歷史峰值。

土地市場(chǎng)降溫最明顯的是一二線城市。7月23日，上海市中心的楊浦東，一塊內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅基地流拍，沒(méi)有房企報(bào)名，實(shí)屬罕見(jiàn)。

8月10日，杭州、南京、太原等城市都進(jìn)行了土地拍賣。從拍賣過(guò)程和結(jié)果看，土拍市場(chǎng)明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價(jià)比之前也降低了不少。

業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)樾路康膬r(jià)格受到限制，土地價(jià)格依然很高，房企賺不了錢，當(dāng)然不愿意高價(jià)拿地。他進(jìn)一步指出，地價(jià)的下降，將會(huì)是房?jī)r(jià)下降的第一步。